TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 1]

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Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/01420 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2U3B

Minute :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA VILLE DE [Localité 1] – SEM [Localité 1] DEMAIN

Représentant : M^e Sandrine LEPAGE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 221

C/

Madame [U] [X] épouse [S]

Représentant : M^e Valérie CHIKLI KOSKAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0719

Monsieur [Q] [S]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Sandrine LEPAGE

Copie délivrée à :

M^e Valérie CHIKLI KOSKAS

Monsieur [Q] [S]

Le 18 mars 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 18 mars 2026;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR:

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 1], devenu SEM [Localité 1] DEMAIN, ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par M^e Sandrine LEPAGE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [U] [X] épouse [S], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Valérie CHIKLI KOSKAS, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [Q] [S], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 mars 2015, l’OPH de [Localité 1] a donné à bail à Mme [U] [X] et M. [Z] [R] un appartement à usage d’habitation n° 229 situé [Adresse 3], pour un loyer de 508,56 euros.

Par avenant du 13 mai 2016, il a été constaté qu’à la suite du congé délivré par M. [Z] [R] le 2 décembre 2015, Mme [U] [X] est demeurée seule titulaire du bail à compter du 3 mai 2016.

Le 12 décembre 2019, Mme [U] [X] s’est mariée avec M. [Q] [C].

Par jugement du 1er mars 2021 rendu à la demande de l’OPH de Drancy et à l’égard de Mme [U] [X] uniquement, le tribunal judiciaire de Bobigny a prononcé la résiliation du bail sur le logement et l’emplacement de stationnement et prononcé son expulsion.

Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2023, l’OPH de [Localité 1] a fait délivrer à Mme [U] [X] un commandement de payer la somme en principal de 3 872,81 euros, dans le délai de six semaines. Par actes de commissaire de justice du même jour, l’OPH de [Localité 1] a fait délivrer Mme [U] [X] une sommation de payer la somme de 196,86 euros en principal au titre d’une place de stationnement n° 123, ainsi qu’un commandement de justifier de l’assurance en matière d’habitation.

Par acte de commissaire de justice du 7 janvier 2025, l’OPH de Drancy a fait assigner Mme [U] [X] et M. [Q] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny afin de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

— subsidiairement, ordonner la résiliation de plein droit du bail ;

— en tout état de cause :

o ordonner l’expulsion de Mme [U] [X] et M. [Q] [C] et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ,

o condamner solidairement Mme [U] [X] et M. [Q] [C] à lui verser la somme de 4 974,41 euros au titre des loyers échus et charges impayés, arrêtés au 14 novembre 2024, sous réserve des indemnités d’occupation dues au jour de la décision, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 22 septembre 2023, et ce, jusqu’à parfait règlement ;

o dire que les intérêts ayant plus d’un an seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal ;

o autoriser l’OPH de [Localité 1] à séquestrer les meubles et objets mobiliers qui seront trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, dans tel garde meuble ou réserve au choix du demandeur, aux frais, risques et périls de la partie expulsée ;

o dire qu’à compter de la date de résiliation du bail, Mme [U] [X] et M. [Q] [C] devront payer mensuellement une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges courantes jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés et les condamner solidairement au paiement de ces sommes ;

o condamner solidairement Mme [U] [X] et M. [Q] [C] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, comprenant les frais de l’assignation.

Le 31 décembre 2025, l’OPH de [Localité 1] est devenue la SEM [Localité 1] Demain par absorption.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 avril 2025, et a fait l’objet de renvois aux audiences des 13 octobre 2025 et 19 janvier 2026. Elle a été retenue à cette dernière audience.

La SEM [Localité 1] Demain, représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites reprises dans ses observations orales, dans lesquelles elle demande :

— d’être déclarée recevable ;

— de débouter Mme [U] [X] de toutes ses demandes reconventionnelles ;

— d’ordonner la résiliation du bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Mme [U] [X] et M. [Q] [C] et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— de dire que les intérêts ayant plus d’un an seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal ;

— de l’autoriser à séquestrer les meubles et objets mobiliers qui seront trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, dans tel garde meuble ou réserve au choix du demandeur, aux frais, risques et périls de la partie expulsée ;

— de dire qu’à compter de la date de résiliation du bail, Mme [U] [X] et M. [Q] [C] devront payer mensuellement une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges courantes jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés et les condamner solidairement au paiement de ces sommes ;

— de condamner solidairement Mme [U] [X] et M. [Q] [C] à la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de les condamner solidairement aux dépens, qui comprendront les frais de commandement et l’assignation.

Mme [U] [X], comparante et assistée par son conseil, a déposé des conclusions écrites reprises dans ses observations orales dans lesquelles elle demande :

— sur la situation locative :

o à titre principal :

«  de constater que la SEM [Localité 1] Demain a renoncé à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

«  de débouter la SEM [Localité 1] Demain de sa demande ;

o à titre subsidiaire :

«  de dire que le manquement n’est pas suffisamment grave pour entrainer la résolution du bail ;

«  d’accorder un délai de grâce maximal prévu à l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

— sur la question de la non-décence du logement et la carence du bail :

o de dire et juger que le logement ne répond pas aux caractéristiques de décence ;

o de constater que les désordres constituent des atteintes à la salubrité ;

o de dire et juger que la SEM [Localité 1] Demain a manqué à son obligation de délivrance ;

— sur la demande de relogement :

o d’ordonner le relogement de Mme [U] [X] et de son enfant dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement, avec une astreinte de 150 euros par jour de retard passé ce délai, jusqu’au relogement effectif ;

o dire que dans l’attente de son relogement effectif, Mme [U] [X] demeure titulaire du bail et maintenue dans les lieux sans qu’il puisse lui être reproché d’éventuelles absences temporaires ;

o subsidiairement, en cas d’impossibilité de relogement immédiat :

«  suspendre ou réduire le paiement du loyer à proportion du préjudice de jouissance ;

«  condamner la SEM [Localité 1] Demain au remboursement des loyers indûment perçus à ce titre ;

— condamner la SEM [Localité 1] Demain à lui verser 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et de jouissance ;

— condamner la SEM [Localité 1] Demain à lui verser 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire ;

— rejeter les demandes adverses ;

— réserver tous droits et moyens ultérieurs de Mme [U] [X] pour le cas où le bailleur persisterait dans sa carence.

M. [Q] [C], assigné à étude, n’a ni comparu, ni été représenté.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions déposées à l’audience du 19 janvier 2026 par chacune des parties pour l’exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 18 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

?

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera rappelé que l’ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Sur la demande tendant à prononcer la résiliation du bail et le moyen tiré de l’indécence des lieux

Aux termes de l’article 1224 du code civil, dans sa version issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2026, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Selon l’article 1729 du code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L’article 1741 du même code dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Selon l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions du présent titre sont d’ordre public.

Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

L’article L 442-3-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que dans les logements mentionnés au premier alinéa de l’article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

Selon l’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Selon l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,l e bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…)

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

(…)

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame d’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il appartient donc à la SEM [Localité 1] Demain d’apporter la preuve que les preneurs occupent moins de 8 mois par an le logement objet du bail. Inversement, il appartient aux défendeurs qui se prévalent de l’exception d’inexécution relative à l’indécence des lieux d’apporter la preuve de l’indécence de ceux-ci pendant l’exécution du bail.

En l’espèce, il ressort de l’acte de mariage du 12 décembre 2019 qu’à cette date, Mme [U] [X] s’est remariée avec M. [Q] [C] [Localité 2] en Guadeloupe, et que chacun des deux époux a déclaré à cette occasion un domicile situé en Guadeloupe. Le domicile qu’ils en outre indiqué sur leur avis d’impôt sur le revenu 2022 établi en 2023, soit plusieurs années plus tard se trouve à l’adresse [Localité 2] qui avait été déclarée par M. [Q] [C] sur l’acte de mariage. Il en résulte que pendant plusieurs années entre 2019 et 2023, les défendeurs ont effectivement résidé [Localité 2] à titre principal, et non dans les lieux objet du bail. Leur installation [Localité 2] s’est en outre prolongée pendant les années suivantes, dès lors qu’il résulte des attestations d’assurance habitation produites datées des 5 octobre 2023 et 29 janvier 2025 que s’ils ont garanti le bien situé à [Localité 1] contre les risques locatifs, l’adresse mentionnée sur l’entête des courriers est celle située [Localité 2]. Ceci est également corroboré par l’attestation de paiement des indemnités journalières du 5 février 2024, qui fait également état d’une adresse située [Localité 2]. Enfin, dans le jugement du 1er mars 2021 qui avait été rendu entre l’OPH de [Localité 1] et Mme [U] [X], il est mentionné qu’elle avait indiqué se trouver en Guadeloupe, ce qui confirme sa présence durable et ancienne en Guadeloupe.

Si Mme [U] [X] a par la suite fait état d’une adresse dans les lieux objet du bail dans la demande de relogement social du 5 mars 2024, ce document, qui n’est que déclaratif, demeure isolé sur cette période courant jusqu’à la délivrance de l’assignation. Il est au surplus contradictoire avec l’avis d’impôt sur le revenu 2024 établi en 2025 qui mentionne que l’adresse d’imposition des défendeurs au 1er janvier 2025 se trouve [Localité 2].

Il en résulte que la SEM [Localité 1] Demain apporte la preuve qu’entre 2019 jusqu’à la délivrance de l’assignation du 7 janvier 2025, les locataires ont manqué à leur obligation de résider au moins 8 mois par an dans les lieux.

Si les pièces postérieures produites par les défendeurs indiquent que leur adresse se trouve à nouveau à [Localité 1], il convient de relever qu’elles sont toutes postérieures à la délivrance de l’assignation, ce qui doit conduire à atténuer leur caractère probant d’une part, et qu’elles concernent entre outre une période de quelques mois alors que le manquement à l’obligation de résider dans les lieux objet du bail se trouve établi pendant plusieurs années auparavant.

Mme [U] [X] soutient que son installation hors des lieux objet du bail se trouve justifié par le fait que les lieux se trouvaient indécents en raison de la présence de moisissures, ne permettant pas d’y demeurer en raison de l’état de santé de son fils atteint de mucoviscidose.

Elle produit à ce titre un certificat médical du 30 janvier 2024 de l’hôpital [Etablissement 1] à [Localité 3] selon lequel l’état de santé de son fils nécessite un suivi régulier à l’hôpital jusqu’à la fin du mois de juin 2023, puis deux certificats médicaux des 25 février 2025 et 8 octobre 2025 du même service indiquant que l’état de santé du fils de Mme [U] [X] nécessite d’éviter tout risque d’exposition aux moisissures. Elle établit ainsi l’état de santé de son fils justifie que la famille ne puisse résider dans des lieux dans lesquels se trouvent de la moisissure.

Néanmoins, si le constat de commissaire de justice réalisé le 9 avril 2025 dans les lieux établit bien que chacune des pièces présente de la moisissure et présente donc un caractère indécent, celui-ci date de plusieurs années après de départ des preneurs des lieux, leur mariage et leur installation [Localité 2] datant de 2019. Au surplus si la demande de logement social remplie par Mme [U] [X] le 4 mars 2024 indique que celle-ci est motivée par l’indécence des lieux et leur caractère inadapté au handicap d’une des personnes y vivant, aucun élément permettant de corroborer cette déclaration n’est jointe à cette date.

Il en résulte que Mme [U] [X] n’apporte la preuve du caractère indécent des lieux qu’à compter de l’année 2025, et alors que les preneurs résidaient effectivement [Localité 2] depuis plus de 5 ans.

Ainsi, le manquement des preneurs à leur obligation de résider dans les lieux objet du bail ne trouve pas son origine dans le manquement du bailleur à leur délivrer un logement décent, mais dans leur choix de s’installer [Localité 2] à la suite de leur mariage plusieurs années auparavant.

Dans ces conditions, l’exception d’inexécution soulevée en défense n’est pas fondée.

Au surplus, au regard de l’ancienneté des manquements des preneurs, qui ne résident plus dans les lieux depuis plusieurs années, ceux-ci sont suffisamment graves pour entrainer la résiliation du bail, quand bien même les preneurs sont à jour du paiement des loyers et justifient avoir assuré le bien.

En conséquence, il sera prononcé la résiliation du bail à compter de la présente décision.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, les certificats médicaux produits permettent d’établir que le fils de Mme [U] [X] est suivi en région parisienne pour la maladie dont il souffre.

Néanmoins, il convient de relever que les preneurs ont bénéficié du bail pendant plusieurs années depuis 2019 alors qu’ils s’étaient établis en un autre lieu sans motif légitime, de sorte qu’ils ont de fait bénéficié de la jouissance du bien pendant plusieurs années alors qu’ils n’auraient plus dû pouvoir y prétendre. Au surplus, aucun des éléments produits ne permet d’établir qu’ils ne disposent plus de leur logement [Localité 2].

Dans ces conditions, il n’est pas nécessaire d’accorder à Mme [U] [X] un délai pour quitter les lieux.

Sur la demande d’expulsion, le sort des meubles et la demande de relogement

Selon l’article L 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation :

I.-Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.

A défaut, l’hébergement est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l’exploitant.

Si un logement qui a fait l’objet d’un arrêté de traitement de l’insalubrité pris au titre du 4° de l’article L. 511-2 du présent code est manifestement suroccupé, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer l’hébergement des occupants jusqu’au terme des travaux prescrits pour remédier à l’insalubrité. A l’issue, leur relogement incombe au représentant de l’Etat dans le département dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2. En cas de défaillance du propriétaire ou de l’exploitant, le coût de l’hébergement est mis à sa charge. Au-delà de trois ans, toute éviction est considérée comme définitive et le II du présent article est applicable.

II.-Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter ou lorsqu’est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation des locaux mentionnés à l’article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu’en cas d’évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l’occupant de l’offre d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l’exploitant est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.

En cas de défaillance du propriétaire ou de l’exploitant, le relogement des occupants est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2.

Le propriétaire est tenu au respect de ces obligations si le bail est résilié par le locataire en application des dispositions du dernier alinéa de l’article 1724 du code civil ou s’il expire entre la date de la notification des arrêtés portant interdiction définitive d’habiter et la date d’effet de cette interdiction.

L’article L 1331-22 du code de la santé publique dispose que tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre.

La présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils et aux conditions mentionnés à l’article L. 1334-2 rend un local insalubre.

Les décrets pris en application de l’article L. 1311-1 et, le cas échéant, les arrêtés pris en application de l’article L. 1311-2 précisent la définition des situations d’insalubrité.

En l’espèce, les lieux ne font aucunement l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser, ni de travaux prescrit le rendant temporairement inhabitable. Il ne fait pas non plus l’objet d’un arrêté d’insalubrité, ni d’une interdiction définitive d’habiter, ni d’une cessation de mise à disposition.

En conséquence, Mme [U] [X] sera déboutée de sa demande de relogement.

Le bail étant résilié, il pourra être procédé à l’expulsion des défendeurs, et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suspension ou de réduction des loyers et de dommages et intérêts

Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Le manquement du propriétaire à son obligation de délivrance d’un logement décent est susceptible de cause au locataire divers préjudices, et notamment un préjudice de jouissance, dont il est fondé à demander l’indemnisation sans qu’une mise en demeure préalable soit requise.

L’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une faute du bailleur.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de commissaire de justice du 5 avril 2025, que des moisissures importantes se sont développées dans toutes les pièces du bien, le rendant inhabitable. Les lieux sont d’autant plus inhabitables en l’espèce au regard de la pathologie dont souffre le fils de Mme [U] [X], et tel que cela est précisé dans les certificats médicaux produits.

Le manquement du bailleur à l’obligation de délivrance d’un logement décent à compter du 5 avril 2025 se trouve donc établi.

Le logement s’étant trouvé totalement inhabitable à compter de cette date, Mme [U] [X] est fondée à solliciter la suspension des loyers pour la période du 5 avril 2025 à la date de la présente décision, date de résiliation du bail.

Il sera donc fait droit à sa demande à ce titre et la SEM [Localité 1] Demain sera condamnée à restituer à Mme [U] [X] les loyers perçus entre le 5 avril 2025 et la date de résiliation du bail.

Elle ne justifie en revanche d’aucun préjudice distinct à l’appui de sa demande de réparation du préjudice de jouissance. Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation et de capitalisation des intérêts

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, les défendeurs ont de fait omis de restituer au bailleur le logement depuis plusieurs années alors qu’ils n’y résident plus.

Pour autant, les lieux se trouvent affectés d’une cause d’indécence depuis 2025 nécessitant des travaux afin de pouvoir les relouer. Ainsi, si l’absence de restitution du bien le prive de la jouissance des lieux, l’état de ceux-ci l’empêche néanmoins d’en percevoir des loyers, de sorte qu’il ne justifie pas d’un préjudice.

Par conséquent, la demande en paiement d’une indemnité d’occupation sera rejetée, de même que la demande de capitalisation des intérêts.

Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce Mme [U] [X] et M. [Q] [C], qui succombent, seront condamnés aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner solidairement Mme [U] [X] et M. [Q] [C], à payer à SEM [Localité 1] Demain la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail liant la SEM [Localité 1] Demain d’une part, et Mme [U] [X] et M. [Q] [C] d’autre part, portant sur le logement n° 229 situé [Adresse 3] ;

DEBOUTE Mme [U] [X] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

DEBOUTE Mme [U] [X] de sa demande de relogement ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la SEM [Localité 1] Demain pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [X] et M. [Q] [C], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE la suspension du paiement du loyer à compter du 5 avril 2025 et jusqu’à la date de la présente décision, date de résiliation du bail ;

CONDAMNE en conséquence la SEM [Localité 1] Demain à restituer à Mme [U] [X] les loyers perçus entre le 5 avril 2025 et la date de résiliation du bail ;

DEBOUTE Mme [U] [X] de sa demande de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande d’indemnités d’occupation ;

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE solidairement Mme [U] [X] et M. [Q] [C], à payer à SEM [Localité 1] Demain la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE pour le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [U] [X] et M. [Q] [C] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge