TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 23 Juin 2025

DOSSIER N° :N° RG 25/00038 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CUKF

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEUR :

S.A. PROMOLOGIS

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par M^e Karine GARDIER de La SPC VERINE VIDAL GARDIER, avocat au barreau de Montpellier, substituée par M^e Coralie CHEVALLEY, avocat au barreau d’ALES plaidant

DÉFENDEUR :

Madame [X] [Y]

née le 18 Novembre 1983 à [Localité 14]

de nationalité FRANCAISE

[Adresse 6]

[Adresse 12]

[Localité 2]

représentée par M^e Radia BELAROUSSI, avocat au barreau d’ALES plaidant substitué par M^e Virginie CRES, avocat au barreau d’ALES plaidant

Les débats ont eu lieu en audience publique le 23 Juin 2025 devant Samuel SERRE, Vice-président placé par ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de [Localité 8] en date du 17 Avril 2025, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le vingt trois Juin deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 26 août 2019 , La SA [Adresse 10] a donné à bail à Madame [X] [Y] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 13], pour un loyer mensuel de 427.08 € et 58.88 € de provision sur charges.

Sont également annexés au contrat de bail, une mise à disposition d’accessoires au logement moyennant un loyer de 32.17 € ainsi qu’une place de parking moyennant un loyer de 42.89 €.

Par mois, le loyer s’élève donc à 561.02 €, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, La SA PROMOLOGIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 août 2024 .

Elle a ensuite fait assigner Madame [X] [Y] en référé devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] par un acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 26 mai 2025, LA SA [Adresse 11] dépose ses conclusions et demande de :

— Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

— Condamner Madame [X] [Y] à lui payer la somme provisionnelle de 496.06 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à la date du 19 mai 2025 ;

— Lui donner acte de ce qu’elle ne s’oppose pas à une suspension de la clause résolutoire et que Madame [X] [Y] soit autorisée à se libérer de sa dette locative en 6 mensualités de 82,67 €; la première mensualité étant à payer à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Juger que si Madame [X] [Y] ne respecte pas l’échéancier susvisé, la clause résolutoire reprend son effet, et qu’à défaut pour Madame [X] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés, avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les 2 mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, qu’il sera procédé conformément à l’article L433-1 du Code de Procédure Civile d’Exécution, au transfert des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meubles désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur et LA CONDAMNER à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer et charges, indexation contractuelle comprise jusqu’à son départ effectif et définitif des lieux occupés ainsi que de tous occupants de son chef ;

— Condamner Madame [X] [Y] à lui payer la somme de 500 € à titre de dommages intérêts, en application des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code Civil.

— Condamner Madame [X] [Y] à lui payer la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance et de ses suites, après déduction de ceux d’ores et déjà comptabilisés dans le décompte produit.

Madame [X] [Y] représentée par son conseil, Maître BELAROUSSI, a déposé ses conclusions à l’audience et demande de :

— Suspendre les effets de la clause résolutoire du bail et lui accorder les plus larges délais de paiement, soit par le règlement de la dette locative d’un montant de 373.04 euros dans un délai de 6 mois par règlement mensuel de 62.18 euros ;

— Débouter la SA PROMOLOGIS de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil,

— Débouter la SA PROMOLOGIS de sa demande de condamnation au paiement de la somme de condamnation à la somme de 800 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de Procédure Civile ;

— Statuer ce que de droit en matière de dépens, étant précisé qu’elle est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Gard par la voie électronique le 20 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, La SA [Adresse 9] , personne morale qui n’a pas la qualité de société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 14 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il sera précisé que, conformément à la loi, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Il sera rappelé que ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

L’action est donc recevable.

II/ SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Cependant, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le bail conclu le 26 août 2019 contient une clause résolutoire ( page 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 août 2024, pour la somme en principal de 1032.66 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 octobre 2024.

III/ SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SA PROMOLOGIS produit un décompte démontrant que Madame [X] [Y] doit, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 373.04 € à la date du 19 mai 2025.

Madame [X] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée à verser à La SA [Adresse 9] cette somme de 373.04 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1032.66€ à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (13 août 2024 ), sur la somme de 886.67€ à compter de la date de la délivrance de l’assignation (17 janvier 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, il est établi, et non contesté par les parties, d’une part que le débiteur est en situation de régler la dette locative et d’autre part qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS D’HABITATION A LOYER MODERE indique ne pas s’opposer à la demande de paiement formulée par Madame [X] [Y].

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [X] [Y] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

V/ SUR LA SUSPENSION DE LA CLAUSE POUR NON-PAIEMENT DES LOYERS :

Selon l’article 24 VII de la loi précitée « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, il est établi, que le débiteur a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Par conséquent, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Par ailleurs, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sont sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [X] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle également au dernier montant du loyer, charges et indexations contractuelles, à savoir la somme de 632.81 €.

VI/ SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-ET-INTÉRÊTS

Aux termes de l’article 1331-6 alinéa 3 du code civil « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. ».

En l’espèce, la SA [Adresse 9] sollicite la condamnation de Madame [X] [Y] à la somme de 500 euros à titre de dommages-et-intérêts.

En l’état des éléments versés, il est constaté, que Madame [X] [Y] a manqué à ses obligations, toutefois la SA PROMOLOGIS D’HABITATION A LOYER MODERE n’apporte aucun élément permettant d’apprécier de l’existence d’un préjudice indépendant du retard de paiement.

Par conséquent, il y a lieu de considérer cette résistance comme abusive et de faire droit à la demande d’indemnisation de la demanderesse, toutefois, la somme sera ramenée à de plus juste proportions.

La demande de dommages-et-intérêts sera donc rejetée.

VII/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [X] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il n’apparaît pas conforme à l’équité de les condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 août 2019 entre La SA [Adresse 9] et Madame [X] [Y] concernant le bien à usage d’habitation ainsi que ses annexes et la place de parking situés au [Adresse 4] à [Localité 13] sont réunies à la date du 14 octobre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [X] [Y] à verser à SA PROMOLOGIS D’HABITATION A LOYER MODERE à titre provisionnel la somme de 373.04 € (décompte arrêté au 19 mai 2025, incluant une dernière facture datant d’avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 13 août 2024 sur la somme de 1032.66 €, sur la somme de 886.67 € à compter du 17 janvier 2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [X] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 62.18 € chacune et une 6ème mensualité de 62.14 € qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [X] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, La SA [Adresse 9] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [X] [Y] soit condamnée à verser à La SA PROMOLOGIS D’HABITATION A LOYER MODERE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit à la somme de 632.81€ et ce, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

REJETONS la demande de la SA [Adresse 9] au titre des dommages-et-intérêts ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [X] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 23 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Samuel SERRE, vice-président placé, et par le greffier.

Le greffier, Le vice-président placé,

Christine TREBIER Samuel SERRE