TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/05813 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZRMX

Minute : 25/00298

S.C. IFONCIERE DI 01/2008

Représentant : M^e Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0074

C/

Monsieur [U] [X]

Madame [M] [O]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 Mars 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I FONCIERE DI 01/2008,

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [X],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [M] [O],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 02 octobre 2020, avec effet au 09 octobre 2020, la SCI FONCIERE DI 01 2008 a donné à bail à Monsieur [U] [X] et Madame [M] [O] un logement et un emplacement de parking situés [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 981,30 euros, augmenté des provisions sur charges d’un montant de 142 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 janvier 2024, la SCI FONCIERE DI 01 2008 a fait signifier à Monsieur [U] [X] et Madame [M] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2913,39 euros en principal, au titre des loyers impayés.

Par notification électronique du 31 janvier 2024, la SCI FONCIERE DI 01 2008 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2024 la SCI FONCIERE DI 01 2008 a fait assigner Monsieur [U] [X] et Madame [M] [O] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [X] et Madame [M] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans toute autre lieu au choix du bailleur aux frais, risques et périls du défendeur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,condamner in solidum Monsieur [U] [X] et Madame [M] [O] au paiement de la somme de 3810,61 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte versé aux débats arrêté au 19 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024,ordonner la capitalisation des intérêts, condamner in solidum Monsieur [U] [X] et Madame [M] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1198,61 euros, charges comprises à compter du 19 mars 2024, soit deux mois après le commandement de payer du 19 janvier 2024 et ce jusqu’à la remise des clés lors d’un état des lieux et après libération complète et remise des lieux dans l’état prévu au bail, l’autoriser à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 981,30 euros,condamner in solidum Monsieur [U] [X] et Madame [M] [O] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont notamment les frais d’exécution et de commandement,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 31 mai 2024.

À l’audience du 13 janvier 2025, la SCI FONCIERE DI 01 2008, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 12881,71 euros arrêtée au 09 janvier 2025.

La SCI FONCIERE DI 01 2008 soutient que Monsieur [U] [X] et Madame [M] [O] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 19 janvier 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle fait valoir que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [U] [X] et Madame [M] [O], régulièrement cités à étude selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 31 mai 2024 en vue d’une audience prévue le 13 janvier 2025, soit plus de six semaines après. D’autre part, la SCI FONCIERE DI 01 2008 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 31 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 mai 2024.

En conséquence, les demandes de la SCI FONCIERE DI 01 2008 aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 19 janvier 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 19 mars 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 02 octobre 2020, à effet au 09 octobre 2020, à compter du 20 mars 2024.

En l’absence de comparution de Monsieur [U] [X] et Madame [M] [O], qui ne formulent aucune demande de délais de paiement ou de suspension des effets de la clause résolutoire et en l’absence de demande de la SCI FONCIERE DI 01 2008 aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [X] et Madame [M] [O] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [U] [X] et Madame [M] [O] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Par ailleurs, la SCI FONCIERE DI 01 2008 ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Enfin, il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur, et de condamner Monsieur [U] [X] et Madame [M] [O] in solidum au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 02 octobre 2020, à effet au 09 octobre 2020, du commandement de payer délivré le 19 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 10 janvier 2025 que la SCI FONCIERE DI 01 2008 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux compris dans les dépens qui y sont imputés à hauteur de 358,19 euros, et la somme de 45,36 euros au titre des frais bancaires, soit une somme totale de 403,55 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [U] [X] et Madame [M] [O] in solidum à payer à la SCI FONCIERE DI 01 2008 la somme de 12478,16 euros, au titre des sommes dues au 10 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1415,90 euros et à compter du présent jugement sur la somme de 11062,26 euros, compte tenu des paiements intervenus depuis le commandement de payer.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande d’acquisition du dépôt de garantie :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ;

En l’espèce, la SCI FONCIERE DI 01 2008 sollicite de s’entendre dire acquis le montant du dépôt de garantie versé par les preneurs.

Cependant, elle n’apporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice distinct de celui né du retard de paiement des défendeurs. Au surplus, elle ne justifie d’aucune résistance de leur part ni d’une quelconque mauvaise foi.

En conséquence, il y a lieu de la débouter de sa demande.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [U] [X] et Madame [M] [O] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI FONCIERE DI 01 2008 la totalité des frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [U] [X] et Madame [M] [O] in solidum à lui payer 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SCI FONCIERE DI 01 2008 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 02 octobre 2020, à effet au 09 octobre 2020, entre la SCI FONCIERE DI 01 2008 d’une part, et Monsieur [U] [X] et Madame [M] [O] d’autre part, concernant les locaux (logement et emplacement de parking) situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 20 mars 2024,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [U] [X] et Madame [M] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux (logement et emplacement de parking) situés [Adresse 3], avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,

REJETTE la demande de désignation d’un lieu de séquestre,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [U] [X] et Madame [M] [O] à compter du 20 mars 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [X] et Madame [M] [O] à payer à la SCI FONCIERE DI 01 2008 la somme de 12478,16 euros, au titre des sommes dues au 10 janvier 2025 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1415,90 euros et à compter du présent jugement sur la somme de 11062,26 euros,

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [X] et Madame [M] [O] à payer à la SCI FONCIERE DI 01 2008 l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2025, échéance de janvier 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

DEBOUTE la SCI FONCIERE DI 01 2008 de sa demande d’acquisition du dépôt de garantie,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [X] et Madame [M] [O] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 janvier 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [X] et Madame [M] [O] à payer à la SCI FONCIERE DI 01 2005 la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI FONCIERE DI 01 2008 de ses autres demandes et prétentions,

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT