DU : 26 Novembre 2024

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JUGEMENT

JUGE DE L’EXÉCUTION

Autres demandes relatives à la procédure de saisie immobilière

AFFAIRE

S.A.S. EOS FRANCE

C/

S.C.I. DE LA CRAMONTOISE

Répertoire Général

N° RG 24/00007 – N° Portalis DB26-W-B7I-H2FC

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Expédition exécutoire le :

à : la SCP LEBEGUE DERBISE

à : M^e Missiaen

Expédition le :

à :

à:

Notification le :

à :

à:

RG : N° RG 24/00007 – N° Portalis DB26-W-B7I-H2FC

Tribunal judiciaire d’Amiens

LE VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

A ÉTÉ RENDU LE JUGEMENT SUIVANT

DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.A.S. EOS FRANCE, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 488 825 217, dont le siège social est : 74 rue de la Férdération, 75015 PARIS, agissant en vertu d’une lettre de désignation en date du 17 janvier 2022 en qualité de représentant-recouvreur du Fonds Commun de Titrisation FONCRED V, représenté par la Société FRANCE TITRISATION, immatriculés au RCS de Paris sous le n° 353 053 531, dont le siège social est sis 1 Boulevard Haussmann – 75009 PARIS

représentée par Maître Stéphanie LEBEGUE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocats postulants au barreau d’AMIENS, et Maître Myriam CALESTROUPAT de la SCPA CALESTROUPAT-THOMAS ET ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

LE FONDS COMMUN DE TITRISATION FONCRED V, représenté par la Société FRANCE TITRISATION, venant aux droits de la SOCIETE GENERALE immatriculée au RCS de Paris sous le n° 552 120 222

dont le siège social est :

29 Boulevard Haussmann

75009 PARIS

représentée par Maître Stéphanie LEBEGUE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocats postulants au barreau d’AMIENS, Maître Myriam CALESTROUPAT de la SCPA CALESTROUPAT-THOMAS ET ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

POURSUIVANT LA VENTE

A :

S.C.I. DE LA CRAMONTOISE

1 place de la Mairie

80370 CRAMONT

représentée par M^e Marie-christine MISSIAEN, avocat au barreau d’AMIENS

PARTIE(S) SAISIE(S)

LE JUGE DE L’EXÉCUTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS a rendu le jugement contradictoire suivant, par mise à disposition au greffe, après que la cause eut été débattue en audience publique le 21 novembre 2024, devant :

Monsieur Frank ESPINASSE, Juge de l’exécution

assisté de Madame Béatrice AVET, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 2 novembre 2023, la SAS EOS FRANCE, agissant en vertu d’une lettre de désignation du 17 janvier 2022 en qualité de représentant-recouvreur du Fonds Commun de Titrisation FONCRED V, représentée par la SAS FRANCE TITRISATION venant aux droits de la SOCIETE GENERALE, a fait délivrer à la SCI DE LA CRAMONTOISE un commandement de payer valant saisie d’un bien immobilier situé à CRAMONT (80370), 1 place de la Mairie, cadastré section AI, n°64, lieudit « 1 place de la Mairie », d’une contenance de 14 a 80 ca.

Le commandement de payer valant saisie a été publié au Service de la publicité foncière de la Somme, le 4 décembre 2023, référence 2023 S, n°67.

La SCI DE LA CRAMONTOISE n’ayant pas satisfait à la demande en paiement, la procédure de saisie immobilière a été poursuivie.

Par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2024, la SAS EOS FRANCE a fait assigner la SCI DE LA CRAMONTOISE à comparaître devant le juge de l’exécution statuant en audience d’orientation.

La créancière poursuivante a déposé le cahier des conditions de vente au greffe le 29 janvier 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 21 mars 2024.

A l’audience d’orientation de renvoi du 17 octobre 2024, la SAS EOS FRANCE, représentée par son conseil, a demandé au juge de l’exécution de :

— fixer la créance de la SAS EOS FRANCE à la somme de 44.467,53 €, arrêtée au 24 octobre 2023, outre intérêts postérieurs au taux contractuel de 2,44 % majoré de 4 points, soit 6,44 % dus à compter du 25 octobre 2023 jusqu’à parfait paiement, selon décompte du 24 octobre 2023 ;

*en cas de vente amiable,

— fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de vente ;

— taxer les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant ;

— rappeler que les frais de saisie immobilière et les émoluments de vente amiable dus à l’avocat poursuivant (article A 444-191 V du Code de commerce) sont à la charge de l’acquéreur en sus du prix de vente ;

— ordonner la consignation du prix de vente entre les mains de la Caisse des Dépôts et Consignations ;

— fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois ;

*en cas de vente forcée,

— ordonner la vente forcée du bien ;

— fixer la date l’audience de vente du bien sur la mise à prix de 10.000 € ;

— fixer les modalités de la vente ;

— ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente et la publication du jugement à intervenir en marge du commandement de payer valant saisie au Service de la Publicité Foncière de la Somme.

La SCI DE LA CRAMONTOISE était représentée par son conseil. Elle a indiqué que le bien immobilier en question sert à l’exercice professionnel de Monsieur [Z] [H], gérant de la SCI DE LA CRAMONTOISE. Il a été déclaré irrecevable à la procédure de surendettement des particuliers et a tenté de faire débloquer la somme dont il dispose au titre de son plan d’épargne retraite auprès de la SOCIETE GENERALE mais celle-ci s’y est opposée considérant que sa situation ne pouvait être un cas dérogatoire permettant la libération des fonds épargnés.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

Par note en délibéré, le juge de céans a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 21 novembre 2024 afin que les parties formulent toutes explications et/ou demandes relativement, notamment, à l’arrêt de la CJUE du 17 mai 2022, aux dernières jurisprudences de la Cour de cassation (Cass. 1ère civ., 22 mars 2023, n°21-16.044 et Cass. 1ère civ., 29 mai 2024, n°23-12.904) et de l’avis de la 2ème chambre civile de la Cour de cassation du 11 juillet 2024, n°15008, le tout en contemplation de la lettre recommandée du 22 février 2021, présentée le 27 février 2021, adressée par la banque se prévalant « de l’exigibilité anticipée du concours à la date de ce jour » et du caractère abusif de la clause de DDT soulevé d’office par le tribunal.

A l’audience du 21 novembre 2024, la SAS EOS FRANCE était représentée par son conseil. Elle a indiqué que la SCI DE LA CRAMONTOISE ne pouvait pas bénéficier de la législation relative aux clauses abusives.

La SCI DE LA CRAMONTOISE était représentée par son conseil. Elle a indiqué que la SCI DE LA CRAMONTOISE, constituée pour l’acquisition d’un bien immobilier faisant l’objet d’une occupation par Monsieur [H], simple buraliste, ne saurait être considérée comme un professionnel s’agissant d’une SCI FAMILIALE constituée entre Monsieur [Z] [H] et sa nièce, Madame [L] [H]. Par ailleurs, la clause du contrat de prêt autorisant la banque à exiger immédiatement, sans mise en demeure ou sommation préalable de l’emprunteur, ni préavis d’une durée raisonnable, la totalité des sommes dues au titre du prêt en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date est abusive et devra être répute non écrite de sorte que la SAS EOS FRANCE ne dispose pas d’une créance certaine, liquide et exigible.

Le délibéré initialement fixé au 12 décembre 2024 est anticipé au 26 novembre 2024 pour des raisons de service.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la clause abusive et l’application de l’article L 132-1 du Code de la consommation à la SCI DE LA CRAMONTOISE

La Cour de Cassation considère que « le juge de l’exécution, statuant lors de l’audience d’orientation, à la demande d’une partie ou d’office, est tenu d’apprécier, y compris pour la première fois, le caractère éventuellement abusif des clauses contractuelles qui servent de fondement aux poursuites » (Cass. com. 8 février 2023, n°21-17763).

La clause qui permet au professionnel de résilier le contrat, sans préavis d’une durée raisonnable, est présumée abusive en vertu de l’article R 212-2, 4° du Code de la consommation.

Une telle clause est également abusive par référence à la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne rendue dans des litiges relatifs aux clauses de déchéance du terme dans les contrats de crédit immobilier (Cass. 1re civ., 22 mars 2023, n°21-16.044).

Tel est le cas lorsqu’une clause d’un contrat de prêt immobilier prévoit la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable (Cass. 1ère civ., 29 mai 2024, n°23-12.904).

Ces jurisprudences doivent se combiner avec l’avis du 11 juillet 2024 rendu par la 2ème chambre civile de la Cour de cassation suite à sa saisine par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris, en application des articles L 441-1 et suivants du code de l’organisation judiciaire et 1031-1 et suivants du Code de procédure civile, qui indique que la directive 93/13 a été transposée dans le droit interne par la loi n°95-96 du 1er février 1995, qui a introduit l’article L 132-1 du Code la consommation, devenu L 212-1 du Code de la consommation, actuellement en vigueur.

L’article L 241-1 du Code de la consommation, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-301 du 14 mars 2016, dispose que les clauses abusives sont réputées non écrites et que le contrat reste applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans ces clauses.

L’article R 121-1, alinéa 2, du Code des procédures civiles d’exécution interdit au juge de l’exécution de modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites ou d’en suspendre l’exécution.

Le juge de l’exécution ne peut, dès lors, ni annuler un titre, ni le modifier (2ème civ, 25 mars 1998, pourvoi n°95-16.913, Bull. 1998, II, n°107 ; 2ème Civ, 13 septembre 2007, pourvoi n°06-13.672, Bull. 2007, II, n°219 ; 2ème Civ, 28 septembre 2017, pourvoi n°15-26.640, Bull. 2017, II, n°184).

Il ne peut pas non plus délivrer de titre exécutoire hors les cas prévus par la loi (2ème Civ, 19 novembre 2020, pourvoi n°19-20.700, publié ; 2ème Civ, 3 décembre 2015, pourvoi n°13-28.177, Bull. 2015, II, no 265).

Dès lors, il résulte, d’une part, des pouvoirs du juge de l’exécution et, d’autre part, du droit de l’Union et de la jurisprudence de la CJUE, que le juge de l’exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi.

Le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi.

En l’espèce, il convient avant toute analyse de la clause de déchéance du terme en litige, de déterminer si le régime des clauses abusives s’applique à la SCI DE LA CRAMONTOISE.

A ce titre, l’objet social figurant aux statuts de la SCI DE LA CRAMONTOISE, en son article 4, permet de déterminer que celle-ci exerce une activité professionnelle indépendante.

Le contrat de prêt s’inscrit dans le cadre de l’exercice de cette activité.

La SCI DE LA CRAMONTOISE ne peut dès lors pas être considérée comme un non professionnel au sens de l’article liminaire du Code de la consommation.

En conséquence, la SCI DE LA CRAMONTOISE sera déboutée de sa demande afin que la clause de déchéance du terme soit déclarée non écrite comme abusive.

Sur la créance, son montant et la mise à prix

L’article L 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par la loi.

En l’espèce, la SAS EOS FRANCE dispose d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, à savoir la copie exécutoire d’un acte reçu par Maître [G] [J], notaire à Longpré-les-corps-saints (80), en date du 22 juillet 2016, contenant vente au profit de la SCI DE LA CRAMONTOISE, et prêt à cette dernière (n°0216202015406), par la SOCIETE GENERALE, d’un montant de 115.000 €, avec intérêts au taux débiteur de 2,44 %, pendant 15 ans.

Ce prêt est garanti par une inscription de privilège de prêteur de deniers publiée au service de la publicité foncière d’Abbeville, le 11 août 2016, sous les références 8004P02, volume 2016 V, n°1289.

Par lettre recommandée du 15 janvier 2020, dont il n’est pas justifié de la date de présentation, la banque a accordé un délai de 8 jours à la SCI DE LA CRAMONTOISE afin de proposer des modalités de remboursement des sommes dues de 9.885,79 €.

Puis, par lettre recommandée du 22 février 2021, présentée le 27 février 2021, la banque s’est prévalue « de l’exigibilité anticipée du concours à la date de ce jour ».

La SAS EOS FRANCE produit un décompte, au 24 octobre 2023, d’un montant en principal, intérêts, frais et autres accessoires, de 64.610 €.

Il n’a été formé aucune contestation relative au montant de la créance autre que le caractère abusif de la clause de déchéance du terme supra.

Il convient donc de mentionner, au vu des pièces produites aux débats, que la créance de la SAS EOS FRANCE à l’encontre de la SCI DE LA CRAMONTOISE s’élève, au 24 octobre 2023, à la somme de 64.610 €, en principal, intérêts, frais et autres accessoires.

Enfin, aucune autre contestation n’a été émise par le débiteur.

Ainsi, compte-tenu de l’état actuel du marché de l’immobilier, de la situation et de l’état de l’immeuble, la vente forcée aux enchères publiques, sur les poursuites et diligences de la SAS EOS FRANCE sera ordonnée sur le bien immobilier appartenant à la SCI DE LA CRAMONTOISE situé à CRAMONT (80370), 1 place de la Mairie, cadastré section AI, n°64, lieudit « 1 place de la Mairie », d’une contenance de 14 a 80 ca, dans les conditions du cahier des conditions de vente sur la mise à prix de 10.000 €.

Sur les autres demandes

Les dépens de l’instance seront compris dans les frais de vente soumis à la taxe à intervenir dans le jugement d’adjudication.

La demande de taxe devra être déposée huit jours avant la date fixée pour la vente forcée afin que le juge de l’exécution soit en mesure d’en prendre connaissance avant de prononcer le montant de la taxe à l’ouverture des enchères.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions des articles L 311-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies.

DEBOUTE la SCI DE LA CRAMONTOISE de sa demande tendant à ce que la clause de déchéance du terme soit déclarée non écrite comme abusive.

MENTIONNE que la créance dont le recouvrement est poursuivi par la SAS EOS FRANCE, agissant en vertu d’une lettre de désignation du 17 janvier 2022 en qualité de représentant-recouvreur du Fonds Commun de Titrisation FONCRED V, représentée par la SAS FRANCE TITRISATION venant aux droits de la SOCIETE GENERALE, à l’encontre de la SCI DE LA CRAMONTOISE, s’élève à la somme de 64.610 €, au 24 octobre 2023, en principal, intérêts, frais et autres accessoires.

ORDONNE la vente forcée de l’ensemble immobilier situé à CRAMONT (80370), 1 place de la Mairie, cadastré section AI, n°64, lieudit « 1 place de la Mairie », d’une contenance de 14 a 80 ca, dans les conditions du cahier des conditions de vente :

Sur une mise à prix de 10.000 €

DÉSIGNE tout commissaire de justice de la SELARL DELTA HUISSIER COMPIEGNE, commissaire de justice à Compiègne, pour procéder à la visite des lieux dans les quinze jours qui précédent la vente.

DIT que le commissaire de justice désigné organisera ces visites en accord avec le débiteur ou les occupants.

DIT qu’à défaut, pour le débiteur ou les occupants, de permettre la visite de l’immeuble, le commissaire de justice désigné pourra procéder à l’ouverture des portes avec le concours de deux témoins, d’un serrurier et de la Force Publique.

DIT que l’adjudication aura lieu aux enchères publiques à l’audience d’adjudication du :

JEUDI 20 MARS 2025 à 15 h 00

Tribunal judiciaire d’Amiens

Annexe du Palais de Justice

8 rue Pierre Dubois

RDC, salle 1

80000 Amiens

DIT que le créancier poursuivant devra procéder aux formalités légales de publicité et en justifier, que l’avis prévu par l’article R 322-31 du CPCE pourra être imprimé en corps 24 sur format A3 et que l’avis simplifié prévu par l’article R 322-22 du même Code comportera non seulement la nature du bien mais aussi une désignation succincte du bien saisi ainsi que les conditions de sa visite préalable.

DIT que la vente pourra être annoncée sur un site internet spécialisé.

DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

DIT que la demande de taxe devra être déposée huit jours avant la date fixée pour la vente forcée.

DIT que la présente décision sera notifiée aux parties par voie de signification à l’initiative de la partie intéressée ou la partie la plus diligente conformément à l’article R 311-7, alinéa 2, du Code des procédures civiles d’exécution.

REJETTE le surplus des demandes.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge de l’exécution et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION