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Jugement N°

du 02 Avril 2025

N° RG 22/02864 – N° Portalis DBXV-W-B7G-FYGJ

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[L] [J]

C/

S.E.L.A.R.L. [N] [Z] NOTAIRES CONSEILS, prise en la personne de Me [V] [Z] [N], notaire, [P] [N]

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire délivrées

le

à :

— M^e JUGIAU T39

— M^e COYAC-GERBET T18

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU DEUX AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

Madame [L] [J] née [I]

née le [Date naissance 1] 1951 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4] ; (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/1060 du 17/05/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10]) ; représentée par M^e Dominique JUGIEAU, demeurant [Adresse 7], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 39

DÉFENDEURS :

S.E.L.A.R.L. [N] [Z] NOTAIRES CONSEILS,

prise en la personne de Me [V] [Z] [N], notaire, dont le siège social est sis [Adresse 2] ; représentée par M^e Virginie COYAC GERBET, demeurant [Adresse 8], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 18 ; la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS ;

Maître [P] [N],

demeurant [Adresse 3] ; représenté par M^e Virginie COYAC GERBET, demeurant [Adresse 8], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 18 ; la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Benjamin MARCILLY

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 28 novembre 2024, à l’audience du 12 Février 2025 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 02 Avril 2025

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 02 Avril 2025

— Contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Benjamin MARCILLY, Juge, et par Vincent GREF, Greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu le 18 juillet 2012 par Maître [P] [N], Monsieur [T] [M] a reconnu devoir à Madame [L] [I] une somme de 70.000 euros au titre du remboursement d’un prêt accordé par l’intéressée, remboursable, pour moitié, au plus tard le 16 juin 2013 et le 16 juin 2014 pour le surplus avec intérêts au taux contractuel de 3 % l’an.

Monsieur [M] s’obligeait par ailleurs à rembourser l’intégralité de la somme prêtée au plus tard le jour de la régularisation par acte authentique de vente des droits indivis lui appartenant dans l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 11] (28) cadastré section [Cadastre 9].

Le 03 février 2014, Maître [P] [N] a inscrit une hypothèque conventionnelle sur le bien précité en garantie du remboursement de la dette, valable jusqu’au 16 juin 2015.

Une nouvelle hypothèque conventionnelle sera inscrite le 12 janvier 2017.

Suivant jugement en date du 27 mars 2019, le tribunal de Grande instance de Chartres a ordonné la vente sur licitation à la barre du tribunal de l’immeuble précité.

Suivant jugement en date du 16 janvier 2020, l’immeuble a été vendu sur licitation à la SARL APRIL au prix principal de 68.000 euros.

N’ayant pu obtenir remboursement de sa dette dans le cadre du projet de liquidation du prix de vente, Madame [I] a, par acte en date du 21 novembre 2022, fait assigner Maître [P] [N] ainsi que la SELARL [N] [Z] NOTAIRES CONSEILS qui lui a succédé devant le tribunal judiciaire de Chartres aux fins de condamnation.

Par une ordonnance en date du 17 octobre 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Chartres a notamment :

— Débouté Maître [P] [N] et la SELARL [N] [Z] [N] NOTAIRES CONSEILS de leur fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de Madame [I] ;

— Déclaré Madame [I] recevable en son action ;

— Condamné in solidum Maître [P] [N] et la SELARL [N] [Z] [N] NOTAIRES CONSEILS à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

— Condamné in solidum Maître [P] [N] et la SELARL [N] [Z] [N] NOTAIRES CONSEILS aux dépens d’incident avec faculté de recouvrement direct au profit de [13] Dominique JUGIEAU conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 novembre 2024, Madame [I] demande au tribunal de :

— La déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

— Débouter Maître [P] [N] et la SELARL [N] [Z] [N] NOTAIRES CONSEILS de leurs moyens, fins et conclusions ;

— Condamner in solidum Maître [P] [N] et la SELARL [N] [Z] [N] NOTAIRES CONSEILS à lui payer la somme de 113.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 06 octobre 2022 ;

— Condamner in solidum Maître [P] [N] et la SELARL [N] [Z] [N] NOTAIRES CONSEILS à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridique et 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum Maître [P] [N] et la SELARL [N] [Z] [N] NOTAIRES CONSEILS aux dépens dont distraction au profit de Maître Dominique JUGIEAU en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Rappeler que la décision à intervenir bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 novembre 2024, Maître [P] [N] et la SELARL [N] [Z] [N] NOTAIRES CONSEILS demandent au tribunal de :

— Juger Madame [I] tant irrecevable que mal fondée en toutes ses demandes;

— La débouter de l’intégralité de ses demandes ;

— La condamner à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter aux conclusions susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

* * *

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 février 2025.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes présentées par Madame [I]

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il convient de relever que si les défendeurs font valoir que Madame [I] serait irrecevable en ses demandes, ils ne soulèvent, dans le corps de leurs conclusions aucun moyen au soutien de cette prétention.

En conséquence, la demande présentée par Maître [P] [N] et la SELARL [N] [Z] [N] NOTAIRES CONSEILS tendant à ce que Madame [I] soit déclarée irrecevable en ses demandes ne peut qu’être rejetée.

Sur les conclusions indemnitaires

Aux termes de l’article 1382 du code civil devenu l’article 1240 du même code, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’engagement de la responsabilité délictuelle suppose l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité, ces éléments étant cumulatifs.

Le notaire est tenu à un devoir de conseil pour tout acte qu’il a authentifié ou dont il a supervisé la rédaction. Il doit notamment informer et éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets de l’acte auquel il prête son concours, sur les risques et les conséquences de l’acte envisagé, et ce de manière fiable. A ce titre, le notaire doit rechercher l’intention des parties afin de vérifier que l’acte envisagé leur permette d’atteindre leurs objectifs. Le notaire doit ainsi se renseigner afin de déceler les obstacles juridiques qui pourraient s’opposer à la réalisation de ces objectifs et doit tenter de prévenir les risques d’ordre technique susceptibles d’affecter les biens, objets des actes qu’il rédige.

Le devoir de conseil du notaire, destiné à assurer la validité et l’efficacité des actes, ne comporte pour l’officier public qu’une obligation de prudence et de diligence, et il appartient au demandeur à l’action en responsabilité d’établir le manquement du notaire à cette obligation.

Sur l’existence d’une faute

S’agissant des modalités de recouvrement des sommes prêtées

Madame [I] fait grief au notaire instrumentaire d’avoir accepté de régulariser une reconnaissance de dette sans avoir procédé à une vérification de la santé financière du débiteur.

Il ressort toutefois de l’acte reçu le 18 juillet 2012 que Madame [I] a versé à Monsieur [M] la somme totale de 70.000 euros avant la régularisation de la reconnaissance de dette et, par conséquent, l’intervention de Maître [N]. La demanderesse ne peut dès lors pas sérieusement reprocher au notaire de ne pas s’être assuré des capacités de remboursement du débiteur alors qu’il lui appartenait, en qualité de prêteur, de faire preuve de vigilance à cet égard.

Madame [I] reproche en outre au notaire d’avoir inséré à l’acte des conditions de remboursement qui ne pouvaient être tenues par Monsieur [M]. Il convient toutefois de relever que les conditions de remboursement ont été librement négociées et acceptées entre les parties, la défaillance de Monsieur [M] dans le remboursement de sa dette ne pouvant être imputé au notaire, mais uniquement à la faute du débiteur.

Il est vrai que la clause par laquelle l’emprunteur s’obligeait " dans tous les cas (…) à rembourser l’intégralité de la somme prêtée au prêteur au plus tard le jour de la régularisation par acte authentique de vente des droits indivis lui appartenant, dans l’immeuble situé à [Adresse 12] (…) en un seul versement " impliquait que la date d’exigibilité immédiate du solde des sommes restant dues n’était pas fixée au jour de la dernière échéance annuelle, soit le 16 juin 2014, mais à la date de la vente du bien précité, quand bien même celle-ci serait postérieure au 16 juin 2014.

Il convient toutefois de relever que le non-respect de l’échéancier, s’agissant du paiement du capital ou des intérêts contractuels, était assorti de sanctions financières dès lors :

— Que la convention prévoit que « toute somme non payée à l’échéance fixée produira des intérêts au taux de 6 % l’an à compter de l’échéance impayée » ;

— Que les parties ont également convenu qu’en cas de retard de plus de quinze jours dans le paiement des intérêts, payables trimestriellement, le taux d’intérêts était majoré de deux points de plein droit ;

— Qu’en cas de poursuites en vue du recouvrement des sommes dues, le prêteur a droit à une indemnité forfaitaire de 15 % du montant des sommes à recouvrer.

Ainsi, contrairement à ce que soutient la demanderesse, si le non-respect de l’échéancier n’impliquait pas, au regard de la formulation de la clause précitée, l’exigibilité immédiate de l’intégralité des sommes dues, celle-ci pouvant être différée au jour de la vente de l’immeuble dont Monsieur [M] était propriétaire indivis, la carence de ce dernier n’était pas sans conséquence.

En outre, Madame [I] indique elle-même dans ses conclusions avoir privilégié la voie du recouvrement amiable sans recourir au recouvrement forcé des sommes dues. Dès lors, l’éventuelle tardiveté de l’exigibilité immédiate de la créance n’a manifestement pas fait obstacle à la mise en œuvre de mesures de recouvrement forcé.

Madame [I] n’est en conséquence pas fondée à soutenir que le notaire aurait manqué à son devoir de conseil s’agissant des modalités de recouvrement des sommes prêtées.

S’agissant des garanties prévues à l’acte

L’acte prévoit que « ce prêt ne fait, à ce jour, l’objet d’aucune garantie particulière. Le prêteur se réservant la possibilité de requérir à tout moment une garantie hypothécaire sur l’immeuble ci-dessus, ce qui est expressément accepté par l’emprunteur ».

Au regard de la formulation de cette clause, il convient de relever que la possibilité de prendre une garantie hypothécaire sur le bien dont Monsieur [M] était propriétaire indivis a été évoquée au moment de la signature de l’acte, étant précisé qu’il n’appartient pas au notaire d’aller à l’encontre de la volonté commune des parties.

Si aucune garantie n’a été formalisée au moment de l’acte, la reconnaissance de dette n’est pas dénuée de toute garantie, dès lors que l’emprunteur a consenti à la prise d’une hypothèque conventionnelle à tout moment, à l’initiative du prêteur.

Dès lors, il ne peut être reproché à Maître [N] d’avoir manqué à son devoir de conseil s’agissant des garanties affectées au remboursement des fonds prêtés.

S’agissant de la tardiveté de la prise d’une hypothèque conventionnelle

Il résulte de l’article 2425 du code civil, devenu ultérieurement l’article 2418 du code civil, qu’entre les créanciers, l’hypothèque, soit légale, soit judiciaire, soit conventionnelle n’a rang que du jour de l’inscription prise par le créancier à la conservation des hypothèques, dans la forme et de la manière prescrite par la loi.

Madame [I] soutient que Maître [E] a commis une faute en tardant à inscrire une hypothèque conventionnelle sur les droits indivis de Monsieur [M] sur l’immeuble situé [Adresse 6], d’avoir limité au 16 juin 2015 la date de validité de cette hypothèque et de ne pas l’avoir renouvelée, puis, d’avoir tardé à faire inscrire une nouvelle hypothèque conventionnelle sur le bien, ce qui l’a privée du bénéfice de son rang au bénéfice du Trésor public.

Il résulte des pièces du dossier qu’alors que la reconnaissance de dette a été régularisée le 18 juillet 2012, ce n’est que le 03 février 2014 qu’une première hypothèque conventionnelle a été inscrite sur les droits indivis de Monsieur [M], soit plus de 6 mois après la première échéance impayée, et alors que la dette du débiteur devenait intégralement exigible en cas de vente dudit bien.

Pour autant, il ne résulte pas des pièces du dossier que suite à la signature de la reconnaissance de dette, le notaire ait eu pour mission d’inscrire une hypothèque conventionnelle sur le bien précité, l’acte précisant d’ailleurs que le prêteur se réservait la possibilité de prendre une hypothèque à tout moment.

Il ne peut dès lors être fait grief à Maître [N] d’avoir tardé à inscrire l’hypothèque conventionnelle le 03 février 2014.

En revanche, aucun élément objectif ne permet de justifier que les effets de cette hypothèque aient été limités au 16 juin 2015 et qu’aucun renouvellement de cette sûreté n’ait été envisagé. A cet égard, Maître [N] ne justifie pas avoir utilement conseillé Madame [I] quant aux conséquences, d’une part, d’une hypothèque limitée dans le temps et, d’autre part, de son non-renouvellement.

De même, il apparait que ce n’est que le 12 janvier 2017 qu’une nouvelle hypothèque conventionnelle a été inscrite sur l’immeuble, alors qu’il s’évince de ce qui précède que Maître [N], professionnel du droit, savait qu’aucune sûreté n’avait plus cours sur l’immeuble litigieux. Là encore, le notaire ne justifie pas avoir utilement conseillé Madame [I].

Il convient dès lors de retenir qu’en limitant les effets de l’hypothèque conventionnelle inscrite le 03 février 2014, en omettant d’informer Madame [I] sur les conséquences d’une telle situation, notamment en l’absence de renouvellement de cette sûreté, et en n’inscrivant une nouvelle hypothèque que le 12 janvier 2017, Maître [E] a manqué à son devoir de conseil et à la vigilance nécessaire qu’impliquait sa fonction.

De tels manquements caractérisent l’existence d’une faute.

Toutefois, l’existence d’une faute ne suffit pas, par elle-même, à engager la responsabilité de Maître [E] dès lors qu’il incombe au demandeur de justifier également d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute reprochée et le préjudice allégué.

Sur le préjudice et le lien de causalité

Il convient de rappeler que pour être réparé, le préjudice subi doit être certain, direct, personnel et légitime.

En l’espèce, Madame [I] fait valoir qu’elle a perçu la somme de 2.000 euros en remboursement du prêt consenti à Monsieur [M], précisant que la dette de l’intéressé en principal s’élève toujours à la somme de 68.000 euros. Elle ajoute qu’elle a perdu une chance de recouvrer cette somme, outre l’indemnité de recouvrement de 15 % et les intérêts contractuels, soit au total la somme de 113.900 euros.

Il convient de relever que à la date à laquelle la reconnaissance de dette a été régularisée, Monsieur [M] n’était propriétaire que de la moitié des droits indivis sur l’immeuble situé [Adresse 6]. En outre, il résulte du relevé des formalités produit partiellement aux débats que le bien était déjà grevé d’une hypothèque judiciaire ne portant que sur les droits indivis de Monsieur [M], inscrite le 23 mai 2012 au profit des consorts [C] en garantie de la somme principale de 20.686,46 euros.

Au regard des éléments produits aux débats, l’hypothèque conventionnelle initiale inscrite par Maître [E] le 03 février 2014 était de deuxième rang.

En l’absence de renouvellement de cette sûreté, celle-ci a perdu ses effets le 16 juin 2015.

Le 27 avril 2014, le Trésor public a inscrit une hypothèque légale sur les droits indivis de Monsieur [M] pour garantir le paiement de la somme de 164.672 euros, valable jusqu’au 22 avril 2025.

Le 02 novembre 2015, une nouvelle hypothèque légale a été inscrite par le Trésor public sur les droits indivis de Monsieur [M], pour garantir le paiement d’une somme de 73.316 euros, avec effet jusqu’au 28 octobre 2025.

En l’absence de renouvellement de la sûreté inscrite le 03 février 2014 et compte tenu de la date de la nouvelle hypothèque prise le 12 janvier 2017, l’hypothèque de Madame [I], initialement de deuxième rang, n’a finalement été que de quatrième rang, faisant ainsi perdre à Madame [I] une chance d’obtenir le paiement partiel de sa dette au moment de la vente du bien litigieux.

L’immeuble a été adjugé le 16 janvier 2020 au prix de 68.000 euros.

Monsieur [M] étant propriétaire indivis, seule la moitié du prix, soit 34.000 euros, a fait l’objet d’une répartition.

Il résulte du projet de distribution qu’après déduction des émoluments de l’avocat ayant poursuivi la vente à hauteur de 1.527,55 euros et désintéressement des Consorts [C], titulaires d’une hypothèque de 1er rang, seule une somme de 11.785,99 euros a été versée au Trésor public, titulaire d’une hypothèque de 2ème rang.

Il convient dès lors de retenir que Madame [I] a perdu une chance d’obtenir le versement d’une somme de 11.785,99 euros au moment de la distribution du prix de vente réalisée fin 2021.

Pour autant, la faute commise par Maître [E] n’a pas, de manière certaine, fait perdre à Madame [I] la possibilité de recouvrer l’intégralité des sommes dues par Monsieur [M] dès lors que la demanderesse a, en raison de l’exigibilité immédiate de sa créance suite à la vente de l’immeuble précité, la possibilité d’agir en recouvrement de sa dette à l’encontre du débiteur.

Il convient d’ailleurs de relever que Madame [I] ne démontre aucunement que l’intéressé serait insolvable, ce d’autant qu’elle admet n’avoir entrepris que des démarches amiables en vue du recouvrement de sa créance.

Madame [I] ne saurait dès lors faire supporter au notaire le paiement intégral de la dette de Monsieur [M] alors qu’il lui appartient d’agir en recouvrement des sommes qu’elle estime lui être dues, la tardiveté de l’hypothèque inscrite par Maître [E] n’y faisant pas obstacle.

Le notaire fait valoir que par courrier du 08 février 2017, Maître [X] a proposé, suite à la signature d’un compromis de vente les 23 et 29 décembre 2016, de verser à Madame [I] une somme de 16.871 euros en règlement partiel de sa créance, en contrepartie de la mainlevée totale de l’inscription lui bénéficiant. Si Madame [I] a refusé cette proposition, cette circonstance est sans incidence dès lors que la vente projetée n’a pas été réitérée. La faute que semble imputer le notaire à la requérante est donc sans conséquence.

Pour autant, au regard des éléments qui précèdent, le seul préjudice indemnisable en lien direct avec la faute imputable à Maître [E] serait constitué non pas de la perte de la somme de 11.785,99 euros qui aurait pu lui être versée dans le cadre de la distribution du prix de vente, mais de la perte des avantages que le versement de cette somme aurait pu lui procurer.

Madame [I] se bornant à solliciter le versement des sommes dues par le débiteur, il convient de retenir que le préjudice qu’elle invoque, distinct du seul préjudice indemnisable évoqué précédemment, ne présente pas un lien direct et certain avec la faute imputable à Maître [E].

Dès lors, les demandes indemnitaires présentées par Madame [I] ne peuvent qu’être rejetées.

Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

L’article 699 du même code prévoit par ailleurs que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Partie perdante, Madame [I] sera condamnée aux dépens de l’instance et Maître COYAC-GERBET sera autorisée à recouvrer ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu de provision dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de condamner Madame [I] à verser à Maître [P] [N] et à la SELARL [N] [Z] [N] NOTAIRES CONSEILS la somme globale de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose notamment que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 515 du même code dispose que lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la décision.

En l’espèce, il convient de rappeler que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

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PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et par mise en disposition au greffe,

DEBOUTE Maître [P] [N] et la SELARL [N] [Z] [N] NOTAIRES CONSEILS de leur demande tendant à ce que Madame [L] [I] soit déclarée irrecevable en ses demandes ;

DEBOUTE Madame [L] [I] de ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNE Madame [L] [I] aux dépens de l’instance, avec faculté de recouvrement direct au profit de [13] COYAC-GERBET s’agissant des dépens dont elle aurait fait l’avance sans percevoir de provision, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [L] [K] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [L] [K] à verser à Maître [P] [N] et à la SELARL [N] [Z] [N] NOTAIRES CONSEILS la somme globale de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Vincent GREF Benjamin MARCILLY