TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

Chambre de proximité

[Adresse 4]

80027AMIENS

JCP [Localité 7] Référé

N° RG 25/00023 – N° Portalis DB26-W-B7J-IGIA

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 03 Avril 2025

S.A. SIP

C/

[X]

expédition délivrée le 3/4/25

à SCP LUSSON CATILLION

à [X] [N]

à Préfecture de la Somme

Exécutoire délivrée le 3/4/25

à SCP LUSSON CATILLION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

A l’audience publique des référés, de ce tribunal judiciaire, tenue le 03 Mars 2025, mise disposition le 3 avril 2025 ;

PRESIDENT : Madame Isabelle RAMEAU

GREFFIÈRE : Madame Agnès LEROY, lors des débars et Manon MONDANGE, lors de la mise à disposition,

DEMANDEUR :

S.A. SIP

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentée par Maître Frédéric CATILLION de la SCP LUSSON ET CATILLION, avocats au barreau d’AMIENS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [X]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

comparant en personne

Date des débats : 03 Mars 2025

Vu la citation introductive d’instance en date du 16 Janvier 2025 et entre les parties susvisées.

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 3 août 2012 prenant effet le 4 septembre 2012 , la Société [Adresse 10] (ci-après la SIP) a donné à bail à Monsieur [N] [X] (ci-après le locataire) un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 271,83 euros et 70,27 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le 2 octobre 2024, la SIP a fait signifier à son locataire un commandement:

— d’avoir à payer un arriéré locatif à hauteur de 1453,69 euros ;

— de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2025, la SIP a fait assigner Monsieur [N] [X] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens aux fins de :

* constater la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges, et pour défaut de justification de la souscription d’une police d’assurance garantissant les risques locatifs, par application de la clause résolutoire contractuelle ;

* dire que les lieux devront être libérés par le locataire et à défaut ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est;

* autoriser la séquestration de ses meubles à ses frais, risques et périls ;

* condamner le locataire à titre provisionnel au paiement :

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;

— de la somme de 2216,19 euros au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 23 décembre 2024) ;

— de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— des entiers dépens de la procédure.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 mars 2025 à l’occasion de laquelle :

La SIP, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes à l’exception de sa demande en justification de la souscription d’une police d’assurance garantissant les risques locatifs, et actualise le montant de la dette à la somme de 3164,67 euros, quittancement du mois de janvier 2025 inclus. Il indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire, du fait que le loyer courant est versé.

Monsieur [N] [X], convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude le 3 janvier 2025, comparait en personne. Il sollicite l’octroi de délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire, du fait que le loyer courant est versé. Il précise bénéficier d’un CDI et percevoir 1500 euros par mois de salaire net.

Un diagnostic social et financier de carence a été transmis au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’ordonnance est contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile, dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Somme par la voie électronique le 6 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La situation d’arriéré locatif ayant persisté depuis le signalement effectué le 1 octobre 2024 à l’organisme payeur des aides au logement en vue du maintien du versement des aides, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En l’espèce, le bail conclu le 30 août 2012 entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de non justification de la souscription d’une police d’assurance dans un délai d’un mois à compter du commandement d’en justifier ou en cas de défaut de paiement du loyer et des charges, deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer.

S’agissant de la demande de justification de la souscription d’une police d’assurance garantissant les risques locatifs, il y a lieu de constater que la société bailleresse s’en désiste, le locataire ayant justifié avoir souscrit une telle assurance.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 octobre 2024, pour la somme en principal de 1453,69 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 décembre 2024 .

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SIP produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [X] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3164,67 euros à la date du 27 février 2025.

Monsieur [N] [X], comparant, reconnaît le principe et le montant de la dette.

Il sera donc condamné à verser à la SIP cette somme de 3164,67 euros, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

(…)

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.”

Il convient de constater l’accord intervenu entre les parties quant à l’octroi de délais de paiement avec suspension du jeu de la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Compte tenu de ces éléments, du montant de la dette et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [N] [X] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette en réglant, en sus du loyer courant, 36 mensualités de 87,90 euros dont la dernière sera majorée du solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision, délai pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il doit être précisé que si le locataire se libère de sa dette locative dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, le locataire est averti que tout défaut de paiement – s’agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette – entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :

— l’autorisation pour la société bailleresse de procéder à son expulsion deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

— la caducité des délais de paiement et l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette fixée par la présente décision ;

— sa condamnation à régler mensuellement une indemnité d’occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [N] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions, le coût de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SIP, le locataire sera condamné à lui verser une somme de 70 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Amiens, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent et vu l’urgence:

CONSTATE la recevabilité des demandes de la Société [Adresse 10] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 août 2012 entre la Société Immobilière Picarde d’HLM et Monsieur [N] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 3 décembre 2024 pour défaut de paiement des loyers et des charges, par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [N] [X] à verser à la Société [Adresse 10] à titre provisionnel la somme de 3164,67 euros (décompte arrêté au 27 février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISE Monsieur [N] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35mensualités de 87,90 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

CONSTATE que pendant le cours de ce délai, les effets de la clause résolutoire seront suspendus;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai précité ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* que la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

* qu’à défaut pour M. [N] [X] et tous occupants de son chef d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision, la Société Immobilière Picarde d’HLM pourra procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux, dans tout local qu’il lui plaira, aux frais et risques des personnes expulsées.

* que M. [N] [X] soit condamné à verser à la Société [Adresse 10] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DONNE ACTE à la Société Immobilière Picarde d’HLM de son désistement de la demande de justification de la souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs;

CONDAMNE Monsieur [N] [X] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions, le coût de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [N] [X] à verser à la Société [Adresse 10] la somme de 70 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet de la Somme.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

La Greffière, La Vice-Présidente,