Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 gr M^e MARCHIO

1 exp M^e GAUTHIER

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section B

JUGEMENT DU 10 Juin 2025

DÉCISION N° : 2025-

N° RG 23/00775 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-PBWI

DEMANDEURS :

Monsieur [V] [T]

né le 13 Août 1990 à RENNES (35000)

98, Avenue du 23 août – Villa Pitchounette

06210 MANDELIEU LA NAPOULE

Madame [C] [N] épouse [T]

née le 22 Octobre 1991 à CAEN (14000)

98, Avenue du 23 août – Villa Pitchounette

06210 MANDELIEU LA NAPOULE

représentés par M^e Jean-luc MARCHIO, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR :

Monsieur [J], [O], [L] [Z]

né le 07 Mai 1979 à VERSAILLES (78000)

domicilié à l’étude de Maître [E] [P], notaire

25 Rue des Serbes

06400 CANNES

représenté par Maître Julien GAUTHIER de la SELAS CABINET D’AVOCATS GAUTHIER, avocats au barreau de GRASSE

Vu l’article 805 du Code de Procédure civile , l’audience a été tenue à double rapporteur , les avocats de la cause ne s’y étant pas opposés.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS A DOUBLE RAPPORTEUR: COLLÉGIALE

Président : Madame PISTRE, Vice-Présidente

Assesseur : M^me CASINI, Vice-Présidente

Greffier : Madame BERTELOOT

COMPOSITION DU TRIBUNAL DANS SON DELIBERE

ET SON PRONONCE :

Président : Madame PISTRE, Vice-Présidente

Assesseur : M^me CASINI, Vice-Présidente

Assesseur : M^me DURAND, Vice-Présidente

Greffier : Madame BERTELOOT

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 05 mars 2025 ;

A l’audience publique du 1er avril 2025 ,

Madame PISTRE, Vice-Présidente, en son rapport oral

après débats l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 10 juin 2025 .

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 23 avril 2019 Monsieur [J] [Z] a vendu à Monsieur et Madame [T] une villa située 98 avenue du 23 août à Mandelieu-la Napoule, figurant au cadastre de la Commune sous la section BB numéro 115. Cette propriété a été vendue au prix de 500.000 € et est constituée d’une maison à usage d’habitation élevée sur rez-de-chaussée et sous-sol comprenant : Au rez-de-chaussée : entrée et garage, Au premier étage : une chambre, terrasse, WC, salle d’eau, A deuxième étage : palier, séjour, cuisine, terrasse, WC, chambre, salle d’eau, buanderie, Au troisième étage : terrasse.

Monsieur et Madame [T] soutiennent que dès l’entrée en les lieux, ils ont constaté une importante présence d’humidité laquelle a été confirmée par le rapport technique de l’entreprise MURGUARD DIAGNOSTIC.

Ils ont obtenu la désignation en référé d’un expert judiciaire, selon ordonnance du 6 octobre 2020.

Soutenant qu’il résulte du rapport d’expertise judiciaire que le bien immobilier vendu est impropre à sa destination et que l’ensemble des désordres découverts suite à la vente constitue des vices cachés que le vendeur ne pouvait ignorer, les époux [T] ont par acte du 8 février 2023 fait assigner Monsieur [J] [Z], leur vendeur, en garantie des vices cachés.

Lors de la mise en état du 1er juillet 2024, l’affaire a reçu clôture avec effet différé au 5 novembre 2024 et fixation en plaidoirie à l’audience collégiale du 3 décembre 2024. Le 30 octobre 2024, Monsieur [Z] a fait notifier des conclusions d’incident saisissant le juge de la mise en état aux termes desquelles il a soulevé la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Par mesure d’administration judiciaire rendue selon les dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état a, le 14 novembre 2024, décidé que cette fin de non recevoir sera renvoyée à la formation de jugement. Il a fixé un nouveau calendrier de procédure à savoir une ordonnance de clôture avec effet différé au 5 mars 2025 et une fixation plaidoirie en collégiale au 1er avril 2025.

Au terme de leurs dernières écritures notifiées le 27 février 2025, , auxquelles il sera renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens invoqués, les époux [T] sollicitent de voir :

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [H] [B], Vu les articles 1641 et suivants du Code Civil, 1792 du Code Civil, 1783-2 du Code Civil, vu les pièces versées aux débats et, notamment, le procès-verbal de constat d’huissier, Vu l’importance et la gravité des désordres rendant le bien immobilier impropre à sa destination, Vu les Articles 2239 et suivants du Code Civil, Vu la jurisprudence visée supra,

REJETER la demande d’irrecevabilité présentée par Monsieur [Z] au titre d’une soi-disant prescription acquise

ACCUEILLIR la demande des Consorts [T]

À titre principal :

DIRE ET JUGER que la garantie au titre des articles 1641 et suivants du Code Civil est due par Monsieur [Z],

En conséquence,

DIRE ET JUGER recevable et bien fondée la demande introduite par eux

CONDAMNER Monsieur [J] [Z] à leur payer la prise en charge intégrale du coût des travaux de remise en état et conformité du bien immobilier – sis à MANDELIEU LA NAPOULE (06210), 98, Avenue du 23 août, Villa La Pitchounette – selon les préconisations de l’Expert et devis produits, eu égard aux observations supra, pour un montant minimal de 132.230 € TTC (cent trente-deux mille deux cent trente euros)

CONDAMNER Monsieur [J] [Z] à leur payer à titre de réparation du préjudice de jouissance la somme de 3.000 € par mois à compter du 28 octobre 2019 jusqu’à disparition totale des désordres

CONDAMNER Monsieur [J] [Z] à leur payer la somme de 100.000 € (Cent Mille Euros) au titre de la réduction du prix de vente du bien litigieux sis à MANDELIEU LA NAPOULE (06210), 98, Avenue du 23 août, Villa La Pitchounette au sens des dispositions des articles 1641 et suivants du Code Civil

Subsidiairement, si par extraordinaire la Juridiction considérait que la clause de garantie ne serait pas acquise, il sera fait application des dispositions de l’article 1792 du Code Civil,

Par voie de conséquence, CONDAMNER Monsieur [J] [Z] à leur payer la prise en charge intégrale du coût des travaux de remise en état et conformité du bien immobilier – sis à MANDELIEU LA NAPOULE (06210), 98, Avenue du 23 août, Villa La Pitchounette – selon les préconisations de l’Expert et devis produits, eu égard aux observations supra, pour un montant minimal de 132.230 € TTC (cent trente-deux mille deux cent trente euros)

CONDAMNER Monsieur [J] [Z] à leur payer à titre de réparation du préjudice de jouissance la somme de 3.000 € (trois mille euros) par mois à compter du 28 octobre 2019 jusqu’à disparition totale des désordres

En tout état de cause, CONDAMNER Monsieur [J] [Z] à leur payer la somme de 10.000 € (dix mille euros) sur le fondement des dispositions de l’Article 700 du Code de Procédure Civile

DÉBOUTER Monsieur [J] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions CONDAMNER Monsieur [J] [Z] aux entiers dépens, en ce compris le remboursement du coût des frais d’expertise

REJETER la demande présentée par Monsieur [J] [Z] tendant à voir écarter la décision provisoire de droit de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 mars 2025, auxquelles il sera renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens invoqués, Monsieur [J] [Z] sollicite de voir :

Vu les pièces visées au débat, Vu notamment le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [H] [B] en date du 27 janvier 2022, Vu notamment l’acte de vente conclu entre Monsieur [J] [Z] et les époux [I] le 23 avril 2019,Vu les dispositions des articles 1641 et suivants, 2239 du Code Civil, 32, 122 et suivants du code de procédure civile, 1103 et suivants du Code Civil, 1792 du Code Civil, Vu la jurisprudence citée en l’espèce,

A titre liminaire,

JUGER que Monsieur [A] [T] et Madame [C] [N] épouse [T] irrecevables à agir contre Monsieur [J] [Z] sur le fondement de la garantie des vices cachés,

DEBOUTER en conséquence Monsieur [A] [T] et Madame [C] [N] épouse [T] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’endroit de Monsieur [J] [Z] sur ce fondement,

En tout état de cause, et à titre principal,

JUGER que, conformément aux stipulations de l’acte authentique de vente en date du 24 avril 2019, Monsieur [J] [Z] ne peut pas être tenu à l’endroit Monsieur [A] [T] et Madame [C] [N] épouse [T], à une quelconque garantie pour les vices apparents et/ou les vices cachés,

DEBOUTER en conséquence Monsieur [A] [T] et Madame [C] [N] épouse [T] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’endroit de Monsieur [J] [Z] sur ce fondement,

JUGER qu’il n’est pas établi que Monsieur [J] [Z] est constructeur de l’ouvrage, objet de l’acte de vente conclu entre Monsieur [J] [Z] et les époux [I] le 23 avril 2019,

DEBOUTER en conséquence Monsieur [A] [T] et Madame [C] [N] épouse [T] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’endroit de Monsieur [J] [Z] sur ce fondement,

CONDAMNER Monsieur [A] [T] et Madame [C] [N] épouse [T], parties succombantes, à payer à Monsieur [J] [Z] la somme de 6.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, ces derniers distraits au profit de Maître Julien GAUTHIER, avocat au Barreau de GRASSE, membre de la SELAS D’AVOCATS CABINET GAUTHIER, sous sa due affirmation de droit.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 14 novembre 2024 avec effet différé au 5 mars 2025 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience collégiale du 1er avril 2025.

Les débats clos, le jugement a été mis en délibéré au 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription

Monsieur [Z] a saisi le 18 octobre 2024 le juge de la mise en état de conclusions tendant à voir juger l’action en garantie des vices cachés engagée contre lui irrecevable comme prescrite. En application des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable depuis le 1er septembre 2024, le juge de la mise en état a, par mention au dossier et par mesure d’administration judiciaire, décidé que cette fin de non recevoir serait renvoyée à la formation de jugement.

Monsieur [Z] reprend dans ses dernières écritures au fond cette fin de non recevoir.

Par conséquent, le tribunal est compétent pour trancher celle-ci.

Monsieur [Z] invoque les dispositions de l’article 1648 du Code civil et soutient que l’action doit impérativement être engagée dans un délai de 2 années à compter de la découverte du vice. Il fait valoir que les époux [T] déclarent avoir découvert les désordres dès leur entrée dans les lieux soit a priori le 23 avril 2019 date de la signature de l’acte authentique, que l’ordonnance ayant désigné l’expert judiciaire rendue le 6 octobre 2020 a interrompu le délai de 2 ans et fait courir un nouveau délai de prescription de 2 ans lequel a été suspendu le temps de l’expertise, soit jusqu’au 6 octobre 2022, que le rapport a été remis par l’expert au tribunal le 27 janvier 2022 et qu’en application des dispositions de l’article 2239 du Code civil, les époux [T] disposaient d’un délai expirant au plus tard le 27 juillet 2022 ou à tout le moins au 6 octobre 2022 pour l’attraire en garantie des vices cachés. Il soutient que l’assignation n’a été délivrée que le 8 février 2023 soit plus d’un an après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire et en tout état de cause plus de 6 mois après l’expiration du délai de 2 ans encadrant ce type d’action.

En défense, les époux [T] soutiennent que le délai biennal prévu à l’article 1648 du Code civil pour intenter une action en garantie des vices cachés de la chose vendue est un délai de prescription susceptible de suspension en application de l’article 2239 du Code civil. Ils soutiennent que le délai biennal a été interrompu par l’assignation en référé du 9 juin 2022 et un nouveau délai de 2 ans a recommencé à courir après l’ordonnance de référé du 6 octobre 2020. Ils soutiennent que la mission d’expertise a été rendue en application de l’article 145 du code de procédure civile et que la prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, que par conséquent le nouveau délai de 2 ans ayant débuté le 6 octobre 2020 a été suspendu pendant toute la mesure d’expertise et un nouveau délai de 2 ans a donc recommencé à courir à compter du dépôt du rapport le 27 janvier 2022 de sorte que l’assignation délivrée le 8 février 2023 n’est pas prescrite. Les époux [T] invoquent le caractère tardif et dilatoire et surtout infondé selon eux de cette fin de non recevoir tirée la prescription.

* *

Il doit d’abord être rappelé qu’en application de l’article 123 du code de procédure civile, les fins de non recevoir peuvent être présentées en tout état de cause. Le moyen soulevé par les époux [T] selon lequel la fin de non recevoir tirée de la prescription aurait un caractère tardif est donc inopérant.

Aux termes des dispositions de l’article 1648 du Code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans le délai de 2 ans à compter de la découverte du vice.

Il est de jurisprudence que ce délai biennal est un délai de prescription susceptible de suspension en application de l’article 2239 du Code civil.

Aux termes des dispositions de l’article 2239 du Code civil, la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesures d’instruction présentée avant tout procès. Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à 6 mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée.

Aux termes des dispositions de l’article 2230 du Code civil, la suspension de la prescription en arrête temporairement le cours sans effacer le délai déjà couru.

En l’espèce, aux termes de leur assignation, les époux [T] affirment qu’ils ont constaté une importante présence d’humidité dès l’entrée dans les lieux, à la suite de l’acquisition de la villa par acte du 23 avril 2019.

Aux termes de leurs dernières écritures, les époux [T] ne contestent pas que le point de départ du délai biennal se situe le 23 avril 2019.

L’ordonnance de référé du 6 octobre 2020, qui a désigné un expert judiciaire sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile soit « avant tout procès », a donc suspendu le délai biennal, sans effacer le délai déjà couru entre le 23 avril 2019 et le 6 octobre 2020 soit 17 mois et 18 jours.

Le délai de prescription a recommencé à courir à compter du dépôt du rapport d’expertise, survenu le 27 janvier 2022, pour une durée de 5 mois et 12 jours, mais qui ne être inférieure à 6 mois compte tenu des dispositions précitées, soit jusqu’au 27 juillet 2022.

L’action au fond engagée selon assignation du 8 février 2023 sur le fondement de la garantie des vices cachés est par conséquent prescrite.

Sur les demandes formées par les époux [T] au titre de la responsabilité du constructeur

Les époux [T] invoquent les dispositions de l’article 1792 du Code civil, et soutiennent qu’au titre des travaux de rénovation, Monsieur [Z] a engagé sa responsabilité en tant que maître d’ouvrage vendeur. Ils soutiennent que le propriétaire d’un bien immobilier qui fait réaliser des travaux, engage sa responsabilité sur le fondement de la garantie décennale et que cela vaut autant pour le maître d’ouvrage qui réalise lui-même les travaux, que pour celui qui fait réaliser ces travaux par des locataires d’ouvrage dont il a tout intérêt à conserver les attestations d’assurance pour préserver ses recours. Ils soutiennent qu’en l’espèce si le vendeur s’était entouré d’entreprises compétentes pour réaliser les travaux, de tels désordres n’auraient jamais été observés. Ils soutiennent que le vendeur a engagé sa responsabilité au visa de l’article 1792 du Code civil sans pouvoir opposer les exclusions à la garantie légale des vices cachés. Ils sollicitent la condamnation de Monsieur [Z] à payer la prise en charge intégrale du coût des travaux de remise en état et de conformité du bien selon les préconisations de l’expert et eu égard aux observations qu’ils formulent. Ils sollicitent également la réparation du préjudice de jouissance.

En défense, Monsieur [Z] fait valoir que les demandeurs partent du postulat qu’il est le constructeur d’ouvrage vendu ou à tout le moins à l’origine des rénovations réalisées dans l’immeuble vendu, et soutient que la réalité est toute autre. Il invoque les conclusions de l’expert judiciaire selon lesquelles il n’est pas possible d’établir que le vendeur a procédé à la réalisation de tout ou partie des travaux relevant des désordres constatés. Il soutient que la présomption de responsabilité de l’article 1792 du Code civil, suppose que soit établi un lien d’imputabilité entre le dommage constaté et l’activité du constructeur de l’ouvrage. Il soutient que la Cour de cassation impose aux juridictions de fond de rechercher cette imputabilité pour se fonder sur l’article 1792 du Code civil et que cette imputabilité est une question majeure qui doit être appréhendée dès le stade de l’expertise judiciaire tant pour des travaux neufs que la réalisation d’ouvrages nouveaux sur les existants. Il soutient que les demandeurs ne rapportent pas la preuve du lien existant entre l’action éventuelle de leur vendeur sur les travaux de rénovation réalisée sur l’ouvrage, et les désordres subis. Il soutient qu’il ne peut pas être qualifié de constructeur d’ouvrage.

* *

Aux termes des dispositions de l’article 1792 du Code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur d’ouvrage, des dommages même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Aux termes des dispositions de l’article 1792 – 1 du code civil, est réputé constructeur de l’ouvrage :

(…)

2° toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

Est ainsi soumis aux garanties légales, le maître de l’ouvrage constructeur qui a lui-même réalisé des travaux assimilables à des travaux de construction d’un ouvrage, pour son propre compte ou dans la perspective de la vente du bien (Cass. 3e civ., 12 mars 1997, n° 95-12.727 – Cass. 3e civ., 19 sept. 2019, n° 18-19.918), y compris le vendeur non professionnel. Toute clause qui limite ou écarte la responsabilité spécifique du vendeur après achèvement, doit être réputée non écrite sur le fondement de l’article 1792-5 du Code civil . Un vendeur ne peut en particulier « invoquer l’application de la clause de non-garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente » (cf notamment Cass. 3e civ., 3 mars 2010, n° 09-11.282)

En l’espèce, Monsieur et Madame [T] produisent aux débats l’attestation de Monsieur [M] qui expose que vivant à la Napoule depuis quelques années il recherche une maison. Il ajoute « juste à côté de mon appartement il y a cette maison qui est en ruine. Je reste attentif sur toutes les annonces immobilières. Je vois un jour que des travaux ont commencé. Les travaux avancent relativement rapidement et la maison devient extrêmement jolie. Mon ami [A] ([T]) et sa compagne viennent nous rendre visite et tombent sous le charme du quartier et me demandent d’être encore plus attentif que nous le sommes. La maison terminée, elle est en vente sur une agence du quartier à un prix très important pour moi. De mémoire 590 kE ou 600 KE. J’en fais très vite part à mon ami [A]. Nous visitons ensemble. La maison est superbe, rénovée. Un petit hôtel particulier. Je me souviens que les propriétaires nous disent quitter à regret la maison pour s’engager dans un autre projet immobilier. Malheureusement, très vite, [A] m’explique qu’il a des odeurs d’humidité, des traces au mur etc. la maison devient vite inhabitable. [A] me demande de regarder régulièrement la maison. Le garage devient vite inutilisable et le reste de la maison pareil. Pour une maison neuve c’est très inquiétant. »

Il résulte par ailleurs du constat d’huissier en date du 28 octobre 2019, réalisé à la demande des acquéreurs peu après la vente, que le bien immobilier dont il s’agit est une maison ancienne totalement rénovée, et ce de manière manifestement récente.

Les époux [T] produisent en outre aux débats l’attestation de Monsieur [K], retraité, qui affirme avoir vu Monsieur [Z] effectuer la rénovation du logement actuel des époux [T], notamment lorsqu’il travaillait sur le toit terrasse et la terrasse avant, zone visible depuis sa maison. Il ajoute « à cette époque nous nous saluons uniquement et de mémoire il commandait une équipe de 3 à 4 personnes qui ne parlaient pas le français entre eux ».

Ce témoin explique, avec force détails, qu’il a constaté que Monsieur [Z] et son équipe étaient entrés sur sa propriété pour effectuer l’isolation par l’extérieur, sans aucune information ni autorisation de sa part. Ce témoin explique que les travaux réalisés par son voisin ont causé des dégâts sur sa propre propriété, et indique « à partir de ces propos, je lui ai rappelé ses responsabilités de chef d’entreprise et qu’il se moquait de moi. Je l’ai informé que je missionnais un huissier afin de constater les désordres qui sont dans le constat que je vous ai communiqué. Il a conclu pour me dire qu’il passerait l’été dans la maison et que son objectif était la vente car c’est son métier. A cela j’ai pensé que cette maison n’avait pas été rénovée dans les règles de l’art, l’objectif était de faire une énorme plus-value, ce qui s’est vérifié ».

Il est produit aux débats le constat d’huissier que ce voisin a fait établir le 5 mai 2017 et dont il résulte que pour effectuer les travaux d’isolation par l’extérieur, l’entreprise intervenante à la demande du voisin, a pénétré dans la propriété sans autorisation.

Il résulte de ces 2 témoignages circonstanciés, étayés par le constat d’huissier du 5 mai 2017, que Monsieur [Z] a entrepris d’importants travaux de rénovation dans la maison ancienne litigieuse, qualifiée de « ruine » par Monsieur [M], et que les travaux terminés, il l’a aussitôt mise en vente de sorte qu’elle a été acquise en avril 2019 par les époux [T].

Aux termes de l’acte de vente du 23 avril 2019, il est mentionné (page 4) que le vendeur déclare avoir fait des travaux de rénovation ne nécessitant pas d’autorisation d’urbanisme. « Par ailleurs il confirme n’avoir touché aucun mur porteur, ni la structure même de la maison ».

Il résulte de la mention au titre de « effet relatif », que Monsieur [Z] avait lui-même fait l’acquisition du bien par acte reçu le 21 novembre 2016. C’est donc moins de 3 années après l’acquisition, et alors que selon ses propres déclarations devant le notaire il a fait des travaux de rénovation, que Monsieur [Z] a revendu le bien aux époux [T]. Il doit d’ores et déjà être relevé que l’affirmation de l’expert en page 11 selon laquelle « après avoir réalisé avec l’aide de proches des travaux d’aménagement intérieur et d’embellissement, Monsieur [Z] a vécu avec sa famille de nombreuses années dans cette maison sans jamais rencontrer de problème d’infiltration d’eau et il a vendu en l’état » est contredite par le fait que le bien avait été acquis moins de 3 années auparavant.

La mission de l’expert judiciaire consistait à décrire les désordres, rechercher leur cause, mais également dire s’ils étaient imputables à des vices apparents ou cachés lors de la vente et dire si le vendeur en avait connaissance. Il s’agit d’une mission classique, ordonnée lorsque la responsabilité du vendeur est envisagée sur le fondement des vices cachés.

Il résulte néanmoins des conclusions de l’expert judiciaire, non combattues par le défendeur, que :

• l’ensemble des désordres allégués par les demandeurs est avéré. Ces désordres portent sur:

Dommages importants constatés dans le garage : nombreuses traces d’humidité de moisissure, effondrement partiel du faux plafond, présence de stalactites en sous face du plancher, altération importante des rails de suspentes, hygrométrie élevée

États altérés de la toiture en tuiles : faîtage rive côté nord fissuré, tuiles endommagées

Traces d’infiltrations au niveau R plus 2 : traces écoulement d’eau en bas des portes fenêtres, infiltrations au bas de la porte d’entrée, le taux d’humidité relevé sur les plinthes variant de correcte à saturation, nombreuses traces d’humidité et de moisissure dans chambre d’amis présentes sur cloisons et pieds de cloisons

Traces d’infiltrations d’eau au niveau R plus 1 : nombreux désordres constatés sur cloisons et plinthes liés à des infiltrations d’eau et présence de moisissure, décoloration du revêtement en pierre de mur sous les fenêtres, présence d’infiltrations au droit de l’encadrement de la porte-fenêtre, du mur d’echiffre d’accès à la terrasse du R plus 1 et du fenestron de la salle d’eau, taux d’humidité élevé (> 70%) au droit des joints de carrelage du revêtement horizontal

L’expert relève « de manière générale la villa est impactée par de nombreux désordres liés à des infiltrations d’eau conséquentes et une hygrométrie élevée ».

En ce qui concerne la ou les causes des désordres, l’expert retient :

*les dommages très importants constatés dans le garage sont consécutifs à des défauts majeurs d’étanchéité de la terrasse du niveau R + 1 : écoulements d’eau en sous face du plancher haut du garage, décollement de l’étanchéité dans les jardinières, taux d’humidité à saturation dans le garage

*les traces infiltrations relevées dans la chambre du niveau R+1 sont dues à des anomalies d’étanchéité de :

Relevé d’étanchéité de la terrasse

Jonction encadrement des 2 fenêtres du seuil de la porte d’accès ainsi qu’à des remontées d’eau, présente sous carrelage, par capillarité dans les cloisons occasionnant l’apparition de traces d’humidité

*les causes des traces d’infiltrations relevées dans la chambre du niveau R+2 sont à rechercher dans :

Anomalies d’étanchéité au droit du seuil de la porte-fenêtre

Défaut d’étanchéité constaté sur la toiture en tuiles : mise en charge du chéneau par encombrement de feuilles, tuiles poreuses et/ou fissurées et/ou non scellées et/ou mal emboîtées, faîtage rive côté nord fissuré

*les désordres présents dans le salon du niveau R + 2 résultent de :

Défaut d’étanchéité au droit de l’encadrement de la porte d’entrée

Anomalies d’étanchéité des encadrements des 3 portes-fenêtres ainsi que des seuils extérieurs

*Autres désordres constatés :

Traces de coulure d’eau sous le fenestron des toilettes au niveau R+1 dues à un défaut d’étanchéité de l’encadrement

Passage d’eau de la douche italienne au R+1 vers la chambre au droit de la bavette consécutif à un défaut de pente vers la bande d’évacuation de la douche

Stagnation d’eau sur le revêtement extérieur au niveau R+2 due à un défaut de pente vers l’exutoire

Anomalies d’étanchéité sur le relevé de la cunette au niveau de l’interstice le long du mur de séparation au niveau R+2 face à la chambre

Défaut d’étanchéité des pénétrations des réfrigérants au niveau terrasse R+3.

Il résulte des conclusions de l’expert quant aux éléments techniques et de fait permettant de dire si les désordres proviennent d’une erreur de conception, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon dans la mise en œuvre, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause que :

• les multiples désordres affectant le garage sont imputables au non-respect des règles de l’art et à des malfaçons dans la mise en œuvre. Compte tenu de la gravité des désordres il ne pourra être fait l’économie d’une réfection complète de la terrasse

• les dommages affectant la chambre R+1 résultent d’une inadaptation des matériaux mis en place et de malfaçons dans la mise en œuvre de l’étanchéité de la terrasse et de l’étanchéité au droit des encadrements de fenêtres

• les traces d’infiltrations dans la chambre du R+2 sont dues à des anomalies diverses d’étanchéité de la toiture (tuiles mal emboîtées, chenal encombré, mauvais écoulement des eaux pluviales, défaut d’entretien)

• les dommages affectant le salon niveau R+2 sont dues à l’inadaptation des matériaux mis en place et une malfaçon dans la mise en œuvre de pose, des 3 portes-fenêtres

• les autres désordres sont dus à un défaut d’étanchéité à la pose de l’encadrement du fenestron des toilettes niveau R+1, un défaut de pente dans la douche italienne et sur le revêtement extérieur R+2 du à une malfaçon dans la réalisation, un défaut de mise en œuvre en ce qui concerne l’absence de relevé de la cunette au R+2 et les défauts d’étanchéité au droit des pénétrations des réfrigérants niveaux de la terrasse du R+3.

L’expert conclut qu’en l’état de la nature et de l’importance des dommages actuels ainsi que de l’humidité ambiante prégnante dans la villa, le bien vendu est impropre à sa destination de logement à usage d’habitation.

En page 21 l’expert note « la majorité des désordres constatés relève de causes et origines imputables à des malfaçons de mise en œuvre de matériaux et/ou non-respect des règles de l’art de construction ».

Les dernières pièces produites en demande, à savoir les témoignages étayés par le constat d’huissier qu’a fait établir le voisin, permettent de remettre en cause en revanche les conclusions de l’expert judiciaire selon lesquelles « en l’état des documents produits il n’est pas possible d’établir si le vendeur a procédé à la réalisation de tout ou partie des travaux relevant des désordres constatés et par la même d’affirmer si le vendeur en avait connaissance ou pas lors de la vente du bien ».

En affirmant à l’expert qu’il avait vécu avec sa famille de nombreuses années dans cette maison sans jamais rencontrer de problème d’infiltrations d’eau et qu’il a vendu « en l’état », Monsieur [Z] a manifestement dissimulé le fait qu’il avait acquis récemment le bien, moins de 3 années auparavant, et qu’il avait procédé à des travaux d’envergure puisqu’elle était passée de l’état de « ruine » selon le témoignage du voisin, à celui d’une « maison ancienne entièrement rénovée ».

Monsieur [Z] s’abstient d’expliquer exactement quels travaux il a entrepris sur la villa, et selon quelles méthodes.

Or, le témoin Monsieur [K] affirme avoir vu Monsieur [Z] effectuer la rénovation du logement actuel des époux [T], notamment lorsqu’il travaillait sur « le toit terrasse et la terrasse avant », zone visible depuis sa maison. Il ajoute « qu’il commandait une équipe de 3 à 4 personnes ». L’imputabilité entre les travaux entrepris par Monsieur [Z] et les désordres affectant le toit terrasse et la terrasse, qui par leur défaut d’étanchéité, causent les infiltrations subies par la maison, doit par conséquent être retenue.

Monsieur [Z] vendeur qui a lui-même réalisé des travaux de rénovation assimilables à des travaux de construction d’un ouvrage, relève de la garantie édictée par l’article 1792 du code civil.

Aucune des parties, en particulier Monsieur [Z], n’invoque de réception des travaux. Alors qu’il s’agit de travaux qu’il a lui-même réalisés, qu’il indique qu’il habitait avec sa famille dans la maison au moment de la vente, et qu’il résulte du constat d’huissier du 5 mai 2017 (voir supra) que les travaux réalisés par Monsieur [Z] étaient en cours à cette date, il sera retenu une réception tacite au jour de ladite vente soit le 23 avril 2019.

L’action a bien été engagée dans les 10 ans à compter de cette réception.

Il résulte des conclusions de l’expert qui retient que le bien est impropre à sa destination de logement à usage d’habitation en raison des dommages qui résultent de malfaçon dans la mise en œuvre de matériaux et de non-respect des règles de l’art de construction, que les désordres affectent le bien « dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ».

Les conditions de mise en œuvre de la garantie sont dès lors réunies.

Par conséquent, Monsieur [Z] doit être considéré comme responsable de plein droit des désordres affectant le logement préjudiciant à l’acquéreur, conformément au texte sus cité.

L’expert judiciaire relève (page 22) l’importance et l’urgence des travaux à entreprendre qui consistent, notamment, en la réfection totale de la terrasse du R+1.

L’expert énonce qu’à l’issue des travaux de reprise préconisés, il faudra une période de séchage d’au moins 3 mois mais plutôt conseillée de 6 mois.

L’expert retient selon un chiffrage précis (page 24) que les travaux destinés à mettre fin aux désordres s’élèvent à la somme de 120 000 € TTC.

Les époux [T] sollicitent de voir prendre en compte cette somme mais également les travaux de reprise des 2 douches à l’italienne (reprise de leur pente) qui nécessitent leur casse et leur remise en état et font valoir qu’il conviendra de poser un nouveau carrelage car il sera particulièrement difficile de retrouver un carrelage « du même bain » pour que l’installation soit homogène et esthétique. Ils sollicitent de ce chef une somme de 12 230 € et non pas une somme de 3000 € comme retenu par l’expert, et invoquent un devis de l’entreprise Trimetri.

Ce devis n’est pas produit aux débats. À la lecture du rapport d’expertise il semblerait qu’il s’agisse d’une des pièces annexes (B15 « rapport [Y] non daté »). Or cette annexe n’est pas plus produite aux débats. Les demandeurs ne mettent pas en mesure le tribunal d’apprécier la pièce invoquée ni sa pertinence.

Par conséquent c’est la somme de 120 000 € TTC qui sera allouée au titre des travaux de remise en état.

Compte tenu du caractère inhabitable de la villa, il y a lieu de faire droit au principe d’une demande indemnitaire au titre de la perte de jouissance temporaire du bien. Cette perte de jouissance a commencé le 28 octobre 2019. Elle sera achevée quand, après le règlement par Monsieur [Z] du principal de la condamnation, les époux [T] seront en mesure de faire réaliser les travaux, et encore pendant 6 mois après la fin des travaux pour permettre le séchage complet. En ce qui concerne le montant de l’indemnité de jouissance, les époux [T] ne produisent pas d’éléments relatifs à la valeur locative du bien. Compte tenu du prix d’acquisition, et des caractéristiques du bien, c’est la somme mensuelle de 2000 € qui sera allouée. Cette somme sera due à compter du mois de novembre 2019 jusqu’au dernier jour du mois suivant l’expiration d’un délai de 10 mois après la remise effective de la somme de 120 000 € par Monsieur [Z] aux époux [T], somme leur permettant de faire réaliser les travaux de remise en état.

Sur l’article 700 du code de procédure civile, l’exécution provisoire et les dépens

Monsieur [J] [Z] qui succombe, supportera les dépens et devra indemniser les époux [T] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile selon détail précisé au dispositif. Cette somme tiendra compte de la complexité de la procédure, et notamment du fait qu’il y a eu une expertise judiciaire, et que la fin de non-recevoir tirée de la prescription a été soulevée tardivement, en fin de mise en état, contraignant les demandeurs à prendre de nouvelles écritures.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire attachée de droit à la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le TRIBUNAL, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

Juge prescrite l’action en garantie formée contre le vendeur en application des articles 1641 et suivants du code civil

Vu l’article 1792 du code civil

Condamne Monsieur [J] [Z] à payer à Monsieur [A] [T] et à Madame [C] [U] épouse [T], ensemble, la somme de 120 000 € au titre du coût des travaux de remise en état du bien immobilier situé à Mandelieu-La Napoule 98, Avenue du 23 août

Condamne Monsieur [J] [Z] à payer à Monsieur [A] [T] et à Madame [C] [U] épouse [T], ensemble, la somme mensuelle de 2000 € au titre du préjudice de jouissance, à compter du mois de novembre 2019 et jusqu’au dernier jour du mois suivant l’expiration d’un délai de 10 mois après la remise effective et complète de la somme de 120 000 € par Monsieur [J] [Z] aux époux [T], somme leur permettant de faire réaliser les travaux de remise en état

Condamne Monsieur [J] [Z] à payer à Monsieur [A] [T] et à Madame [C] [U] épouse [T], ensemble, la somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne Monsieur [J] [Z] aux dépens de l’instance en ce compris le coût de l’expertise judiciaire de Monsieur [B] désigné en référé

Juge n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire laquelle est de droit

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT