TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

Chambre de proximité

[Adresse 5]

80027AMIENS

JCP [Localité 9]

N° RG 25/00324 – N° Portalis DB26-W-B7J-IJLX

JUGEMENT

DU

06 Juin 2025

[I] [U] épouse [N], [L] [N]

C/

[Z] [T], [S] [K]

Expédition délivrée le 06/06/25

— M^e LAGASSE Honorine

Exécutoire délivré le 06/06/25

— M^e LAGASSE Honorine

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Sébastien LIM, Premier Vice-Président, chargé de la chambre de la proximité et de la protection, assistée de Manon MONDANGE, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 07 Avril 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Madame [I] [U] épouse [N]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e LAGASSE Honorine, avocat au barreau d’AMIENS

Monsieur [L] [N]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par M^e LAGASSE Honorine, avocat au barreau d’AMIENS

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Madame [Z] [T]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

Madame [S] [K]

née le 29 Mars 1977 à

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 mars 2022, avec prise d’effet au 01er avril 2022, Madame [I] [U] épouse [N] et Monsieur [L] [N] ont donné à bail à Madame [Z] [T] un logement situé au [Adresse 4] à [Adresse 10], pour un loyer mensuel de 550,00 euros, et 100 euros de provisions sur charges comprenant l’eau et l’électricité « inclus dans le loyer révisable si dépassement en février et rappel sur charge (sic) ».

Par acte du 08 décembre 2023, Madame [S] [K] s’est portée caution des engagements de Madame [Z] [T] pour une durée de 3 ans à compter du 31 mars 2022.

Suivant courrier du 05 mars 2024, Madame [Z] [T] a donné congé du bail indiquant un préavis d’un mois.

Par actes de commissaire de justice en date des 19 et 20 mars 2025, Madame [I] [U] épouse [N] et Monsieur [L] [N] ont fait assigner Madame [Z] [T] et Madame [S] [K] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

condamner solidairement Madame [Z] [T] et Madame [S] [K] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2189,00 euros au titre de l’arriéré de loyers,la somme de 11.369,85 euros au titre de la régularisation des charges récupérables,la somme de 5792,43 euros au titre des réparations locatives,la somme de 1711 euros de dommages et intérêts pour l’impossibilité de louer le logement jusqu’au mois d’août 2024,la somme de 2000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens.

À l’audience du 7 avril 2025, Madame [I] [U] épouse [N] et Monsieur [L] [N] ont maintenu leurs demandes.

Ils ont fait valoir que :

— c’est à compter de la régularisation des charges d’électricité de février 2024 que Madame [Z] [T] avait refusé de payer, qu’elle avait cessé de payer les loyers,

— Madame [Z] [T] n’admettait pas une telle consommation,

— même si le délai d’un mois de préavis n’était pas conforme, ils avaient néanmoins accepté de faire un état des lieux de sortie le 16 avril 2024 mais Madame [Z] [T] avait annulé le rendez-vous et précisé par sms avoir mis les clés dans la boîte aux lettres,

— un état des lieux par constat d’huissier a donc eu lieu le 06 mai 2024,

— il convient de faire application du préavis de 3 mois,

— son logement faisait partie d’un ensemble de 3 logements, le sien de 45m2 et les 2 autres de 25m2, qu’elle laissait la fenêtre ouverte pour laisser sortir son chat, ce qui a immanquablement occasionné une hausse de la consommation du chauffage,

— la charge prévisionnelle était prévue pour 1 personne alors qu’elle résidait avec son compagnon,

— elle doit supporter 75% de la consommation totale de l’immeuble,

— le logement a été laissé dans un état dégradé et que les travaux engagés les ont obligés à attendre le mois d’août pour relouer le logement,

— ils subissent un préjudice moral.

Madame [Z] [T], régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

Madame [S] [K], régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la demande en paiement de l’arriéré de loyers

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Madame [I] [U] épouse [N] et Monsieur [L] [N] exposent que le congé du bail daté du 05 mars 2024 a été réceptionné le 11 mars 2024, que s’applique le délai de préavis de 3 mois de sorte que Madame [Z] [T] est redevable des loyers et provisions sur charges pour les mois de mars, avril, mai et les 11 ers jours de juin, soit pour un montant total de 2189,00 euros.

La lettre de congé du 05 mars 2024 évoque un préavis d’un mois et un justificatif, compris comme la pièce démontrant le bien-fondé de la réduction du préavis. Or, ce justificatif qui semble avoir été joint au congé n’est pas produit et les demandeurs n’évoquent pas son éventuelle inexistence. Ces éléments font présumer un possible motif de dérogation au préavis de 3 mois prévu par l’article 15) 1° à 5°) de la loi 89-462 du 06 juillet 1989 et les demandeurs, sur qui pèsent la charge de la preuve, n’apportent aucun élément s’y opposant. Par ailleurs, il ressort de leurs propres explications que les demandeurs avaient accepté de fixer la fin du bail au 16 avril 2024, date à laquelle ils avaient prévu d’organiser un état des lieux contradictoire de sortie mais que Madame [Z] [T] avait en dernière minute fait savoir qu’elle ne s’y rendrait pas et qu’elle laissait les clés dans la boîte aux lettres. Madame [I] [U] épouse [N] et Monsieur [L] [N] ne contestent pas avoir récupéré les clés à cette occasion, acte qui matérialise la fin de jouissance du bien et du bail. La fin du bail sera donc fixée au 16 avril 2024.

Madame [Z] [T] sera condamnée au paiement du loyer et des charges provisionnelles pour le mois de mars 2024 dans son entièreté et celui du mois d’avril jusqu’à son 16ème jour, soit au total la somme de 996,67 euros.

Sur la demande au titre des charges récupérables

L’article 23 la loi du 6 juillet 1989 permet aux bailleurs d’exiger le paiement des charges récupérables, accessoires au loyer principal, dont fait partie la consommation d’électricité.

Au soutien de leur demande de paiement des charges récupérables portant exclusivement sur la consommation d’électricité, Madame [I] [U] épouse [N] et Monsieur [L] [N] produisent les 2 factures suivantes :

-1 facture du 28 février 2024 d’un montant de 11.113,31 euros TTC pour une consommation du 26 août 2022 au 25 octobre 2023,

-1 facture du 28 février 2024 d’un montant de 4046,48 euros TTC pour une consommation du 26 octobre 2023 au 25 février 2024 avec la mention manuscrite suivante « payé avec aide de l’Etat »,

— soit un total de 15159,79 euros auquel ils appliquent une charge de Madame [Z] [T] à hauteur de 75% pour parvenir à une dette de 11.369,85 euros.

La facturation portait sur l’ensemble de l’immeuble composé selon les dires des demandeurs de 3 logements, 1 de 45m2 et 2 de 25m2. Madame [Z] [T] occupait celui de 45m2 qui représentait 42,75% des surfaces habitées.

Aucune pièce ne vient objectiver une contractualisation d’une quelconque clé de répartition de la consommation. Madame [I] [U] épouse [N] et Monsieur [L] [N] font état de relevés de consommation par étages sans aucunement en justifier. Leur argument d’une consommation excessive de chauffage par Madame [Z] [T] en raison de fenêtres constamment ouvertes relève de la pure allégation.

Ils ne s’expliquent pas sur la mention « payé avec aide de l’Etat » pour la facture de 4046,48 euros TTC et la juridiction ignore s’il s’agit d’une aide au moyen d’un prêt ou d’une aide au paiement dont le bénéfice devrait être répercuté sur la somme à réclamer aux locataires.

Madame [I] [U] épouse [N] et Monsieur [L] [N] ne justifient pas du bien fondé de leur demande qui sera dès lors rejetée.

Sur la demande au titre des dégradations locatives

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

— c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

— d) de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’état des lieux d’entrée qualifie l’état de l’ensemble des pièces et équipements de « OK » alors que le document invitait à le renseigner en fonction des appréciations suivantes : très bien, bon, moyen ou mauvais. L’état des lieux d’entrée du locataire précédent, établi en août 2016, sur le même modèle avait retenu un très bon état de l’ensemble des pièces et équipements à l’exception du sol et des plinthes de la salle de bains (moyen à changer) et de la sonnette et de la boîte aux lettres (mauvais à changer).

Le procès-verbal de commissaire de justice valant état des lieux de sortie a relevé un bon état du logement, la nécessité de son nettoyage et, au titre d’une potentielle dégradation l’impossibilité de fermer les 2 fenêtres de la pièce de vie pour cause de poignée bloquée. Mais en définitive, aucun élément ne vient en expliquer la cause.

Le logement était en état d’usage au début du bail et le procès-verbal du commissaire de justice ne vient mettre en évidence aucune dégradation ou perte justifiant une condamnation de Madame [Z] [T].

Madame [I] [U] épouse [N] et Monsieur [L] [N] seront donc déboutés de ce chef.

Sur la demande au titre de l’impossibilité de relouer le logement et la demande au titre de leur préjudice moral

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Au regard du rejet de la demande au titre des dégradations locatives et de la reprise de jouissance du logement dès le 16 avril 2024, il sera considéré que Madame [I] [U] épouse [N] et Monsieur [L] [N] ont uniquement entrepris des travaux de rénovation qui s’incrivaient dans une remise en état ordinaire du logement après plusieurs années de location, travaux qu’ils auraient pu engager bien avant juillet 2024.

Madame [I] [U] épouse [N] et Monsieur [L] [N] seront donc déboutés de ces chefs.

Sur les comptes entre les parties

Madame [I] [U] épouse [N] et Monsieur [L] [N] sont taisants sur le sort du dépôt de garantie de 550 euros versés en début de bail.

Il ressort du SMS photographié par le commissaire de justice et figurant en fin de son constat que Madame [Z] [T] acceptait que Madame [I] [U] épouse [N] et Monsieur [L] le conservent.

Ils ne font état d’aucune restitution à leur ancienne locataire et sont donc présumées l’avoir conservé.

Cette somme de 550 euros viendra donc en déduction de la somme de 996,67 euros restant due par Madame [Z] [T].

Sur les demandes à l’encontre de Madame [S] [K]:

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

En l’espèce, Madame [S] [K] s’est portée caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues par la locataire, pour la durée du bail.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [S] [K] solidairement à régler la somme due aux demandeurs.

Sur les demandes accessoires :

Essentiellement succombants, Madame [I] [U] épouse [N] et Monsieur [L] [N] seront condamnés aux dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Madame [I] [U] épouse [N] et Monsieur [L] [N] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [T] et Madame [S] [K] à payer à Madame [I] [U] épouse [N] et Monsieur [L] [N]- déduction faite du dépôt de garantie de 550 euros qu’ils sont autorisés à conserver – la somme de 446,67 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 16 avril 2024,

DEBOUTE Madame [I] [U] épouse [N] et Monsieur [L] [N] de leurs autres demandes,

CONDAMNE Madame [I] [U] épouse [N] et Monsieur [L] [N] aux dépens de l’instance,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE