TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 05 NOVEMBRE 2024

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/05546 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZIG7

N° de MINUTE : 24/01491

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 10] SITUE [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA – PROXIMONNET, SARL

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître [X], avocats au barreau de MEAUX, vestiaire : 55

C/

DEFENDEUR

Monsieur [M] [S]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Jean-claude BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU SAMAMA-SAMUEL, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 196

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile,

Assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 08 Octobre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [S] est propriétaire des lots 17 et 96 au sein d’une résidence située [Adresse 8], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte en date du 27 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [M] [S] selon la procédure accélérée au fond, sollicitant du président du tribunal sa condamnation au paiement de son arriéré de charges de copropriété.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 17 juin 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du président du tribunal de :

— condamner Monsieur [M] [S] à lui payer la somme de 7 663,75 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété au 19 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure

— condamner Monsieur [M] [S] à lui payer la somme de 3 063,56 euros au titre des appels de charges et travaux à venir devenus exigibles,

— condamner Monsieur [M] [S] à lui payer la somme de 3 280,54 euros au titre des frais de recouvrement,

— condamner Monsieur [M] [S] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner Monsieur [M] [S] à lui payer la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

— ordonner la capitalisation des intérêts

— rappeler l’exécution provisoire de droit.

À l’audience du 8 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Monsieur [M] [S], propriétaire de divers lots au sein de la résidence, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du copropriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 20 septembre 2024 et soutenues à l’audience, Monsieur [M] [S] sollicite du président du tribunal de :

— Lui accorder 24 mois de délai

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre des charges futures

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

Il reconnaît le montant des charges dues. Il indique avoir fait l’acquisition de ses lots fin 2012 grâce à un crédit immobilier, afin de le donner à bail. Il fait valoir qu’il s’acquitte d’un loyer supérieur à ses revenus locatifs car il doit résider à [Localité 11] afin de pouvoir exercer une garde alternée. Il ajoute avoir rencontré des périodes de chômage ayant diminué ses revenus. Il indique avoir décidé de mettre son bien en vente.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété dont le terme est échu

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, Monsieur [M] [S] ne conteste pas le montant de sa dette.

Par conséquent, il convient de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 663,75 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 19 janvier 2024.

La condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2024, date de la mise en demeure.

La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée.

Sur la demande en paiement des provisions pour charges de copropriété non encore échues

Par combinaison des articles 19-2 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de défaut du versement d’une provision exigible au premier jour de chaque trimestre de l’exercice annuel relatif au budget prévisionnel voté en assemblée générale, les autres provisions non encore échues au titre de ce budget prévisionnel deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours.

Il en résulte que seules sont concernées par l’article 19-2 les provisions pour charge non encore échues au titre de l’exercice en cours à la date de la mise en demeure, et que les provisions pour charge non encore échues relatives aux exercices des budgets annuels postérieurs à la date de la mise en demeure ne sont pas exigibles.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé une mise en demeure à Monsieur [M] [S] le 22 janvier 2024 et portant sur une unique provision, laquelle est restée infructueuse dans le délai de trente jours.

Contrairement à ce que fait valoir Monsieur [M] [S], l’action a été portée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond et cette demande est donc recevable.

Les provisions non échues prévues pour l’exercice allant du 1er janvier 2024 jusqu’au 31 décembre 2024 sont donc exigibles auprès de Monsieur [M] [S] pour un montant de 3 063,56 euros.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement de la somme de 3 280,54 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

En l’espèce, Monsieur [M] [S] ne conteste pas les frais qui lui ont été imputés.

Il convient par conséquent de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 280,54 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [M] [S], le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort du tableau des dépenses et recettes produit par Monsieur [M] [S] qu’il a une capacité d’épargne mensuelle de 123 euros (et non 148 euros). Ce tableau n’intègre pas les charges de copropriété.

Dès lors Monsieur [M] [S] ne démontre pas être en capacité de respecter un échéancier de paiement tout en s’acquittant des charges courantes.

Il convient par conséquent de le débouter de sa demande de délais de paiement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 200 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le président du tribunal,

— Condamne Monsieur [M] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 6] (93) les sommes de :

-7 663,75 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 19 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2024

-3 063,56 euros au titre des appels de charges et travaux à venir, devenus exigibles sur l’exercice allant du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024,

-3 280,54 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 6] (93) de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Déboute Monsieur [M] [S] de sa demande de délais de paiement,

— Condamne Monsieur [M] [S] aux dépens de l’instance,

— Condamne Monsieur [M] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 7]) la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 05 novembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CORON