TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [H] [X] [L]

Madame [S], [U] [I] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Jean-victor ANNICCHIARICO

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/01211 – N° Portalis 352J-W-B7J-C66WJ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 08 avril 2025

DEMANDERESSE

Madame [K] [A] [D] épouse [C], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Jean-victor ANNICCHIARICO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0721

DÉFENDEURS

Madame [S], [U] [I] [F], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [H] [X] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 avril 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 08 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/01211 – N° Portalis 352J-W-B7J-C66WJ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2018, Madame [K] [A] [D] a donné à bail à Madame [S] [I] [F] un local à usage d’habitation d’une surperficie d’environ 16m2, situé au [Adresse 5].

Madame [K] [A] [D] indique que depuis le mois d’octobre 2023,

Madame [S] [I] [F] laisse s’accumuler une dette importante de loyer.

Elle ajoute que tout portait à croire que la locataire n’habitait plus personnellement le logement car diverses contraventions adressées au [Adresse 6] indiquent que le contrevenant est Monsieur [H] [X] [L], déclarant résider chez “Mme [I]”

La surface du logement excluant que Monsieur [H] [X] [L] puisse cohabiter avec Madame [S] [I] [F] , un commisaire de justice dûment mandaté s’est rendu sur place et a réalisé un constat le 11 juin 2024.

Elle soutient que le droit au bail a été cédé de façon illicite à un tiers qui exploite le bien en meublé de tourisme, mais en plus les loyers ne sont plus versés depuis de nombreux mois.

Elle ajoute avoir fait signifier le 8 octobre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’adresse effective de Madame [S] [I] [F] sise [Adresse 2], pour un montat total de 12859,43 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2025, Madame [K] [A] [D] a fait assigner Madame [S] [I] [F] et Monsieur [H] [X] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal;

— juger que Madame [S] [I] [F] a commis des manquements graves à ses obligations en raison de la sous-location et de l’abence d’occupation effective de l’appartement sis [Adresse 5], justifiant la résiliation du bail du 1er octobre 2018 à ses torts exclusifs;

en conséquence,

— autoriser Madame [K] [A] [D] a reprendre possession de l’appartement sis [Adresse 4], avec si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier;

— ordonner l’expulsion de Madame [S] [I] [F] et de tous occupants de son chef, à compter du prononcé du jugement à intervenir avec le concours de la force publique si nécessaire et sous astreinte de 150 euros par jour de retard;

— condamner Madame [S] [I] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation identique au loyer courant;

— dire que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du Code des procédures civiles d’exécution;

condamner in solidum Madame [S] [I] [F] et Monsieur [H] [X] [L] à verser à Madame [K] [A] [D] la somme de 15074,15 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 5 décembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir;

condamner in solidum Madame [S] [I] [F] et Monsieur [H] [X] [L] à verser à Madame [K] [A] [D] la somme de 17640 euros au titre de la restitution des sous loyers, somme à parfaire jusqu’à l’exécution de la décision à intervenir;

A titre subsidiaire;

— juger que la clause résolutoire du bail est définitivement acquise depuis le 8 décembre 2024;

juger que Madame [S] [I] [F] est occupante sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 4];

— ordonner l’expulsion de Madame [S] [I] [F] et de tous occupants de son chef, à compter du prononcé du jugement à intervenir avec le concours de la force publique si nécessaire et sous astreinte de 150 euros par jour de retard;

— dire que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du Code des procédures civiles d’exécution;

condamner in solidum Madame [S] [I] [F] et Monsieur [H] [X] [L] à verser à Madame [K] [A] [D] la somme de 15074,15 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 5 décembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir;

En tout état de cause:

condamner in solidum Madame [S] [I] [F] et Monsieur [H] [X] [L] à verser à Madame [K] [A] [D] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

condamner in solidum Madame [S] [I] [F] et Monsieur [H] [X] [L] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Jean-Victor ANNICCHIARICO, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience du 18 février 2025, Madame [K] [A] [D], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a actualisé la dette à la somme de 16674 euros au 18 février 2025, terme de février 2025 inclus.

Monsieur [H] [R] [X] [L], comparant en personne, indique être la caution, avoir payé trois mois de loyers. Après avoir signé à plusieurs reprises sur une feuille blanche à la demande du tribunal, il a reconnu avoir signé le contrat de bail à la place de Madame [I] [F], effectuant dès lors une fausse signature.

Il a en outre reconnu à la barre ne pas avoir le droit de rester dans les lieux.

Il a indiqué ne plus payer depuis octobre 2023 et contesté la sous location.

Il a précisé qu’il recevait ses enfants le week-end et qu’il a persu son emploi.

Madame [S] [I] [F] citée par procès verbal de recherches infructueuses au [Adresse 4] et ayant été galement été citée le même jour à son adresse effective au [Adresse 2] par remise de l’acte en l’étude d’huissier, n’a pas comparu, ni personne pour elle.

La décision a été mise en délibéré au 8 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur la demande, le juge n’y faisant droit que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée à la Préfecture de [Localité 8] le 6 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 février 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989. La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

En application des articles 1224, 1227, 1229, 1729 et 1741 du code civil, le contrat de bail peut être résilié, en cas d’inexécution suffisamment grave des obligations, par décision de justice.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il en résulte que le bailleur qui sollicite le prononcé de la résiliation judiciaire du bail doit prouver les manquements du locataire suffisamment graves ou répétés pour justifier ladite résiliation.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer, disposition d’ordre public en application de l’article 2 de ladite loi.

Il ressort du constat du Commissaire de justice établi le 11 juin 2024 que la locataire, en titre, Madame [S] [I] [F], a établi avec ses enfants, sa résidence principale au [Adresse 2] et a confié la gestion de l’appartement à Monsieur [H] [X] [L] qui le propose à la location à des tiers de passage, péruviens comme lui, ce dernier ne demeurant pas dans les lieux selon les constatations du Commissaire de justice. En effet, le commissaire de justice précise ne pas avoir trouvé dans l’appartement d’effets personnels de Monsieur [H] [X] [L].

Le jour de la visite du Commissaire de justice, était présente, Madame [N] [O] qui se trouvait alors à [Localité 8] pour y faire soigner sa fille.

Il ressort de ces éléments que Madame [S] [I] [F] a cédé son droit au bail à Monsieur [H] [X] [L] qui sous loue les lieux à une clientèle de passage et que ni la locataire en titre, ni Monsieur [H] [X] [L] n’habitent les lieux.

La cession du droit au bail ou la sous-location non autorisées par le bailleurs constituent une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail du 1er octobre 2018 portant sur l’appartement sis [Adresse 5], aux torts exclusifs de Madame [S] [I] [F] .

il sera en conséquence ordonné l’expulsion de Madame [S] [I] [F] dans les termes du dispositif.

Aucun des éléments versés aux débats ne justifient de supprimer le délai de deux mois visé à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Il n’ya pas lieu à astreinte, l’exécution provisoire de la présente décision, le recours possible aux forces de l’ordre et à un serrurier outre l’octroi d’indemnités d’occupation apparaissant suffisants pour en garantir la mise en oeuvre effective.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

Il convient dès lors de condamner in solidum Madame [S] [I] [F] et Monsieur [H] [X] [L] à payer à Madame [K] [A] [D], à compter de la date de prononcé du jugement, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, et ce, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la restitution des sous-loyers

L’évaluation proposée par Madame [K] [A] [D] au titre des sous-loyers perçus ne repose sur aucun élément tangible et objectif permettant tant de constater le nombre de nuités réellemment perçues par les intéressés, que le tarif effectivement appliqué à ce titre, la seule comparaison d’annonces avec d’autres biens sur un site AIRBNB (pièce 8 de la requérante) étant insuffisante à soutenir pareille demande de restitution des sous-loyers à hauteur infondée de 17640 euros.

Madame [K] [A] [D] sera en conséquence déboutée de sa demande restitution des sous-loyers à hauteur de 17640 euros.

Sur l’arriéré locatif

Il est justifié par le décompte versé et non contredit par des pièces adverses que la demande de Madame [K] [A] [D] est bien fondée. Compte tenu de cession de droit au bail intervenue entre Madame [S] [I] [F] et Monsieur [H] [X] [L], telle que précédemment observée, il convient de condamner in solidum Madame [S] [I] [F] et Monsieur [H] [X] [L] à payer à Madame [K] [A] [D] la somme de 16674 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 18 février 2025, échéance de février 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.Sur les demandes accessoires.

Madame [S] [I] [F] et Monsieur [H] [X] [L] qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens. Il n’ya pas lieu à distraction s’agisant d‘une procédure sans représentation obligatoire.

Madame [S] [I] [F] et Monsieur [H] [X] [L] seront condamnés in solidum à payer à Madame [K] [A] [D] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et 451 du code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort

DÉCLARE recevable l’action de Madame [K] [A] [D];

PRONONCE la résiliation du bail du 1er octobre 2018 portant sur l’appartement sis [Adresse 4], conclu entre Madame [K] [A] [D] et Madame [S] [I] [F], aux torts exclusifs de Madame [S] [I] [F];

DIT que faute de départ volontaire des lieux occupés sis [Adresse 4], dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé par Madame [K] [A] [D] à l’expulsion, de Madame [S] [I] [F] et de tous occupants de son chef dont Monsieur [H] [X] [L] , avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant;

DIT n’y avoir lieu à suppression du délai de deux mois visé à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution;

DIT n’y a voir lieu à astreinte;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution;

DÉBOUTE Madame [K] [A] [D] de sa demande restitution des sous-loyers à hauteur de 17640 euros;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [I] [F] et Monsieur [H] [X] [L] à payer à Madame [K] [A] [D] la somme de 16674 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 18 février 2025, échéance de février 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [I] [F] et Monsieur [H] [X] [L] à verser à Madame [K] [A] [D], à compter de la date de prononcé du jugement, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, et ce, jusqu’à libération effective des lieux;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [I] [F] et Monsieur [H] [X] [L] aux dépens;

DIT n’y avoir lieu à distraction;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [I] [F] et Monsieur [H] [X] [L] à payer à Madame [K] [A] [D] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE du surplus des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l''exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 08 avril 2025

le greffier le Président