DU : 08 Octobre 2025

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ORDONNANCE DE REFERE

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Sans procédure particulière

AFFAIRE :

S.C.I. MOST INVEST

C/

S.A.S. DOMECCO

Répertoire Général

N° RG 25/00194 – N° Portalis DB26-W-B7J-[Localité 7]

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Expédition exécutoire le : 08 Octobre 2025

à : M^e Peres

à : M^e Claeys

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Expédition le :

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à : Expert

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

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ORDONNANCE DE REFERE

du

HUIT OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

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Nous, ERIC BRAMAT, Président, statuant en qualité de juge des référés, assisté de Céline FOURCADE, adjoint principal ff de greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.C.I. MOST INVEST (RCS DE [Localité 6] 432 962 579)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître LESTARQUIT de la SCP LESTARQUIT SHAKESHAFT, avocat plaidant au barreau de DUNKERQUE, Maître Xavier PERES de la SELARL MAESTRO AVOCATS, avocat postulant au barreau d’AMIENS

— DEMANDEUR(S) -

ET :

S.A.S. DOMECCO (RCS D'[Localité 5] 804 241 305)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Odile CLAEYS, avocat au barreau d’AMIENS

— DÉFENDEUR(S) -

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation en référé en date du 6 mai 2025 délivrée par la SCI MOST INVEST à la SAS DOMECCO, au visa des articles L.145-41 du code de commerce et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, aux fins de :

Voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et voir ordonner la résiliation du bail consenti à la Société DOMECCO à la date d’expiration du délai de la clause résolutoire ; Voir, en conséquence, ordonner l’expulsion immédiate de la Société DOMECCO ainsi que celle de tous occupants de son chef ; Voir dire et juger que, faute par elle de quitter les lieux qu’elle avait loués dans les 8 jours de la décision à intervenir, elle pourra en être expulsée par toute voie et moyen de droit et notamment avec la force publique s’il échet ; S’entendre la Société DOMECCO condamner à payer à la Société MOST INVEST une somme de 48.252,93 euros à titre de provision ;S’entendre, en outre, la Société DOMECCO condamner à payer à la Société MOST INVEST une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir et dire n’y avoir lieu de l’écarter ; S’entendre la Société DOMECCO condamner aux entiers dépens ;

L’affaire a été entendue, après avoir fait l’objet de renvois contradictoires réalisés à la demande des parties, à l’audience du 24 septembre 2025.

La SCI MOST INVEST a comparu par son conseil et a demandé au juge des référés de :

Déclarer le Tribunal Judiciaire d’AMIENS territorialement compétent ;Débouter la Société DOMECCO de l’ensemble de ses demandes ; Adjuger à la SCI MOST INVEST le bénéfice de son exploit introductif d’instance du 6 mai 2025 en toutes ses dispositions, après avoir retenu la compétence territoriale du Tribunal Judiciaire d’AMIENS ;A savoir :Vu le bail commercial consenti à la Société DOMECCO par la Société MOST INVEST,Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail qui a été délivré à la Société DOMECCO le 16 octobre 2024,Vu l’article L145-41 du Code de Commerce, Voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et voir ordonner la résiliation du bail consenti à la Société DOMECCO à la date d’expiration du délai de la clause résolutoire ;Voir, en conséquence, ordonner l’expulsion immédiate de la Société DOMECCO ainsi que celle de tous occupants de son chef ;Voir dire et juger que, faute par elle de quitter les lieux qu’elle avait loués dans les 8 jours de la décision à intervenir, elle pourra en être expulsée par toute voie et moyen de droit et notamment avec la force publique s’il échet ;Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, S’entendre la Société DOMECCO condamner à payer à la Société MOST INVEST une somme de 48.757,93 euros à titre de provision ;S’entendre, en outre, la Société DOMECCO condamner à payer à la Société MOST INVEST une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir et dire n’y avoir lieu de l’écarter ;S’entendre la Société DOMECCO condamner aux entiers dépens ;

La SAS DOMECCO a comparu par son conseil et a demandé au juge des référés de :

In limine litis, déclarer la juridiction de céans incompétente territorialement au profit du Tribunal Judiciaire de DUNKERQUE et inviter la SCI MOST INVEST à mieux se pourvoir ; A titre principal, débouter la SCI MOST INVEST de l’ensemble de ses demandes ;A titre subsidiaire, déduire à de plus justes proportions la provision réclamée par la SCI MOST INVEST ; A titre très subsidiaire, ordonner un plan d’échelonnement du paiement de la provision sur vingt-quatre mois ;En tout état de cause, condamner la partie demanderesse à verser au concluant la somme de 2.400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu les dernières écritures déposées par les parties ;

L’affaire a été mise en délibéré pour l’ordonnance être rendue le 8 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la compétence du Tribunal judiciaire d’AMIENS :

L’article 48 du Code de procédure civile répute non écrite toute clause dérogeant aux règles de compétence territoriale sauf lorsqu’elle a été convenue entre des commerçants ayant contractés en cette qualité et qu’elle n’ait été spécifiée de façon très apparente dans l’engagement de la partie à qui elle est opposée.

In limine litis, sur le fondement de ce texte, la SAS DOMECCO oppose à la société demanderesse l’incompétence matérielle et territoriale du Tribunal judiciaire d’AMIENS au profit du Tribunal judiciaire de DUNKERQUE au motif qu’une clause attributive de compétence a été stipulée entre les parties lors de la conclusion du bail commercial. Elle conclut en conséquence à l’incompétence de la présente juridiction.

Cependant, il est constant qu’une clause attributive de compétence n’est valable qu’entre commerçants, ce qui n’est pas le cas en l’espèce s’agissant d’un bail consenti par une société civile immobilière.

La présente procédure tend à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire au fondement de l’article L.145-41 pour lequel le juge des référés de ce tribunal est compétent compte tenu du lieu de la situation de l’immeuble.

L’exception d’incompétence soulevée par la SAS DOMECCO sera donc rejetée.

Sur la validité de la clause résolutoire et du commandement de payer :

La SAS DOMECCO discute le jeu de la clause résolutoire en application du commandement de payer délivré le 16 octobre 2024. Elle fait en premier lieu valoir que la clause résolutoire prévue au bail est nulle et non avenue dans la mesure où elle est libellée de manière large et ne vise pas des obligations spécifiquement détaillées dans le contrat de bail.

Or, il y a lieu de relever que la clause résolutoire litigieuse, telle que rédigée au bail litigieux, certes classiquement prévue dans les baux commerciaux, correspond purement et simplement à l’hypothèse de l’article L.145-41 du Code de commerce. Ce faisant, le moyen tiré de l’inefficacité de la clause résolutoire sera écarté.

En second lieu, la SAS DOMECCO conteste les données du tableau annexé au commandement, notamment en ce que le libellé « DOMECCO/Q/P Ass 2022 » ne lui permet pas de savoir de quelle assurance il s’agit, ni pour quelle période, les libellés « DOMECCO/AN », « DOMECCO/[Localité 8] 2023 », « DOMECCO/TF 2023 » et « DOMECCO/Q/P TF 2024 » ne sont pas identifiables, le tableau ne reprend pas la ligne présente dans la pièce adverse n°3 indiquant un crédit de 13.389,46 euros au profit du bailleur, il ne permet pas de déterminer la ventilation des loyers, éventuelles taxes, intérêts, pénalités et charges, et aucune pièce adverse ne permet d’obtenir des précisions. Elle ajoute que le courrier du 25 avril 2023 de la SCI MOST INVEST évoque six mois de loyers impayés pour une période de janvier à avril 2023, soit en réalité quatre mois.

Il est de jurisprudence constante que l’erreur sur le décompte ne constitue pas en soi une cause de nullité du commandement et qu’il appartient au juge de statuer sur le montant de la créance en la limitant à sa cause réelle. Cette erreur ne peut en revanche pas faire l’objet d’une rectification si elle rend le commandement de payer incompréhensible pour le preneur, lui causant ainsi un grief au sens de l’article 114 du code de procédure civile. Il appartient dès lors au preneur de faire cette démonstration.

Sur interrogation du Président à l’audience, la SCI MOST INVEST a indiqué par son conseil que le crédit de 13.389,46 euros au profit du bailleur n’apparaît pas par erreur sur le décompte annexé au commandement de payer mais a bien été pris en compte ainsi qu’en atteste la succession de mise en demeure adressée avec chaque fois un nouveau décompte des sommes dues.

Non seulement, la SAS DOMECCO exprime sa contestation en des termes généraux sans jamais reprendre de décompte des sommes dues, mais de surcroit l’examen comparatif du décompte joint au commandement de payer et des pièces versées aux débats permet de constater que le décompte litigieux ne souffre d’aucune imprécision. Les libellés sont suffisamment détaillés et les sommes demandées sont justifiées par la production de factures par le bailleur. Le preneur a été mis en demeure de régler la dette locative par courriers des 25 avril 2023, 25 janvier 2024 et 5 août 2024, sans d’ailleurs que ces mises en demeure n’aient fait l’objet de contestations. Le décompte du bailleur n’est d’ailleurs contesté par aucune pièce du défendeur.

Au demeurant, et de manière générale, si le virement de 13.389,46 euros n’est pas expressément repris dans le courrier de mise en demeure du 5 août 2024 et dans le décompte annexé au commandement de payer, il ne saurait en être déduit que le preneur n’est pas débiteur de la somme demandée au titre des loyers et charges impayés tels que mentionnés au commandement.

Il s’ensuit que le moyen tiré de la nullité du commandement de payer doit être écarté.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, les demandes de délais et l’expulsion :

Il résulte des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce et des stipulations contractuelles prévues dans le bail commercial avec effet au 1er mars 2018, que le bail est résilié de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers à leur échéance un mois après un commandement de payer rester infructueux.

Un commandement de payer a été délivré par le bailleur le 16 octobre 2024. Il vise la clause résolutoire et sollicite le paiement de la somme de 39.270,29 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 8 octobre 2024.

Depuis, il est constant que le preneur n’a pas procédé au règlement intégral de sa dette dans le délai d’un mois suivant le commandement.

La SAS DOMECCO sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’article 1343-5 du Code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues. Il précise que les décisions du juge prises en application de l’article précédent suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge.

S’il est constant que le preneur a réalisé deux paiements après le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer, apurant une partie de la dette locative, le preneur ne produit aucune pièce comptable permettant de s’assurer de sa capacité à respecter un moratoire pour assumer une dette locative d’une telle ampleur en sus du loyer courant.

Dès lors, la demande de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée. Cette dernière est acquise à compter du 16 novembre 2024. La SAS DOMECCO étant sans droit ni titre sur les locaux qui l’occupe, son expulsion sera ordonnée passé un délai de 8 jours suivant la signification de cette ordonnance dans les conditions prévues dans le présent dispositif.

Sur les sommes dues à titre de provision :

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le Président du Tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier d’une obligation lorsque celle-ci n’est pas sérieusement contestable.

La SCI MOST INVEST sollicite la condamnation de la SAS DOMECCO à lui payer par provision la somme de 48.757,93 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2025 inclus.

La SAS DOMECCO, reprenant l’argumentation qui précède, conteste la somme demandée au motif qu’elle est excessive, le virement de 13.389,46 euros devant en être déduit, et qu’il lui est impossible d’en déterminer le contenu compte tenu des imprécisions présentes dans le tableau annexé au commandement de payer.

Cependant, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction. Faute de pièce produite par le preneur, et tenant les développements qui précèdent mentionnant les pièces dont justifie le bailleur, il y a lieu de retenir qu’il est titulaire d’une obligation ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

Au cas précis, le contrat litigieux étant résolu à compter du 16 novembre 2024, une telle provision ne peut en principe être allouée que jusqu’à la résiliation du bail, le loyer du mois de novembre 2024 étant dû s’agissant d’un contrat à exécution successive. Après cette date, le règlement d’une indemnité peut intervenir pour compenser l’occupation sans droit ni titre. Celle-ci est en principe équivalente au loyer et charges échues. Or, la SCI MOST INVEST ne produit aucun décompte arrêté à cette date. Elle se contente de réclamer la somme de 48.757,93 euros, selon décompte arrêté au mois de mars 2025 inclus. Dès lors, le juge des référés, juge de l’évidence qui ne peut statuer que sur la partie incontestable d’une créance, est en état de condamner la SAS DOMECCO au paiement d’une provision de 48.757,93 euros au titre du solde locatif et des indemnités d’occupation arrêtés au mois de mars 2025 inclus.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens. Selon l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’état, il convient de condamner la SAS DOMECCO aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

A ce titre, la SCI MOST INVEST sollicite la condamnation de la SAS DOMECCO à lui payer la somme de 3.000 euros.

La SAS DOMECCO sollicite la condamnation de la SCI MOST INVEST à lui payer la somme de 2.400 euros.

Au cas précis, l’équité et l’issue du litige commandent de rejeter la demande de la SAS DOMECCO et de la condamner à payer à la SCI MOST INVEST la somme de 1.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’exception d’incompétence ;

Vu le bail commercial signé entre les parties avec effet le 1er mars 2018 ;

Vu le commandement de payer en date du 16 octobre 2024 ;

REJETTE les demandes de nullité de la clause résolutoire et du commandement de payer ;

CONSTATE l’acquisition, à compter du 16 novembre 2024, de la clause résolutoire figurant audit bail ;

REJETTE la demande de délai ;

ORDONNE l’expulsion de la SAS DOMECCO des lieux qu’elle occupe en application du bail susvisé passé un délai de 8 jours suivant la signification de la présente ordonnance, ayant recours si besoin est à la force publique ;

CONDAMNE provisionnellement la SAS DOMECCO à payer à la SCI MOST INVEST la somme de 48.757,93 euros au titre du solde locatif et des indemnités d’occupation arrêtés au mois de mars 2025 inclus ;

CONDAMNE la SAS DOMECCO à payer la somme de 1400 euros à la SCI MOST INVEST au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SAS DOMECCO aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 5] les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT