TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

Chambre de proximité

[Adresse 1]

[Localité 1]

JCP Amiens

N° RG 25/01059 – N° Portalis DB26-W-B7J-ITAM

Minute n° :

JUGEMENT

DU

07 Mai 2026

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [Etablissement 1]

C/

S.C.I. VELIN PERE ET FILS

Expédition délivrée le 07 Mai 2026

Maître Franck DELAHOUSSE

Maître Fabrice CHIVOT

Exécutoire délivrée le 07 Mai 2026

Maître Franck DELAHOUSSE

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Sébastien LIM, Premier Vice-Président, chargé de la chambre de la proximité et de la protection, assisté de Charlotte VIDAL, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 23 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [Etablissement 1] représenté par son Syndic SERGIC SAS, [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Franck DELAHOUSSE de la SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIÉS, avocats au barreau d’AMIENS

ET :

DÉFENDEUR :

S.C.I. VELIN PERE ET FILS

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Fabrice CHIVOT de la SELARL CHIVOT-SOUFFLET, avocats au barreau d’AMIENS

EXPOSE DU LITIGE

LA SCI VELIN PERE ET FILS est propriétaire du lot n°9 dans la résidence [Etablissement 1], à [Localité 2] (80) ayant pour syndic de copropriété la société SERGIC.

LA SCI VELIN PERE ET FILS ne s’étant pas acquittée régulièrement du montant des charges de copropriété, plusieurs mises en demeure lui ont été adressées dont une dernière en date du 24 juillet 2025 de payer la somme de 8038,51 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] a attrait LA SCI VELIN PERE ET FILS devant le tribunal judiciaire d’AMIENS aux fins de solliciter sa condamnation :

– au paiement de la somme de 9365,40 euros, montant des charges dues avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

– 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

– au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– aux entiers dépens comprenant le coût du droit proportionnel de l’article A 444-32 du code de commerce.

Après 3 renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 23 mars 2026.

Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande à la juridicition de:

— condamner LA SCI VELIN PERE ET FILS à lui payer la somme de 5000,62 euros au titre des charges dues selon décompte du 20 mars 2026,

— rejeter la demande de délais de paiement et, à titre subsidiaire, la limiter à la somme échue,

— condamner LA SCI VELIN PERE ET FILS à lui payer la somme de 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner LA SCI VELIN PERE ET FILS à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner LA SCI VELIN PERE ET FILS aux entiers dépens comprenant le coût du droit proportionnel de l’article A 444-32 du code de commerce,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

Vu les conclusions de LA SCI VELIN PERE ET FILS, déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande à la juridicition de:

— déclarer les prétentions adverses irrecevables,

— à titre subsidiaire, rejeter les demandes adverses,

— à titre plus subsidiaire, réduire les sommes dues en retirant les frais dont elle n’est pas redevable,et lui accoder des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois pendant 24 mois,

— rejeter les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article A 444-32 du code de commerce,

— statuer ce que de droit quant aux dépens,

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se reporter aux conclusions reprises par les parties à l’audience et reprenant leurs entiers moyens et arguments.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1]

Contrairement à ce que soutient LA SCI VELIN PERE ET FILS, la délivrance d’une mise en demeure ne conditionne pas la recevabilité d’une demande de paiement de charges de copropriété, tant en application de l’article 36 du 17 mars 1967 que de l’article 1344 du code civil. Les prétentions de la partie demanderesse seront donc déclarées recevables.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que le syndic peut exiger le versement de l’avance de trésorerie permanente prévue au règlement de copropriété, au début de chaque exercice, d’une provision qui, sous réserve des stipulations du règlement de copropriété ou, à défaut, des décisions de l’assemblée générale, ne peut excéder soit le quart du budget prévisionnel voté pour l’exercice considéré, soit la moitié de ce budget si le règlement de copropriété ne prévoit pas le versement d’une avance de trésorerie permanente. En cours d’exercice, soit d’une somme correspondant au remboursement des dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, soit de provisions trimestrielles qui ne peuvent chacune excéder le quart du budget prévisionnel pour l’exercice considéré ; de provisions spéciales destinées à permettre l’exécution de décisions de l’assemblée générale, comme celles de procéder à la réalisation des travaux prévus aux chapitres III et IV de la loi du 10 juillet 1965, dans les conditions fixées par décisions de ladite assemblée.

En l’espèce, au soutien de ses prétentions, le syndic de copropriété de la résidence [Etablissement 1] produit les contrats de syndic signés les 18 avril 2024 et 25 mars 2025,les procès-verbaux d’assemblée générale des 18 avril 2024, 15 avril 2025 et 14 mai 2024 approuvant les comptes à partir du 1er octobre 2022 jusqu’au 30 septembre 2024, déterminant le montant de la cotisation obligatoire pour fonds de travaux pour les exercies 2024 à 2026 et fixant le budget prévisionnel du 01er octobre 2024 jusqu’au 30 septembre 2026, les appels de fonds (15 décembre 2023, 15 mars 2024, 7 mai 2024, 15 mai 2024,14 juin 2024,16 juillet 2024, 14 août 2024, 17 septembre 2024, 17 décembre 2024, 14 mars 2025, 28 avril 2025, 20 mai 2025, 14 juin 2025, 17 septembre 2025 les mises en demeure et relances adressés (mise en demeure du 27 janvier 2024 et relance du 27 février 2024, mise en demeure du 27 mai 2024 et relance du 27 juin 2024, mise en demeure du 27 décembre 2024 et relance du 27 janvier 2025, mise en demeure du 27 avril 2025 et relance du 27 mai 2025, mise en demeure par avocat du 24 juillet 2025).

Les appels de charges et de fonds sont basés sur les décisions de l’assemblée générale qui ont régulièrement approuvés les comptes et fixé les budgets provsionnels et fonds travaux sur les périodes en cause. Ces appels sont pleinement justifiés

Si les frais de recouvrement sont réglementés dans le contrat de syndic, autorisés en application l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et imputables sur le compte du copropriétaire, il sera observé que les clauses en pareille matière dans le contrat de syndic ne lient pas les copropriétaires et qu’ils peuvent être rejetés s’ils sont excessifs ou non justifiés.

Le décompte à jour du 20 mars 2026 fixe la somme due à 5000,62 euros.

Il convient d’expurger du décompte la somme de 27 euros des frais de constitution du dossier avocat (facturé 192 euros alors qu’il est tarifé à 165 euros TTC dans le contrat de syndic, les frais de mise en demeure par avocat de 120 euros, acte non tarifé dans le contrat de syndic et qui aurait pu être réalisé par le syndic à un coût inférieur, la partie défenderesse n’ayant pas à supporter le coût de ce choix).

La SCI VELIN PERE ET FILS sera donc condamnée au paiement de la somme de 4853,62 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

La SCI VELIN PERE ET FILS fait une proposition d’apurement de la dette à hauteur de 200 euros par mois. Au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier, et des efforts de paiement réalisés pour diminuer la dette, il sera fait droit à la demande de délais de paiement dans les conditions détaillées au présent dispositif.

Sur les dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, le défaut de règlement durable de ses charges de copropriété par LA SCI VELIN PERE ET FILS a nécessairement contraint les autres copropriétaires à en faire l’avance et a perturbé la gestion de la copropriété.

LA SCI VELIN PERE ET FILS sera donc condamnée à payer à la partie demanderesse la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

LA SCI VELIN PERE ET FILS, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens comprenant le coût du droit proportionnel de l’article A 444-32 du code de commerce.

Enfin, en considération de l’équité et de la situation respective des parties, LA SCI VELIN PERE ET FILS sera condamné au paiement de la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1];

CONDAMNE LA SCI VELIN PERE ET FILS à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] la somme de 4853,62 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2025;

AUTORISE LA SCI VELIN PERE ET FILS à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que chaque versement devra intervenir le 15 de chaque mois, à partir du mois suivant la signification de la présente décision;

DIT qu’à défaut de paiement d’un seul paiement à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible;

CONDAMNE LA SCI VELIN PERE ET FILS à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE LA SCI VELIN PERE ET FILS à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE LA SCI VELIN PERE ET FILS aux dépens comprenant le coût du droit proportionnel de l’article A 444-32 du code de commerce ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de plein droit de la présente décision,

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER LE JUGE