TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Septembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Juin 2025

GROSSE :

Le 05 septembre 2025

à Mme [J] [Z]

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 25/01755 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6G4R

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [Z] [J], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [G] [M], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 27 novembre 2020, l’Etablissement public Habitat [Localité 5] Provence [Localité 3] Provence Métropole a donné à bail à Mme [G] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], dans le [Localité 6], pour un loyer mensuel de 440,50 euros, outre 114,84 euros de provision sur charges.

Par acte sous signature privée du 27 novembre 2020, l’Etablissement public Habitat [Localité 5] Provence [Localité 3] Provence Métropole a donné à location à Mme [G] [M] un garage n° 40, accessoire au logement, sis [Adresse 4], dans le [Localité 6]

Des loyers étant demeurés impayés, l’Etablissement public Habitat [Localité 5] Provence [Localité 3] Provence Métropole a fait signifier à Mme [G] [M] par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024 un commandement de payer la somme de 1.317,30 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025, l’Etablissement public Habitat Marseille Provence [Localité 3] Provence Métropole a fait assigner Mme [G] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la locataire et de tout occupant de son chef,

— condamner à titre provisionnel Mme [G] [M] à lui payer les loyers et charges impayés au 7 mars 2025, soit la somme de 1.780,81 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer et ce, jusqu’à complète libération des lieux loués,

— condamner Mme [G] [M] à lui payer la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, l’Etablissement public Habitat [Localité 5] Provence [Localité 3] Provence Métropole expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 17 décembre 2024 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 juin 2025.

A cette audience, l’Etablissement public Habitat [Localité 5] Provence [Localité 3] Provence Métropole, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 1.805,29 euros, selon décompte en date du 31 mai 2025, terme de mai inclus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, Mme [G] [M] n’est ni comparante ni représentée.

S’agissant du diagnostic social et financier, un rapport de carence a été établi.

La Présidente a donné lecture au courrier déposé au tribunal le 12 juin 2025 par Mme [G] [M] justifiant de son absence à l’audience pour des raisons professionnelles. Elle indique dans ses écritures qu’elle a repris une activité professionnelle ainsi que le paiement du loyer courant. Elle déclare habiter dans les lieux loués seule avec son fils de six ans à sa charge et que l’appartement est la seule stabilité pour son enfant. Elle demande des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en proposant le paiement de 150 euros par mois en plus du loyer courant.

L’Etablissement public Habitat [Localité 5] Provence [Localité 3] Provence Métropole donne son accord pour octroi d’un délai de paiement avec la suspension de la clause résolutoire, avec des mensualités de 150 euros.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

La copie de la carte nationale d’identité de la défenderesse, versée au débat, indique que son nom n’est pas [M] mais [L] usage [N].

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 14 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Etablissement public Habitat [Localité 5] Provence [Localité 3] Provence Métropole justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône le 18 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 27 novembre 2020 contient une clause résolutoire (article 8) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 décembre 2024 pour la somme en principal de 1.317,30 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 janvier 2025, cette résiliation s’appliquant à la place de stationnement n° 40 sise à la même adresse, accessoire du logement principal.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [G] [N] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [G] [N] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indexée dans les termes du bail, soit une somme de 609,31 euros à ce jour.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [G] [M] reste devoir la somme de 1.805,29 euros, à la date du 31 mai 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mai inclus.

Non comparante, Mme [G] [N] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Mme [G] [N] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 1.805,29 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [G] [N] informe le tribunal la reprise d’une activité professionnelle et déclare avoir un enfant à sa charge. Il résulte du décompte qu’elle verse le montant intégral du reliquat loyer courant le 5 mai 2025, le versement de l’aide au logement n’étant pas suspendu. Les parties sont d’accord sur l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la qualité du bailleur, et des propositions de règlements formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandé par Mme [G] [N], les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Mme [G] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• Mme [G] [N], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’Etablissement public Habitat [Localité 5] Provence [Localité 3] Provence Métropole une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, indexée tout comme le loyer,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Mme [G] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Mme [N] sera en outre condamnée à verser au bailleur la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 novembre 2020 entre l’Etablissement public Habitat [Localité 5] Provence [Localité 3] Provence Métropole et Mme [G] [N] concernant le logement, situé [Adresse 4], dans le [Localité 6] sont réunies à la date du 29 janvier 2025, cette résiliation s’appliquant à la place de stationnement n° 40 sise à la même adresse, accessoire du logement principal ;

CONDAMNE Mme [G] [N] à verser à l’Etablissement public Habitat [Localité 5] Provence [Localité 3] Provence Métropole, à titre provisionnel, la somme de mille huit cent cinq euros et vingt-neuf centimes (1.805,29 euros) décompte arrêté au 10 juin 2025, incluant la mensualité de mai 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

AUTORISE Mme [G] [N] à s’acquitter de la dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 11 mensualités équivalentes d’un montant de cent cinquante euros (150 euros) et une 12ième mensualité correspondant au solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [G] [N] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [G] [N] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit six cent neuf euros et trente et un centimes (609,31euros) à ce jour ;

CONDAMNE Mme [G] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Mme [G] [N] à payer à l’Etablissement public Habitat [Localité 5] Provence [Localité 3] Provence Métropole la somme de cent euros (100 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La Présidente,