TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 5]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00122 – N° Portalis DBY2-W-B7J-HZSY

JUGEMENT du

18 Septembre 2025

Minute n°

Société [Localité 5] [Localité 7] HABITAT

C/

[R] [O] [S]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

[Localité 5] [Localité 7] HABITAT

Copie conforme

M. [S]

Préfecture de Maine et [Localité 7]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 18 Septembre 2025

après débats à l’audience du 22 Mai 2025, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Laurence GONTIER, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Jean-Yves EGAL, Président, et Justine VANDENBULCKE, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe.

ENTRE :

DEMANDEUR

L’Office Public de l’Habitat [Localité 5] [Localité 7] HABITAT

immatriculé au R.C.S d'[Localité 5] sous le N°B 389 106 865,

Siégeant : [Adresse 2]

[Localité 3]

Pris en la personne de Madame [H] [P], responsable du service contentieux, munie d’un pouvoir à cet effet, qui demeurera annexé au présent dossier, comparante

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [O] [S]

né le 18 Décembre 1990 à [Localité 8] (CAMEROUN)

demeurant : [Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par Maître Corinne VALLEE, avocat au barreau d’ANGERS substitué par Maître Anne-pascale LAMY-RABU, avocat au barreau d’ANGERS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 28 septembre 2016, l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] [Localité 7] HABITAT a donné à bail à M. [R] [O] [S] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 360.97 euros, outre une provision sur charges.

Le 24 Août 2023, l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] [Localité 7] HABITAT a fait délivrer à M. [R] [O] [S] un commandement de payer la somme en principal de 640.19 Euros représentant les loyers impayés et visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de Justice en date du 13 janvier 2025, l’Office Public de l’Habitat ANGERS [Localité 7] HABITAT a fait assigner M. [R] [O] [S] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANGERS aux fins d’obtenir :

— la condamnation de M. [R] [O] [S] à payer la somme de 1.311,19 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés, et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— la constatation de la résiliation de plein droit du bail à la date du 25 octobre 2023, et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail,

— l’expulsion de M. [R] [O] [S] et de tous occupants du chef du locataire à l’expiration d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux, si besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation de M. [R] [O] [S] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyers et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail, avec revalorisation telle que prévue au contrat de bail, à compter du jour d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

— l’exécution provisoire,

— la condamnation de M. [R] [O] [S] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été retenue après mise en état entre les parties à l’audience du 22 Mai 2025.

L’Office Public de l’Habitat [Localité 5] [Localité 7] HABITAT a actualisé sa créance locative au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés à la date de l’audience, et a maintenu ses demandes. Le bailleur s’est opposé à l’octroi de la suspension du bail en l’absence de reprise du paiement des loyers courants compte tenu de l’ancienneté de la dette, de nombreux plans n’ayant pas été respectés.

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier.

M. [R] [O] [S] représenté par Maître [D] n’a pas contesté l’existence ni le montant de la dette locative; aux termes de ses conclusions en réponse, le locataire a sollicité l’octroi de délais de paiement, proposant de régler la somme mensuelle de 50.00 euros en plus du loyer courant. Il a sollicité que l’execution provisoire soit écartée.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Cette saisine est réputée constituée dès lors que persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la Sécurité sociale. Cette saisine peut également s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] [Localité 7] HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayé à la Caisse d’allocations familiales le 17 janvier 2023, la situation du locataire étant restée débitrice depuis cette date.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Maine et [Localité 7] par la voie électronique le 14 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet .L’action en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et non plus deux mois comme jusqu’à cette date.

La Loi du 27 juillet 2023 a de surcroît prévu que tout contrat de bail d’habitation contient une telle clause.

En l’espèce le bail signé par les parties contient bien une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, la résiliation du contrat intervient de plein droit.

Il résulte des pièces versées par l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] [Localité 7] HABITAT que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés par M. [R] [O] [S], ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois après le commandement de payer qui lui a été délivré le 24 Août 2023 lequel visait en l’espèce un délai de régularisation de SIX SEMAINES.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 octobre 2023.

Le locataire est donc occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a également lieu de condamner M. [R] [O] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] [Localité 7] HABITAT réclame le paiement de loyers et de charges impayés et verse aux débats le contrat de location, le commandement de payer et un décompte des sommes dues à la date de l’audience prouvant ainsi les obligations dont il demande l’exécution.

M. [R] [O] [S] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de la dette, ni n’allègue avoir réglé la somme réclamée.

Par conséquent, le bailleur justifie de sa créance et il convient de condamner M. [R] [O] [S] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] [Localité 7] HABITAT la somme de Mille neuf cent quatre-vingt douze euros et cinquante huit centimes (1.992,58), correspondant aux sommes dues à la date du 14 mai 2025 mensualité d’avril comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément à la demande formulée.

Sur la demande de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En application des dispositions de l’article 24 VII de la Loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce le locataire ne remplit pas les conditions légales pour bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire puisqu’il n’a pas repris le paiement des loyers courants. Le paiement réalisé le 16 avril 2025 est inférieur à la mensualité alors exigible et ne peut valoir paiement du loyer courant ; aucun réglement n’avait auparavant été enregistré depuis le mois d’octobre 2024.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [R] [O] [S] justifie de son impossibilité de régler immédiatement les sommes dues en raison de ses charges de famille et de sa situation financière.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d 'autoriser M. [R] [O] [S] à se libérer de la dette selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Aucun des éléments de la cause ne justifie que l’execution provisoire de droit soit écartée en l’espèce.

La demande du locataire sera donc rejetée.

M. [R] [O] [S] supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS:

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort :

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 28 septembre 2016 entre l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] [Localité 7] HABITAT et M. [R] [O] [S] à la date du 25 octobre 2023 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion de M. [R] [O] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] , avec le concours de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [R] [O] [S] à verser à l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] [Localité 7] HABITAT, à compter du 25 octobre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [R] [O] [S] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] [Localité 7] HABITAT la somme de Mille neuf cent quatre-vingt douze euros et cinquante huit centimes (1.992,58) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 14 mai 2025 mensualité d’avril comprise , avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [R] [O] [S] à acquitter cette dette par 23 mensualités de 50.00 €, étant rappelé que la 24ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours des délais accordés les majorations d’intérêts ne sont pas encourues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible;

DEBOUTE M. [R] [O] [S] de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE M. [R] [O] [S] aux dépens ;

DIT que la présente décision sera transmise par le Greffe du Tribunal à la Préfecture du Maine et Loire ;

Le Greffier, Le Président,