MINUTE N° : 25/00998

JUGEMENT

DU 21 Novembre 2025

N° RC 25/03178

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[N] [K]

ET :

[O] [S]

Débats à l’audience du 11 Septembre 2025

copie et grosse le :

à M^e GONDER

copie le :

à M. Le Préfet d’Indre et Loire

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 21 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, 2 Place Jean Jaurès à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 21 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [N] [K]

né le 17 Décembre 1964 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

non comparant, représenté par M^e GONDER de la SELARL GONDER, avocats au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant substitué par M^e DUBOIS M., avocat postulant, avocat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Monsieur [O] [S], demeurant [Adresse 1]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé par voie électronique le 23 mai 2024, Monsieur [K] [N] a consenti à Monsieur [S] [O] un bail d’habitation portant sur un logement situé sis [Adresse 1] à [Localité 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 630,00 € hors charges.

Le 24 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [S] [O] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [S] [O] par acte de commissaire de justice du 9 avril 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [S] [O] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [S] [O] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— l’expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [S] [O] au paiement de la somme de 3358,67 € avec les intérêts de droit ; outre au règlement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance ;

— la condamnation de Monsieur [S] [O] au paiement de la somme de 200,00 €à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

— la condamnation de Monsieur [S] [O] au paiement de la clause pénale conformément au contrat de bail ;

— la condamnation de Monsieur [S] [O] au paiement de la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Monsieur [S] [O] aux entiers dépens d’instance.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 11 septembre 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d’Indre et Loire le 12 avril 2025. Le tribunal n’a pas été destinataire du diagnostic social et financier.

A l’audience, Monsieur [K] [N], représenté par son conseil, maintient les termes de l’assignation.

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2025 signifié à étude, Monsieur [S] [O] était ni présent ni représenté à l’audience.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 janvier 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 9 avril 2025 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Indre et Loire par voie électronique le 12 avril 2025 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 11 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifié par l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé le 23 mai 2024 aux termes duquel il est prévu que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2025 à Monsieur [S] [O] et portant sur la somme de 2025,38 € dont 1890,00 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 et de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [S] [O] n’a pas réglé l’arriéré de loyers dans les six semaines.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 7 mars 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 23 mai 2024, le commandement de payer délivré le 24 janvier 2025 et le décompte de la créance faisant apparaître une somme de 6967,38 € à la charge du locataire, échéance de septembre 2025 comprise.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [S] [O] à verser à Monsieur [K] [N] la somme de 6967,38 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 11 septembre 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [S] [O] n’a pas comparu à l’audience à laquelle il a été régulièrement convoqué et n’a pas, de fait, justifié de sa situation sociale et financière.

En outre, il résulte du décompte susvisé que Monsieur [S] [O] n’a pas repris le paiement du loyer avant l’audience et n’a fait aucun règlement depuis novembre 2024.

Ainsi, il n’y a donc pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 7 mars 2025 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [S] [O] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 7 mars 2025 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 7 mars 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés;

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [K] [N] ne rapporte pas la preuve d’une quelconque résistance abusive de la part du locataire. Il sera donc débouté de sa demande.

Sur la clause pénale

Conformément à l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, toute clause qui autorise le bailleur a percevoir des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

La clause qui met à la charge du locataire le paiement d’une indemnité forfaitaire dans le cas où il ne règlerait pas les loyers ou les règlerait avec retard, ou dans le cas où il se maintiendrait indûment dans les lieux loués à la cessation de la location s’analyse comme une clause pénale prohibée dans les baux.

Le bail a été conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR.

Monsieur [K] [N] sera donc débouté de sa demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [S] [O], perdant le procès, sera condamné à verser à Monsieur [K] [N] la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [S] [O].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur [S] [O] à payer à Monsieur [K] [N] la somme de 6967,38 € (SIX MILLE NEUF CENT SOIXANTE SEPT EUROS ET TRENTE HUIT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 11 septembre 2025 ;

Constate la résiliation du bail à la date du 7 mars 2025 ;

Dit que Monsieur [S] [O] est désormais occupant sans droit ni titre du logement;

Ordonne en conséquence à Monsieur [S] [O] de restituer les lieux loués;

Dit qu’à défaut, par Monsieur [S] [O] , d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 2], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [S] [O] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Monsieur [S] [O] à payer à Monsieur [K] [N] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance d’octobre 2025 ; et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute Monsieur [K] [N] de sa demande formée au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Déboute Monsieur [K] [N] de sa demande formée au titre de la clause pénale ;

Condamne Monsieur [S] [O] à verser à Monsieur [K] [N] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Monsieur [S] [O] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection