LE 20 NOVEMBRE 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ ANGERS

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N° RG 25/423 – N° Portalis DBY2-W-B7J-IAHI

O R D O N N A N C E

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Le VINGT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, Nous, Benoît GIRAUD, Président du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, assisté de Aurore TIPHAIGNE, Greffière présente lors des débats et lors de la mise à disposition, avons rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDERESSE :

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 2]” représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet [W], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Cyrille GUILLOU de la SELARL BOIZARD – GUILLOU SELARL, substitué par Maître Rémi HUBERT, Avocats au barreau D’ANGERS

DÉFENDERESSES :

S.C.I. LES TROIS L.G, immatriculée au RCS DE [Localité 11] sous le n°332 482 975, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 9]

[Localité 1]

représentée par Maître Anne sophie FINOCCHIARO de la SELAFA FIDAL LE MANS, Avocate au barreau d’ANGERS, substituée par Maître Alice LOIZEIL, Avocate au barreau du MANS, Avocates postulantes et par Maître Jean-Marin LEROUX-QUÉTEL, Avocat au barreau de CAEN, Avocat plaidant,

S.A.S. PGK, exerçant sous l’enseigne “POUTINEBROS”, immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 917 467 540, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Xavier BLANCHARD, Avocat au barreau de SAUMUR

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Vu l’exploit introductif du présent Référé en date du 16 et 31 Juillet 2025; les débats ayant eu lieu à l’audience du 30 Octobre 2025 pour l’ordonnance être rendue ce jour, ce dont les parties comparantes ont été avisées ;

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LES 3 LG est propriétaire d’un local commercial situé au rez de chaussée d’un immeuble dont elle est copropriétaire, sise [Adresse 4] à Angers (49).

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 4]” est représenté par le cabinet Lamy, en qualité de syndic.

C.EXE : Maître [Z] [M]

Maître [D] [H]

Maître [R] [I]

C.C :

1 Copie Serv. Expertises

1 Copie Régie

Copie Dossier

La SCI LES 3 LG a donné à bail son local commercial accompagné d’une cave à la société PGK, restaurateur exerçant sous l’enseigne “Poutine Bros”.

Les copropriétaires se sont plaints d’une inondation dans le sous-sol de l’immeuble.

Des travaux ont été réalisés au sous-sol par le locataire du local commercial sans l’accord du syndic. Lors d’une excavation, des canalisations d’eaux pluviales aurait été détruites, ce qui aurait engendré le sinistre.

Par un rapport d’intervention en date du 15 septembre 2023, le cabinet Polygon a relevé l’existence de traces d’infiltrations et de ruissellements d’eau physique au sous-sol lors d’intempéries.

Les parties ne sont pas parvenues à résoudre amiablement leur différend.

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C’est dans ce contexte que, par actes de commissaire de justice des 16 et 31 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 3]” représenté par son syndic le cabinet Lamy a fait assigner la société PGK et la SCI LES 3 LG devant le président du tribunal judiciaire d’Angers statuant en référé, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires considère que l’inondation trouve son origine dans la destruction des canalisations d’eaux pluviales.

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A l’audience du 30 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 3]” a réitéré ses demandes introductives d’instance, tandis que la SCI LES 3 LG et la société PGK, parties défenderesses régulièrement assignées, ont formulé des protestations et réserves d’usage.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

I.Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire un fait crédible et plausible qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée. L’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

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En l’espèce, il résulte des pièces produites, notamment du rapport d’intervention du cabinet Polygon en date du 11 septembre 2023, que des désordres affectant les sous-sols de l’immeuble situé au [Adresse 4] ont été objectivés et dont la preuve, les causes et les conséquences pourraient être utiles à la solution d’un litige.

Par ailleurs, aucune instance n’est en cours pour le même litige.

De ce fait, le syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 3]” justifie d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile à conserver ou établir la preuve de ses allégations.

En conséquence, pour toutes ces considérations, il sera fait droit à la demande d’expertise sollicitée dans les conditions détaillées dans le dispositif.

Le coût de l’expertise sera avancé par le syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 3]” représenté par son syndic en exercice le Cabinet Lamy demandeur à cette mesure d’instruction ordonnée dans son intérêt.

II.Sur les dépens

Au vu de l’article 491 du code de procédure civile, le juge des référés doit statuer sur les dépens dès lors qu’il est dessaisi par la décision qu’il rend. Il ne peut ni les réserver, ni dire qu’ils suivront le sort d’une instance au fond qui demeure éventuelle à ce stade. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 3]” représenté par son syndic en exercice Le Cabinet [W] assumera les dépens d’une procédure initiée dans son intérêt et avant toute procédure au fond.

PAR CES MOTIFS

Nous, Benoît Giraud, président du tribunal judiciaire d’Angers, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Vu les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile ;

Donnons acte aux parties présentes ou représentées de leurs protestations et réserves ;

Ordonnons une mesure d’expertise au contradictoire du syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 3]” représenté par son syndic le cabinet Lamy, la société PGK et la SCI LES 3 LG ;

Commettons pour y procéder, M. [Y] [N], [Adresse 8], expert inscrit sur la liste de la Cour d’Appel d'[Localité 10], avec mission de :

— ouvrir sur la plate-forme OPALEXE une session afférant à cette expertise judiciaire,

— convoquer et entendre les parties assistées le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion des opérations ou lors de la tenue des réunions d’expertise,

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, ainsi que tout rapport technique ou rapport d’expertise déjà effectué à la demande de l’une ou l’autre des parties,

— se rendre sur les lieux : [Adresse 5],

— faire une visite et une description des lieux,

— produire des photographies, croquis et plans nécessaires pour illustrer son rapport,

— vérifier si les désordres allégués, malfaçons ou inachèvement de travaux existent en considération des documents contractuels liant les parties ; dans l’affirmative, les décrire, en indiquer la nature et la date d’apparition, en distinguant ceux qui affectent d’une part les éléments constitutifs de l’ouvrage ou les éléments d’équipement tels que définis par l’article 1792-2 du code civil et d’autre part ceux qui affectent les autres éléments d’équipement du bâtiment,

— préciser les dates essentielles des opérations de construction à savoir la date de demande de déclaration de travaux, la date de déclaration réglementaire d’ouverture du chantier, la date d’achèvement des travaux, ainsi que la date de réception de l’ouvrage par les parties en cause ou de prise de possession des lieux , la date du certificat de conformité et donner tous éléments sur la date d’apparition des désordres,

— rechercher les causes des désordres en faisant procéder si nécessaire à toute étude ou analyse technique, mécanique ou chimique,

— fournir tous éléments permettant de déterminer s’ils proviennent d’une erreur grave de conception, d’une erreur de construction, d’un vice des matériaux et/ou produits, d’une malfaçon dans leur mise en oeuvre, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause et si ces désordres constituent une simple défectuosité, des malfaçons ou des vices graves,

— fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer à quels fournisseurs ou intervenants ces désordres, malfaçons ou inachèvements sont imputables et dans quelle proportion,

— indiquer l’importance de ces désordres éventuels en précisant s’ils affectent l’ouvrage dans l’un ou l’autre de ses éléments constitutifs et sont de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination, ou leur conséquence sur la solidité, l’habitabilité ou l’esthétique du bâtiment, ou s’ils affectent la solidité d’éléments d’équipement en précisant si ces éléments sont dissociables ou non du corps de l’ouvrage ( fondation, ossature, clos et couvert),

— préciser les travaux nécessaires pour remédier aux désordres éventuels ; en évaluer le coût et la durée d’exécution, en fonction des devis qui devront être recherchés et produits par le syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 3]” auprès des entreprises de son choix, en vérifiant les devis fournis et le cas échéant en donnant toutes précisions sur les modifications à apporter à ces devis quant aux travaux et/ou à leur coût,

— d’une manière générale donner à la juridiction les éléments permettant de se prononcer sur les responsabilités éventuellement encourues,

— évaluer le préjudice subi par le maître de l’ouvrage du fait des malfaçons ou désordres constatés (trouble de jouissance notamment) ou provenant d’un retard dans l’exécution des travaux. En ce dernier cas, donner son avis sur les causes du retard et préciser à qui il peut être imputé,

— dire si, après l’exécution des travaux de remise en état, l’immeuble restera affecté d’une moins value et donner en ce cas son avis sur son importance,

— apurer les comptes entre les parties, s’il y a lieu et, dans l’affirmative, se faire remettre pièces relatives aux factures ou honoraires impayées et à leur paiement en donnant toutes précisions sur les sommes non réglées ;

Rappelons que l’expert peut s’adjoindre d’initiative, si besoin est, un technicien dans une autre spécialité que la sienne, dont le rapport sera joint au rapport (articles 278 et 282 du code de procédure civile) et/ou se faire assister par une personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité (article 278-1) ;

Rappelons que :

1) le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure, même si la présente décision s’est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l’expertise,

2) la partie qui est invitée par cette décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès,

et que le fait que l’une des parties bénéficie de l’aide juridictionnelle partielle ou totale n’implique pas nécessairement que cette partie soit dispensée, à l’issue du litige, de la charge totale ou partielle du coût de la mesure d’instruction ;

Accordons à l’expert pour le dépôt de son rapport au service du contrôle des expertises un délai de DOUZE MOIS à compter de la réception de l’avis de consignation envoyé par le Greffe ;

Disons que l’expert devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l’expertise une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant ;

Fixons à 4.000€ (quatre mille euros) le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que le syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 3]” représenté par son syndic en exercice le Cabinet [W] devra consigner auprès du régisseur du tribunal judiciaire d’Angers dans le délai de deux mois à compter de la date de la notification de la présente ordonnance, par virement ou par chèque établis à l’ordre de la régie des avances et recettes du tribunal judiciaire d’Angers en indiquant le n° RG et le nom des parties ;

Disons qu’à défaut de consignation dans ce délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que s’il estime insuffisante la provision ainsi fixée, l’expert devra, lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion, dresser un programme de ses investigations et évaluer d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

Disons qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître aux parties et au magistrat chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, la cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire ;

Disons que l’expert provoquera la première réunion sur place dans un délai maximum de cinq semaines à partir de sa saisine, constituée par l’avis donné à l’expert du versement de la consignation, et que les parties lui communiqueront préalablement toutes les pièces dont elles entendent faire état ;

Disons que les parties communiqueront ensuite sans retard les pièces demandées par l’expert et que, en cas de défaillance, le juge du suivi de l’expertise pourra être saisi aux fins de fixation d’une astreinte ;

Disons que les pièces seront accompagnées d’un bordereau avec la justification de la communication à toutes les parties en cause ;

Disons que lors de la première réunion et en tout cas dès que possible, l’expert exposera sa méthodologie et fixera le calendrier de ses opérations, avec la date de diffusion du projet de rapport, le délai imparti aux parties pour lui faire parvenir leurs dires et la date du dépôt du rapport définitif ;

Disons que les parties procéderont aux mises en cause nécessaires dans les deux mois de la saisine de l’expert, ou, si la nécessité s’en révèle ultérieurement, dès que l’expert donnera son accord ;

Disons qu’à la fin de ses opérations, l’expert organisera une réunion de clôture ou adressera aux parties une note de synthèse pour les informer du résultat de ses investigations. Les parties disposeront alors d’un délai de trois semaines pour faire parvenir leurs observations récapitulatives. Le tout devant être consigné dans son rapport d’expertise ;

Disons que faute pour une partie d’avoir communiqué à l’expert les pièces demandées ou fait parvenir son dire dans les délais impartis, elle sera réputée y avoir renoncé sauf si elle a justifié préalablement à l’expiration du délai d’un motif résultant d’une cause extérieure ;

Disons que l’expert déposera au service des expertises du tribunal son rapport dans un délai maximum de DOUZE MOIS suivant sa saisine, sauf prorogation accordée préalablement à l’expiration de ce délai, en un seul original, après en avoir envoyé un exemplaire à chaque partie;

Disons que l’expert joindra à cet envoi la copie de sa demande de rémunération et que les parties disposeront d’un délai de quinze jours pour formuler des observations sur cette demande ;

Disons qu’en cas d’empêchement ou refus, l’expert commis pourra être remplacé par ordonnance à la demande de la partie la plus diligente ;

Désignons, pour contrôler les opérations d’expertise, le juge chargé des expertises de ce Tribunal;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 3]” représenté par son syndic en exercice le Cabinet [W] aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé à la date ci-dessus par mise à disposition au greffe, la présente ordonnance a été signée par Benoît Giraud, président, juge des référés, et par Aurore Tiphaigne, greffière,