Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00503 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FN2

JUGEMENT

DU : 03 Septembre 2025

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT

C/

[O] [F]

[G] [W] épouse [F]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 03 Septembre 2025

Jugement rendu le 03 Septembre 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d’Anne CHRISTIEN , auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Mme [M] [B], gestionnaire contentieux, dûment munie d’un pouvoir,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [O] [F],

né le 17 octobre 1973 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 2]

comparant

Mme [G] [W] épouse [F],

née le 09 février 1972 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 2]

comparante

DÉBATS : 03 Juillet 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00503 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FN2 et plaidée à l’audience publique du 03 Juillet 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 03 Septembre 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 août 2017, la société Logis 62, aujourd’hui dénommée Flandre Opale Habitat a consenti un bail d’habitation à M. [O] [F] et Mme [G] [F] née [W] sur un logement et un garage n°105 situé au [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer initial total mensuel payable à terme échu de 691,32 euros et d’une provision pour charges de 77,58 euros.

La caisse d’allocations familiales (CAF) a été informée des impayés de loyers de M. [O] [F] et Mme [G] [F] née [W] le 28 février 2019.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2457,71 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Un procès-verbal de saisie conservatoire de meubles a été dressé à la demande de la bailleresse le 11 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 mars 2025, la société Flandre Opale Habitat a assigné M. [O] [F] et Mme [G] [F] née [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, sous le rappel de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail consenti aux défendeurs par le jeu de la clause résolutoire en vertu des dispositions de l’article 1224 du code civil, de l’article 7 de la loi 6 juillet 1989 et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 notamment au regard du défaut de paiement ;ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la force publique, des lieux donnés à bail ; condamner les défendeurs à lui payer la somme de 4623,08 euros en principal, correspondant aux loyers et charges dus à la date de l’assignation, sur le fondement des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1103 et 1728 du code civil, avec intérêts légaux à compter de la signification du commandement de payer les loyers en vertu de l’article 1231-6 du code civil ; condamner solidairement les défendeurs à lui payer :une indemnité d’occupation égale a minima au montant du loyer, augmenté des charges et indexations éventuelles à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à la libération complète et effective des lieux, étant précisé que cette indemnité d’occupation sera assujettie à l’indexation légale conformément aux indices légaux, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, avec intérêts au taux légaux à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ; la somme de 450,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, le coût des notifications CCAPEX, du procès-verbal de saisie-conservatoire des biens meubles corporels, de l’assignation et tout autre acte de procédure diligenté en vue du recouvrement des sommes dues, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 mars 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience.

À l’audience du 3 juillet 2025, la société Flandre Opale Habitat sollicite le maintien des demandes contenues dans l’assignation et actualise la demande principale en paiement à la somme de 3783,08 euros arrêtée au 3 juillet 2025. Elle déclare, par ailleurs, ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement avec effets suspensifs de la clause résolutoire.

M. [O] [F] et Mme [G] [F] née [W] sollicitent des délais de paiement avec effets suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 100,00 euros par mois, en plus du loyer courant.

Ils indiquent percevoir mensuellement 1800 euros de salaire de M. [O] [F], 600 euros de revenus de Mme [G] [F] née [W] ainsi que 450 euros de pension d’invalidité et 693 euros d’allocations.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société Flandre Opale Habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 8 août 2024 et visait un délai de deux mois. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2457,71 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 octobre 2024.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les locataires ont repris le paiement des loyers courants à l’audience. Au vu du diagnostic social et financier, ils ont un reste à vivre de 2085,62 euros et ont trois enfants à charge. De plus, la bailleresse n’est pas opposée à ce qu’ils bénéficient de délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation. Dès lors, des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation leur seront accordés, suivant les modalités ci-après précisées.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si le plan d’apurement précédemment convenu n’était pas respecté par M. [F] et Mme [F], le bail se trouverait alors résilié. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Par conséquent, en cas de résiliation du bail, M. [F] et Mme [G] [F] seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme de 900,55 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

M. [F] et Mme [F] seront condamnés à payer ces sommes in solidum, le temps de leur occupation commune.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société Flandre Opale Habitat verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 3 juillet 2025, M. [F] et Mme [F] lui devaient la somme de 3783,08 euros, échéance de juillet non incluse.

M. [F] et Mme [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme de 3783,08 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2457,71 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [F] et Mme [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] et Mme [F], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En application de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, il sera dit que le coût du procès-verbal de saisie conservatoire du 11 septembre 2024 ne sera pas compris dans les dépens, dès lors que cet acte n’est pas imposé par la loi.

En revanche, compte tenu de la situation économique des défendeurs, la société anonyme Flandre Opale Habitat sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat conclu le 25 août 2017 entre la société Flandre Opale Habitat, anciennement dénommée Logis 62, d’une part, et M. [O] [F] et Mme [G] [F] née [W], d’autre part, concernant le logement et le garage n°105 situés au [Adresse 3] à [Localité 8], sont réunies depuis le 9 octobre 2024 ;

CONDAMNE M. [O] [F] et Mme [G] [F] née [W] à payer à la société Flandre Opale Habitat la somme de 3783,08 euros (trois mille sept cent quatre-vingt-trois euros et huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 juillet 2025, échéance de juillet non incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024 sur la somme de 2457,71 euros (deux mille quatre cent cinquante-sept euros et soixante et onze centimes) et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE M. [O] [F] et Mme [G] [F] née [W] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal et intérêts ;

DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M.[O] [F] et Mme [G] [F] née [W] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [O] [F] et Mme [G] [F] née [W] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [O] [F] et Mme [G] [F] née [W] seront condamnés in solidum le temps de leur occupation commune à verser à la société Flandre Opale Habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 900,55 euros (neuf cents euros et cinquante-cinq centimes) par mois, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la société Flandre Opale Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [O] [F] et Mme [G] [F] née [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 août 2024, de l’assignation du 28 mars 2025 et de la notification à la préfecture ;

DIT que coût du procès-verbal de saisie conservatoire du 11 septembre 2024 ne sera pas compris dans les dépens ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,