TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00123

N° Portalis DBY2-W-B7J-HZS2

JUGEMENT du

19 Juin 2025

Minute n° 25/00603

[Localité 6] [Localité 8] HABITAT

C/

[S] [T]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

[Localité 6] [Localité 8] HABITAT

Copie conforme

Mme [S] [T]

Préfecture du Maine et [Localité 8]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 19 juin 2025,

après débats à l’audience du 27 Mars 2025, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection,

assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier,

Conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Jean-Yves ÉGAL, Premier Vice-Président -Juge des Contentieux de la Protection- et Laurence GONTIER, greffier présent lors de la mise à disposition au Greffe,

ENTRE :

DEMANDEUR

L’Office Public de l’Habitat [Localité 6] [Localité 8] HABITAT

immatriculé au R.C.S d'[Localité 6] sous le N°B 389 106 865,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 3],

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Madame [Z] [L], régulièrement mandatée,

ET :

DÉFENDERESSE

Madame [S] [T]

née le 10 Novembre 1973 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 5],

[Localité 2]

comparante en personne,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 11 février 2009, l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] [Localité 8] HABITAT a donné à bail à Mme [T] [S] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 458,79 euros, outre une provision sur charges.

Le 16 avril 2024, l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] [Localité 8] HABITAT a fait délivrer à Mme [T] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour la somme en principal de 1.680,01 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 13 janvier 2025, l’Office Public de l’Habitat ANGERS [Localité 8] HABITAT a fait assigner Mme [T] [S] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANGERS aux fins d’obtenir :

— la condamnation de Mme [T] [S] à payer la somme de 2.015,80 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés, et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— la constatation de la résiliation de plein droit du bail à la date du 17 juin 2024, et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail ;

— l’expulsion de Mme [T] [S] et de tous occupants de son chef à l’expiration d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux, si besoin avec le concours de la force publique ;

— la condamnation de Mme [T] [S] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyers et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail, avec revalorisation telle que prévue au contrat de bail, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

— l’exécution provisoire ;

— la condamnation de Mme [T] [S] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

À l’audience du 27 mars 2025, l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] [Localité 8] HABITAT a actualisé sa créance locative et a maintenu ses demandes. Le bailleur a indiqué ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement au bénéfice de Mme [T] [S], compte tenu de la reprise du paiement des loyers courants et de la proposition de règlement de la dette.

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier.

Mme [T] [S] n’a pas contesté l’existence ni le montant de la dette locative et a sollicité l’octroi de délais de paiement, proposant de régler la somme mensuelle de 300,00 euros en plus du loyer courant.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 19 juin 2025 par mise à disposition au greffe les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Cette saisine est réputée constituée dès lors que persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la Sécurité sociale. Cette saisine peut également s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] [Localité 8] HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier recommandé en date du 28 mars 2024.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Maine et [Localité 8] par la voie électronique le 14 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet.

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le bien fondé des demandes

L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et non plus deux mois comme jusqu’à cette date.

La Loi du 27 juillet 2023 a de surcroît prévu que tout contrat de bail d’habitation contient une telle clause.

En l’espèce le bail signé par les parties contient bien une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, la résiliation du contrat intervient de plein droit.

Il résulte des pièces versées par l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] [Localité 8] HABITAT que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés par Mme [T] [S], ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois après le commandement de payer qui lui a été délivré le 16 avril 2024, lequel visait en l’espèce un délai de régularisation de SIX SEMAINES.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 juin 2024.

Le locataire est donc occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a également lieu de condamner Mme [T] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’Office Public de l’Habitat [Localité 6] [Localité 8] HABITAT réclame, en outre, le paiement de loyers et de charges et verse aux débats le contrat de location, le commandement de payer et un décompte des sommes dues à la date du 19 mars 2025 mensualité de février comprise, prouvant ainsi les obligations dont il demande l’exécution.

Mme [T] [S] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative.

Par conséquent, le bailleur justifie de sa créance et il convient de condamner Mme [T] [S] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] [Localité 8] HABITAT la somme de Neuf cent trente-trois euros et quatre-vingt-six centimes (933,86 euros) arrêtée selon décompte du 19 mars 2025, mensualité de février comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire :

Conformément aux dispositions de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il ressort des éléments du diagnostic social et financier et des éléments du dossier que Mme [T] [S] a repris le paiement des loyers courants depuis plusieurs mois et réalisés plusieurs versements pour diminuer sa dette.

Mme [T] [S] propose en conséquence de s’acquitter de la dette par mensualités de 300,00 euros.

Au vu de ces éléments, la proposition de règlement apparaît adaptée à la situation et permettrait de solder la dette dans les délais légaux.

Cette proposition d’apurement est acceptée par le bailleur.

Dès lors, il convient d’octroyer au locataire des délais de paiement et d’autoriser Mme [T] [S] à se libérer de la dette locative selon les modalités précisées au dispositif.

En application des dispositions de l’article 24 VII de la Loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Dans le cas où l’échéancier ne serait pas respecté, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets, quinze jours après une ultime mise en demeure avec accusé de réception, et Mme [T] [S] sera alors sans droit ni titre et redevable, à compter du premier impayé de l’échéancier et jusqu’à libération complète des lieux, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra également être poursuivie conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Mme [T] [S] supportera la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort :

CONDAMNE Mme [T] [S] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] [Localité 8] HABITAT, la somme de Neuf cent trente-trois euros et quatre-vingt-six centimes (933,86 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée selon décompte du 19 mars 2025, mensualité de février comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que Mme [T] [S] pourra s’acquitter de cette somme en 3 versements de 300,00 euros, le 4ème et dernier versement correspondant au solde restant dû, majoré des intérêts et des frais, en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que ces sommes seront exigibles le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE l’acquisition au 17 juin 2024 de la clause résolutoire prévue au contrat de location conclu le 11 février 2009, entre l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] [Localité 8] HABITAT et Mme [T] [S], concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 6] ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais consentis ;

DIT que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité, due au titre de l’arriéré des loyers impayés ou du loyer et des charges courants, et quinze jours après une ultime mise en demeure avec accusé de réception :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

— il sera procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de Mme [T] [S] et de tous occupants de son chef, de l’appartement situé [Adresse 4] à [Localité 6], à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Mme [T] [S] devra payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

DIT que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit ;

CONDAMNE Mme [T] [S] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Le greffier, Le Président,