N°Minute:25/00271

DOSSIER : N° RG 24/01180 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PL3G

Copie exécutoire à

M^e Bernard BAYLE-BESSON

expédition à

M. [I] [K]

le 05 Mars 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 05 Mars 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société ADOMA, SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Bernard BAYLE-BESSON, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DEFENDEUR

Monsieur [I] [K], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Les débats ont été déclarés clos le 28 Janvier 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 05 Mars 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de résidence signé le 7 novembre 2023 et ayant pris effet le 1er novembre 2023, conclu pour une durée d’un mois renouvelable, la SAEM ADOMA a mis à disposition de Monsieur [I] [K] un local d’habitation dans une résidence sociale située [Adresse 2], moyennant une redevance mensuelle initiale de 452,66 euros outre une redevance correspondant aux prestations obligatoires de 39.21 euros.

Des redevances étant demeurées impayées, un plan d’apurement amiable de la dette a été proposé en date du 15 mars 2024, signé par Monsieur [I] [K].

Le plan d’apurement n’ayant pas été respecté, la SAEM ADOMA a mis en demeure par voie de commissaire de justice Monsieur [I] [K], le 10 juin 2024 de payer la somme de 3 042,04 euros au titre des redevances impayées dues.

Une nouvelle mise en demeure de payer la somme de 3271,84 euros en date du 12 aût 2024 a été envoyée à Monsieur [I] [K].

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 28 novembre 2024, la SAEM ADOMA a fait assigner Monsieur [I] [K] pour l’audience du 28 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et a demandé, notamment sur le fondement des articles 1103, 1104, 1231 et 1231-1 et suivants du code civil :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu des clauses résolutoires en raison de l’impayé de redevances et loyers,

— l’expulsion de Monsieur [I] [K] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant de la redevance mensuelle à compter de l’ordonnance à intervenir et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [I] [K] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Monsieur [I] [K] à payer la somme de 3 271,84 euros à titre de provision correspondant aux redevances mensuelles impayées, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Monsieur [I] [K] aux entiers dépens et à payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’audience du 28 janvier 2025, la SAEM ADOMA était représentée par son conseil. Monsieur [I] [K] a comparu.

La SAEM ADOMA a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 2 916,34 euros. Elle a indiqué qu’il y a eu des versements de 1000 euros et de 1030 euros qui réduisent le montant de la dette mais que le plan d’apurement précédemment établi n’est pas respecté.

Monsieur [I] [K] a exposé sa situation personnelle, financière et professionnelle expliquant qu’il percevait initialement une rémunération d’un montant de 1000 euros et payer des redevances de 500 euros, que sa rémunération a augmenté et qu’il peut désormais payer 1000 euros. Il a indiqué qu’il a repris les paiements depuis le mois de novembre 2024. Il a expliqué qu’il est célibataire, qu’il travaille dans les canalisations, en alternance, qu’il n’a pas de crédit, qu’il ne paie pas de pension alimentaire et que son salaire n’est pas fixe. Il a précisé qu’il aide sa mère et qu’il est en train de passer son permis. Il a par ailleurs sollicité qu’il lui soit accordé des délais de 36 mois pour apurer l’arriéré.

La décision a été mise en délibéré au 5 mars 2025.

Motifs

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires

En l’espèce, le contrat de résidence prévoit notamment qu’à défaut de paiement de la redevance et un mois après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le contrat sera résilié de plein droit.

La mise en demeure de payer du 10 juin 2024 vise cette clause. Elle est demeurée infructueuse pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat étaient réunies à la date du 11 juillet 2024 date de résiliation dudit contrat.

Sur les conséquences

Il convient au préalable de rappeler que la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique pas aux contrats de résidence ; dès lors, l’article 24 de la même loi permettant de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire en cas d’octroi de délais demande ne s’applique pas non plus.

Les articles L 633-2 et R 633-3 du code de la construction et de l’habitation, qui régissent les logements-foyers, ne prévoient pas la possibilité de suspendre judiciairement la clause résolutoire insérée dans le contrat de résidence sociale.

Ainsi, devenu occupant sans droit ni titre, l’expulsion de Monsieur [I] [K] ne pourra qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Monsieur [I] [K] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance financière qui aurait été exigible si le contrat n’avait pas été résilié à compter du 11 juillet 2024, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [I] [K] se trouve redevable de la somme totale de 2 916,34 euros s’agissant du logement et de l’emplacement de stationnement en arriéré de redevances financières et d’indemnités d’occupation échues, arrêté au 22 janvier 2025 mensualité du mois de janvier comprise, selon décompte établi par la SAEM ADOMA et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des redevances financières récupérables.

Monsieur [I] [K] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 2 916,34 euros à la SAEM ADOMA.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la situation personnelle de Monsieur [B] [P] [Z] justifie qu’il lui soit accordé des délais pour s’acquitter de sa dette suivant les modalités décrites dans le dispositif.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [K], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Monsieur [I] [K] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

La SAEM ADOMA sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant au bail conclu le 2 décembre 2016 entre la SAEM ADOMA et Monsieur [I] [K] concernant le local d’habitation dans une résidence sociale situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 11 juillet 2024, du fait de l’impayé de redevances,

DÉCLARONS en conséquence Monsieur [I] [K] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée, à compter du 11 juillet 2024,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [I] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la SAEM ADOMA,

FIXONS au montant de la redevance financière mensuelle qui aurait été exigible si le contrat n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [I] [K] devra payer à compter de la date de résiliation du contrat le 11 juillet 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la SAEM ADOMA ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS Monsieur [I] [K] à payer à la SAEM ADOMA la somme provisionnelle de 2 916,34 euros représentant l’arriéré de redevances mensuelles et indemnités d’occupation, arrêté à la date du 22 janvier 2025, indemnité du mois de janvier comprise,

AUTORISONS Monsieur [B] [P] [Z] à apurer la dette en 24 mensualités de 122 € au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du jugement, outre une dernière mensualité étant constituée du solde de la dette ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une mensualité l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

RAPPELONS qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures civiles d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DÉBOUTONS la SAEM ADOMA et Monsieur [I] [K] de leurs autres demandes,

CONDAMNONS Monsieur [I] [K] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [I] [K],

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTONS la SAEM ADOMA de sa demande de ce chef,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS