TRIBUNAL JUDICIAIRE

d’ANGERS

(Site Coubertin)

N° RG 25/00586 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H4JP

JUGEMENT du

03 Juillet 2025

Minute n° 25/00659

S.A. PODELIHA

C/

[D] [Y], [V] [L]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e BARBE

Copie conforme

Mme [Y] et M. [L]

Préfecture du Maine et Loire

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 03 Juillet 2025

après débats à l’audience du 15 Mai 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La SA PODELIHA, entreprise sociale pour l’habitat

Immatriculée au RCS d’ANGERS sous le n°057 201 139

Siégeant : [Adresse 1],

[Localité 4]

représentée par Maître Arnaud BARBE, substitué par Maître Ouseynou MBENGUE, membres de la SCP PROXIM AVOCATS, avocats au barreau D’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Madame [D] [Y]

née le 08 Septembre 1990 à [Localité 4]

comparante

Monsieur [V] [L]

né le 08 Août 1988 à [Localité 5] (COTE D IVOIRE)

non comparant

demeurant ensemble : [Adresse 2]

[Localité 4]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 7 septembre 2020, la SA d’HLM Podeliha a donné à bail à usage d’habitation à Mme [D] [Y] et M. [V] [L] un logement situé au [Adresse 3] – [Localité 4], pour un loyer mensuel de 365,05 € et 207,45 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM Podeliha a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 juin 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 04 mars 2025, la SA d’HLM Podeliha a fait assigner Mme [D] [Y] et M. [V] [L] devant le juge des contentieux de la protection d’Angers aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 17 août 2023; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

— ordonner l’expulsion de Mme [D] [Y] et M. [V] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi,

— condamner solidairement Mme [D] [Y] et M. [V] [L] à lui payer :

1. la somme de 2.707,68 € à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 18 février 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

2. l’indemnité d’occupation mensuelle précédemment fixée à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération définitive des lieux,

3. la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A cette date, la SA d’HLM Podeliha, représentée par son conseil, réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 4.604,53 €.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Elle précise qu’un premier contrat de bail avait été conclu en 2017 et qui a déjà donné lieu en 2019 à une procédure de résiliation du bail pour impayés.

Elle s’oppose à l’octroi de délais compte tenu de l’augmentation de la dette.

Mme [D] [Y] comparaît en personne. Elle ne conteste pas l’existence de la dette de loyers mais fait état d’un règlement de 500 € au mois d’avril qui n’a pas été pris en compte par le bailleur.

Elle sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant de régler la totalité en une seule fois courant juin 2025, expliquant que son conjoint travaille en sous-traitance et qu’il est dans l’attente d’un règlement de 9.000 € qui devrait intervenir au début du mois de juin. Elle propose à défaut de régler sa dette par versements mensuels successifs de 50 € chacun en plus du loyer courant et ce jusqu’à apurement total.

Bien que convoqué par acte signifié le 04 mars 2025 par dépôt de l’acte à l’étude, M. [V] [L] n’est ni présent ni valablement représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été établi.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025, les défendeurs ayant été invités à justifier en cours de délibéré du règlement annoncé pour le mois de juin 2025.

Par courriel reçu au greffe le 30 juin 2025, Mme [D] [Y] transmet son dernier avis d’échéance pour le mois de juin 2025 faisant apparaître un règlement de 3.000 €.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, malgré l’absence de M. [V] [L] à l’audience, il sera statué sur les demandes de la société Podeliha par jugement réputé contradictoire.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et-Loire par la voie électronique le 06 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM Podeliha justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CAF de Maine et Loire le 21 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 04 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ce même article dispose désormais que "« tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 7 septembre 2020 contient une clause résolutoire (article 6-7 – La résiliation) prévoyant « qu’en cas de non paiement à leur échéance du loyer, du dépôt de garantie, ou des charges dûment justifiées (…) et après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois (…) le présent contrat de location sera résilié de plein droit et l’expulsion du locataire et de quiconque sera poursuivie (…). »

Le commandement de payer signifié le 16 juin 2023 vise cette clause résolutoire et fixe un délai de deux mois au locataire pour apurer sa dette.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 16 juin 2023, pour la somme en principal de 2.034,50 € est demeuré au moins pour partie infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 17 août 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Mme [D] [Y] et M. [V] [L] n’ont pas repris le paiement intégral de leur loyer avant l’audience. S’ils ont affirmé à l’audience qu’ils étaient en mesure de régler la totalité de la dette courant du mois de juin 2025 et ont été autorisés pour ce motif à en justifier en cours de délibéré, il ressort de l’avis d’échéance du mois de juin 2025 qu’ils ont transmis le 30 juin que seul un paiement partiel est intervenu (paiement d’une somme de 3000€), de sorte qu’une dette locative continue de subsister (à hauteur de 2.851, 50 € au 23 juin 2025 selon le dernier avis d’échéance transmis).

Mme [D] [Y] n’a donc pas honoré l’engagement pris à l’audience.

S’agissant de la demande subsidiaire de délais de paiement suspensifs formulée à l’audience par Mme [D] [Y], force est de constater que légalement ceux-ci ne peuvent leur être accordés faute d’avoir repris le paiement de leur loyer avant l’audience et que de surcroît hormis le règlement de 3.000€ effectué pour le règlement de la dette, les locataires n’apparaissent toujours pas au regard du dernier avis d’échéance fourni, repris le paiement de leur loyer courant : les échéances de mai 2025 et de juin 2025 n’apparaissant pas avoir été réglés.

Ils ne démontrent donc toujours pas leur capacité à honorer leurs loyers, étant observé que selon le décompte fourni par le bailleur, arrêté au 5 mai 2025, les locataires apparaissaient avoir été très irréguliers dans le paiement de leurs loyers : les derniers paiements effectués datant de septembre 2024, décembre 2024 et mars 2025 (paiement partiel).

Or, les défendeurs n’étaient pas sans ignorer l’importance de régler leur loyer courant à bonne date, ayant déjà fait l’objet d’un jugement de résiliation de leur précédent contrat de bail portant sur le même logement le 14 mai 2029 ainsi qu’en justifie le bailleur.

Dans ces conditions, Mme [D] [Y] sera déboutée de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

La clause résolutoire doit par conséquent produire ses pleins effets. Du fait de la résiliation du bail, Mme [D] [Y] et M. [V] [L] sont occupants sans droit ni titre des lieux occupés.

Leur expulsion sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Par ailleurs, en application de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le contrat de bail comporte en outre une clause de solidarité (article 3 des conditions générales paraphées par les locataires) ainsi libellé : “en cas de pluralité de locataires, ces derniers seront tenus solidairement et indivisiblement aux obligations du présent contrat et celles résultant de ses reconductions successives (…)”.

En l’espèce, outre le contrat de bail signé par les locataires, la SA d’HLM Podeliha produit un décompte démontrant que Mme [D] [Y] et M. [V] [L] restent devoir la somme de 4.604,53 € à la date du 05 mai 2025.

Si Mme [D] [Y] affirme avoir également effectué en avril 2025 un règlement, elle n’apporte aucun élément permettant d’en justifier. Il ne peut donc être tenu pour établi.

En revanche, dans le cadre de la note en délibéré dûment autorisée, Mme [D] [Y] justifie qu’ils restent finalement devoir une somme de 2.851,50€ au 23 juin 2025 selon l’avis d’échéance qui émane initialement du bailleur lui-même et qui mentionne notamment le règlement de 3.000 € intervenu en cours de délibéré.

Mme [D] [Y] et M. [V] [L] seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de cette somme de 2.851,50€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.707,68 € à compter de l’assignation (04 mars 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Mme [D] [Y] et M. [V] [L] seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Mme [D] [Y] et M. [V] [L], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 juin 2023, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM Podeliha, Mme [D] [Y] et M. [V] [L] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 septembre 2020 concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] – [Localité 4] sont réunies à la date du 17 août 2023 ;

DÉBOUTE Mme [D] [Y] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Mme [D] [Y] et M. [V] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [D] [Y] et M. [V] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM Podeliha pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Mme [D] [Y] et M. [V] [L] à verser à la SA d’HLM Podeliha la somme de 2.851,50€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 23 juin 2025 (incluant l’échéance du mois de juin 2025 et prenant en compte le règlement de 3.000€ effectué courant juin 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.707,68 € à compter de l’assignation du 04 mars 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum Mme [D] [Y] et M. [V] [L] à verser à la SA d’HLM Podeliha une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Mme [D] [Y] et M. [V] [L] à verser à la SA d’HLM Podeliha une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [D] [Y] et M. [V] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 juin 2023, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-Loire ;

Le greffier, La vice-présidente,