TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 7]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00043 – N° Portalis DBY2-W-B7J-HZHK

JUGEMENT du

15 Mai 2025

Minute n°

S.A. PODELIHA

RCS n°057 201 139

C/

[K] [Y]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

Copie conforme

Préfecture du Maine et [Localité 8]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 15 Mai 2025

après débats à l’audience du 06 Mars 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La SA PODELIHA, entreprise sociale pour l’habitat

Immatriculée au RCS d'[Localité 7] sous le n°057 201 139

Siégeant : [Adresse 1],

[Localité 5]

représentée par Maître Arnaud BARBÉ, de la SCP PROXIM AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [Y]

né le 15 Juin 1973 à [Localité 10]

demeurant : [Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 31 août 2023, la SA d’HLM Podeliha a donné à bail à usage d’habitation à M. [K] [Y] un logement situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 273,92 € et 141,90 € de provision sur charges.

Le 8 octobre 2024, la SA d’HLM Podeliha a fait signifier un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 31 décembre 2024, la SA d’HLM Podeliha a fait assigner M. [K] [Y] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 7] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 9 décembre 2024; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

— ordonner l’expulsion de M. [K] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi,

— condamner M. [K] [Y] à lui payer :

1. la somme de 2.340,28 € à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 24 décembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

2. l’indemnité d’occupation mensuelle précédemment fixée à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération définitive des lieux,

3. la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 06 mars 2025.

À cette date, la SA d’HLM Podeliha, représentée par son conseil, réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 3.567,13 €.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Elle s’oppose à l’octroi de délais, le défendeur n’ayant pas repris contact et n’ayant pas non plus repris le paiement de son loyer avant l’audience.

M. [K] [Y] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant de régler sa dette par mensualités minimum de 50 € en sus du loyer courant.

Il explique la situation d’impayé par le fait qu’il s’est retrouvé au chômage et a rencontré des difficultés financières. Il déclare avoir notamment retrouvé un emploi en intérim depuis le 3 février 2025 (contrat à la semaine) ; qu’il est dans l’attente du versement de son salaire le 12 mars et qu’il fera alors un premier règlement augmenté de la mensualité proposé. Il ajoute qu’il va également percevoir la prime d’activité, de sorte qu’il sera en mesure de respecter l’échéancier sollicité. Il explique ne pas s’être rendu au rendez-vous proposé par le bailleur, car il travaillait.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et-[Localité 8] par la voie électronique le 31 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable depuis le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA d’HLM Podeliha justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée réceptionnée le 03 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "« tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 31 août 2023 contient une clause résolutoire (article 6-7 – La résiliation) qui prévoit toutefois une résiliation du bail deux mois après un commandement de payer resté infructueux et le commandement de payer signifié le 08 octobre 2024 mentionne bien, conformément à cette clause, un délai de deux mois pour régler les causes du commandement de payer à peine de résiliation du bail.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 08 octobre 2024, pour la somme en principal de 1.515,73 € est demeuré totalement infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 09 décembre 2024.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable depuis le 29 juillet 2023, prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. »

L’article 24 VII, dans sa rédaction applicable depuis le 29 juillet 2023 ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, si M. [K] [Y] fait état à l’audience d’une amélioration récente de sa situation lui permettant de régler sa dette par mensualités successives de 50 € chacune, force est de constater qu’il n’a toujours pas repris le paiement de son loyer. Le dernier règlement remonte en effet au mois de juillet 2024 soit à plus d’un an.

Dans ces conditions, force est de constater que le défendeur ne remplit pas l’une des conditions légales pour bénéficier de délais de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire. Ses demandes en ce sens ne peuvent donc qu’être rejetées.

La clause résolutoire, acquise au bailleur, doit par conséquent produire ses pleins effets.

Du fait de la résiliation du bail, M. [K] [Y] est occupant sans droit ni titre des lieux occupés. Son expulsion sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Il résulte de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, outre le contrat de bail signé, la SA d’HLM Podeliha produit un décompte démontrant que M. [K] [Y] reste devoir la somme de 3.567,13 € à la date du 26 février 2025.

Le défendeur n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 3.567,13 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.340,28 € à compter de l’assignation (31 décembre 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

M. [K] [Y] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les mesures accessoires

M. [K] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 8 octobre 2024, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM Podeliha, M. [K] [Y] sera condamné à lui verser la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 août 2023 entre la SA d’HLM Podeliha et M. [K] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 9 décembre 2024 ;

DEBOUTE M. [K] [Y] de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à M. [K] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [K] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM Podeliha pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [K] [Y] à verser à la SA d’HLM Podeliha la somme de 3.567,13 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 26 février 2025 (incluant l’échéance de février 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.340,28 € à compter de l’assignation du 31 décembre 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus;

CONDAMNE M. [K] [Y] à verser à la SA d’HLM Podeliha une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [K] [Y] à verser à la SA d’HLM Podeliha une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [K] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 08 octobre 2024, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 8] ;

Le greffier, La vice-présidente,