TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00178 – N° Portalis DBY2-W-B7J-HZ4N

JUGEMENT du

15 Mai 2025

Minute n° 25/00474

[U]

C/

[M] [I]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

— Me [P]

Copie conforme

— Mme [I]

Préfecture du Maine et [Localité 8]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 15 Mai 2025

après débats à l’audience du 06 Mars 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

Société d’Economie Mixte [U]

immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le n°063 200 059

siégeant : [Adresse 5],

[Localité 3],

représentée par Maître Pierre LAUGERY, avocat au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Madame [M] [I]

née le 14 Janvier 1976 à [Localité 7]

demeurant : [Adresse 1]

[Localité 4]

comparante

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 23 octobre 2012, la société d’économie mixte [U] a donné à bail à usage d’habitation à Mme [M] [I] un logement situé [Adresse 2], et un garage moyennant le versement d’un loyer mensuel principal de 479,12 €, outre 43,09 € au titre du loyer du garage, les charges venant en sus.

Le 6 août 2024, la S.E.M. [U] a fait signifier à Mme [M] [I] un commandement de payer et de fournir le justificatif d’assurance, visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice du 24 décembre 2024, la S.E.M. [U] a fait assigner Mme [M] [I] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 6 septembre 2024 et à tout le moins le 7 octobre 2024 ; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

— homologuer le plan d’apurement,

— dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus tant que Mme [M] [I] respectera le plan d’apurement,

— condamner Mme [M] [I] à lui payer les sommes suivantes :

la somme de 2.708,85€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 25 novembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, en disant que les intérêts se capitaliseront annuellement,l’indemnité d’occupation précédemment fixée à compter du 26 novembre 2024 et ce jusqu’à libération définitive des lieux,la somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens,- en toute hypothèse, en l’absence de respect du plan d’apurement par Mme [M] [I] :

ordonner l’expulsion de Mme [M] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique ; fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail au montant du loyer courant qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, éventuellement indexé, taxes et charges en sus ;- rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mars 2025.

A cette date, la S.E.M. [U] – représentée par Maître [P] – indique renoncer à sa demande de résiliation au titre de l’assurance. Elle réitère oralement ses autres demandes, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 2.407,20€ au 27 février 2025.

Elle indique que le plan d’apurement a d’ores et déjà mis en place et est à ce jour respecté.

Mme [M] [I] reconnaît le montant de la dette locative et sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, souhaitant rester dans le logement et proposant de régler sa dette par mensualités de 100€ conformément au plan d’apurement signé.

Elle déclare être salariée en CDI et percevoir un salaire de 1.700€ environ. Elle indique vivre dans le logement avec es enfants ; qu’elle ne perçoit plus de pension alimentaire ; qu’elle perçoit 197€ d’allocation de soutien familial de la CAF.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis à la juridiction.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

A titre liminaire, il convient de constater que la S.E.M. [U] ayant expressément indiqué à l’audience renoncé à sa demande de résiliation du bail pour défaut de justificatif d’assurance, la juridiction n’est plus saisie d’aucune demande à ce titre.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Maine-et-[Localité 8] par la voie électronique le 6 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.E.M. [U] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée réceptionnée le 1er mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ce même article dispose désormais que "« tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 23 octobre 2012 contient une clause résolutoire (article 4 – Clause résolutoire de plein droit) qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement intégral du loyer et des charges et deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 6 août 2024, pour la somme en principal de 2.200€ est demeuré en partie infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 7 octobre 2024 .

Sur l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, outre le contrat de bail signé par les parties, la S.E.M. [U] a produit à l’audience un décompte démontrant que Mme [M] [I] reste lui devoir la somme de 2.407,20 € à la date du 27 février 2025.

Mme [M] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Mme [M] [I] sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme de 2.407,20 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (24 décembre 2024), conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La capitalisation des intérêts est de droit quand elle est demandée en justice. Elle sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes d’homologation du plan d’apurement et de suspension des effets de la clause de résiliation

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Mme [M] [I] a repris depuis plusieurs mois le paiement intégral de son loyer. Elle a en outre signé un plan amiable d’apurement le 9 octobre 2024 aux termes duquel elle s’est engagée à régler sa dette en 27 mensualités de 100 € chacune et une 28ème équivalente au solde. A ce jour, ce plan a été respecté.

Le bailleur indique à l’audience que ce plan d’apurement est à ce jour respecté et cela est confirmé par l’examen du dernier décompte locatif actualisé.

Dans la mesure où ce plan d’apurement est accepté de part et d’autre, porte sur des droits dont les parties ont la libre disposition et est conforme à l’ordre public, il y a lieu d’homologuer l’accord ainsi conclu entre les parties hors audience, selon les modalités convenues par elles et de lui conférer force exécutoire.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant l’exécution de cet accord conformément à la demande des parties.

Il y a lieu par ailleurs de prévoir, conformément à l’article 24 VII précité, que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si [M] [I] s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement convenues, de l’intégralité de sa dette.

En revanche, et conformément à l’accord conclu entre les parties, il convient de prévoir qu’en cas de non paiement d’une échéance, l’intégralité de la dette locative restée impayée redeviendra immédiatement exigible mais également de dire que dans ce cas, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité.

Il pourra par ailleurs dans une telle hypothèse être procédé à l’expulsion du défendeur ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, dans les conditions précisées au dispositif.

Le bailleur sera alors également en droit d’exiger dans ce cas le versement d’une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ceci à compter de la date d’effet de la clause résolutoire jusqu’à libération définitive des lieux.

Sur les mesures accessoires

Mme [M] [I], succombant à l’instance, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, il n’est pas inéquitable au cas d’espèce de laisser à la S.E.M. [U] la charge de ses propres frais irrépétibles. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la S.E.M. [U] renonce à sa demande de résiliation du bail pour défaut d’assurance;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le23 octobre 2012 entre la S.E.M. [U] et Mme [M] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] ainsi qu’un garage sont réunies à la date du 7 octobre 2024 ;

CONDAMNE Mme [M] [I] à verser à la S.E.M. [U] la somme de 2.407,20 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 27 février 2025 (incluant l’échéance de janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 décembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

HOMOLOGUE le plan d’apurement de la dette conclu le 9 octobre 2024 entre la S.E.M. [U] d’une part et Mme [M] [I] d’autre part ; Lui CONFÈRE force exécutoire ;

DIT qu’une copie dudit plan d’apurement sera annexée au présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution du plan d’apurement ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [M] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.E.M. [U] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [M] [I] soit condamnée à verser à la S.E.M. [U] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DÉBOUTE la S.E.M. [U] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [M] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 6 août 2024, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 8] ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 15 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Lorraine MEZEL, vice-présidente, et par Madame Justine VANDENBULCKE, greffière.

La greffière, La vice-présidente,