MINUTE N°25/03341

DOSSIER N° RG 25/00433 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M7FE

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 21 NOVEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. SEMINOR

16 Place du Général Leclerc

76405 FECAMP CEDEX

Représentant : M^e Vanessa MALICKI, avocat au barreau de DIEPPE

DEFENDEUR :

M. [F] [B]

855 Impasse Alphone Callais

Logt N° 20

76480 JUMIEGES

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 22 Septembre 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1er juillet 2013, le SIVOM DE LA PRESQU’ILE DE JUMIEGES a donné en location à Monsieur [F] [B] un local à usage d’habitation situé dans le logement foyer « Résidence Alphonse Callais » 855, impasse Alphonse Callais (Appt 20) à JUMIEGES 76480, pour une redevance mensuelle de 306,89€.

Par arrêté en date du 24 juin 2024, l’autorisation de gestion de la résidence a été transférée à la S.A. SEMINOR.

Par courrier en date du 06 septembre 2024, la S.A. SEMINOR a enjoint à Monsieur [F] [B] de signer un nouveau contrat de séjour.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 02 octobre 2024, le bailleur a mis en demeure Monsieur [F] [B] d’avoir à payer la somme de 438,27€ au titre des redevances impayées.

Par assignation en date du 25 février 2025, la S.A. SEMINOR a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu’il :

— prononce la résiliation du contrat de séjour liant les parties ;

— ordonne l’expulsion de Monsieur [F] [B] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— ordonne le transport et le séquestre des meubles et objets garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il lui plaira de désigner et ce aux frais, risques et périls du défendeur ;

— condamne Monsieur [F] [B] à lui payer la somme de 1.289,91 € au titre des arriérés de redevances échues au 08 novembre 2024 et non encore réglées, avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2024 ;

— subsidiairement, condamne Monsieur [F] [B] à lui payer la somme de 1.734,86€ au titre des arriérés de redevances échues au 08 novembre 2024 et non encore réglées, avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2024 ;

— ordonne la capitalisation des intérêts ;

— condamne Monsieur [F] [B] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu’à libération des lieux et restitution des clés ;

— condamne Monsieur [F] [B] au paiement d’une somme de 900€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement.

Au soutien de ses prétentions, la S.A. SEMINOR fait valoir, au fondement 1728, 1224 et 1193 du code civil, qu’en raison des manquements répétés du preneur à ses obligations essentielles, à savoir régulariser un contrat de séjour et régler les loyers, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail.

A l’audience du 22 septembre 2025, la S.A. SEMINOR, comparante représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 2.743,91€ selon décompte arrêté au 31 août 2025.

Bien que régulièrement cité par dépôt de l’acte à l’étude de l’huissier de justice, Monsieur [F] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [F] [B] cité à l’étude de l’huissier, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Il convient de relever que l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le titre 1er bis de ladite loi relatif au rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale ne s’applique pas aux logements-foyers, ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation, ou leurs modalités d’attribution. Il ne s’applique pas non plus aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.

En l’espèce la location porte sur un logement d’un établissement non médicalisé proposant des logements à titre de résidence principale, comportant des parties privatives et collectives et dont la mission principale est de répondre aux besoins et aux attentes des personnes âgées encore autonomes et désireuses de vivre en collectivité. Les résidences autonomies, correspondant aux logements foyers pour personnes âgées autonomes entrent donc dans le champ des résidences exclues de l’application du titre 1er bis de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Dès lors la demande en résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement de la redevance due en contrepartie de l’attribution du logement, n’est pas soumise aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

De plus l’article L.632-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les dispositions de l’article L. 632-1 du même code ne s’appliquent pas aux logements-foyers ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution.

La demande aux fins de constat de la résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d’une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale n’est donc pas non plus soumise à l’obligation de la notifier, à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

Ainsi, si une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, cette notification n’était toutefois pas une condition de recevabilité en cas de contrat portant sur un logement foyer.

En conséquence, la demande de la S.A. SEMINOR aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Selon l’article R.633-3 code de la construction et de l’habitation, le gestionnaire ou le propriétaire d’un logement-foyer, destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective et accueillant notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées, peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 (inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur, cessation totale d’activité de l’établissement, cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré) sous réserve d’un délai de préavis :

a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire,

b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité,

La résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.

Selon l’article 31 du contrat de séjour conclu le 01 juillet 2013, le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution de l’une des obligations incombant au résidant, notamment tenu au paiement de la redevance, la résiliation ne produit effet que deux mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il est constant que la SA SEMINOR a notifié à Monsieur [F] [B] une sommation de payer par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 02 octobre 2024.

L’arriéré à cette date s’élevait à 438,27 euros, et il ressort du décompte que celui-ci n’était pas régularisé à la date du 02 décembre 2024.

Monsieur [F] [B] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la notification de la sommation, réglé les causes de celle-ci, la clause s’est appliquée de plein droit à la date du 03 décembre 2024 en vertu des dispositions du contrat.

En conséquence, Monsieur [F] [B] est occupant sans droit ni titre du logement depuis la date du 03 décembre 2024, ce qui constitue pour la S.A. SEMINOR un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant de la redevance sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [F] [B] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 31 août 2025, Monsieur [F] [B] demeure redevable de la somme de 2.743,91 € au titre des loyers et charges impayés.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [F] [B] à payer à la S.A. SEMINOR, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 2.743,91€, avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2024 sur la somme de 438,27 €, à compter du 25 février 2025 sur la somme de 1.289,91€ et du présent jugement pour le surplus.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [F] [B], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 2 octobre 2024, de l’assignation du 25 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 29 octobre 2024 et 27 février 2025;

Condamné aux dépens, Monsieur [F] [B] sera condamné à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation à la date du 03 décembre 2024 du contrat de bail conclu entre les parties le 1er juillet 2013 portant sur le logement situé 855, impasse Alphonse Callais (Appt 20) à JUMIEGES 76480 ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de Monsieur [F] [B], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] à payer en deniers ou quittances à la S.A. SEMINOR la somme de 2.743,91 € au titre des arriérés de redevances et indemnités d’occupation arrêtés au 31 août 2025, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2024 sur la somme de 438,27 €, de 25 février 2025 sur la somme de 1.289,91€ et du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] à payer en deniers ou quittances à la S.A. SEMINOR une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 2 octobre 2024, de l’assignation du 25 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 29 octobre 2024 et 27 février 2025;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] à payer à la S.A. SEMINOR la somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE