TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

■

Loyers commerciaux

N° RG 19/10651 -

N° Portalis 352J-W-B7D-CQVMC

N° MINUTE : 3

Assignation du :

09 Septembre 2019

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le : 7/1/26

à M^e DUQUESNOY et M^e BLATTER

JUGEMENT

rendu le 07 Janvier 2026

DEMANDEURS

Madame [P] [V] épouse [T] (venant aux droits de M. [C] [V] et de Mme[D] [M] épouse [V])

[Adresse 5]

[Localité 11]

Madame [Z] [V] épouse [F] (venant aux droits de M. [C] [V] et de Mme[D] [M] épouse [V])

[Adresse 15]Obit

[Localité 6]

représentées par Maître Arnaud DUQUESNOY de la SELARL MILLENIUM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J0143

DEFENDERESSE

S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL

[Adresse 10]

[Localité 13]

représentée par Maître Jean-pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0441

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Elisette ALVES, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 04 Novembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date des 20 et 28 avril 2010, M. [C] [V] et Mme [D] [M] épouse [V] ont donné à bail commercial en renouvellement à la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er avril 2010, des locaux situés au rez-de-chaussée et au 1er étage d’un immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 7] à [Localité 19], correspondant aux lots 2, 4, 5, 6, 7, 32, 34, 35 et 36 du descriptif de division, à usage de commerce, banque, assurances et activités annexes, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 95.000 euros en principal.

Par acte extrajudiciaire du 26 décembre 2018, M. [C] [V] et Mme [D] [M] épouse [V], ès qualités d’usufruitiers, Mme [P] [V] épouse [T] et Mme [Z] [V] épouse [F] ès qualités de nues-propriétaires ont notifié à la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL un congé à effet du 30 juin 2019, offrant le renouvellement de son bail à compter du 1er juillet 2019, moyennant un loyer annuel qu’ils entendaient voir porter à la somme de 170.000 euros, hors taxes, hors charges.

Faisant suite à leur mémoire préalable notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 10 juillet 2019, M. [C] [V] et Mme [D] [M] épouse [V], ès qualités d’usufruitiers, Mme [P] [V] épouse [T] et Mme [Z] [V] épouse [F] ès qualités de nues-propriétaires ont fait assigner la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par exploit d’huissier du 09 septembre 2019, aux fins essentiellement de voir fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2019, à la valeur locative évaluée à la somme de 160.000 euros en principal et, dans l’hypothèse où une expertise judiciaire serait ordonnée, voir fixer le loyer provisionnel à ce même montant.

Selon mémoire en réponse notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 18 janvier 2022, la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a, quant à elle, sollicité principalement que le loyer annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2019 soit fixé à la somme de 62.224,45 euros et, subsidiairement, que soit ordonnée une expertise judiciaire si le juge des loyers commerciaux ne s’estimait pas suffisamment informé, le loyer provisionnel étant alors fixé à la somme de 90.000 euros par an hors taxes et hors charges.

Par jugement en date du 1er juillet 2020, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2019,

— dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en application de l’article R145-11 du code de commerce,

— ordonné une expertise judiciaire aux frais avancés des bailleurs, avant dire-droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, et commis pour y procéder M. [R] [H] avec pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2019 au regard des dispositions de l’article R145-11 du code de commerce,

— fixé le loyer provisionnel dû par la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges.

M. [I] [G], désigné par ordonnance du 28 juillet 2020 en qualité d’expert judiciaire en remplacement de M. [H], a établi son rapport le 16 janvier 2025. Il est d’avis que la valeur locative annuelle des locaux ressort au 1er juillet 2019, date du renouvellement du bail, à la somme de 98.800 euros correspondant à un prix unitaire de 700 euros/m2B/an et à une surface pondérée de 141,1 m2B.

La mesure de médiation également ordonnée par le juge des loyers commerciaux le 1er juillet 2020, n’a pas permis aux parties d’aboutir à une solution concertée.

Aux termes de leur dernier mémoire, notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été reçu les 16 juillet 2025, Mme [P] [V] épouse [T] et Mme [Z] [V] épouse [F], désormais seules propriétaires des lieux loués, (ci-après les consorts [V]) demandent au juge des loyers commerciaux, de :

JUGER que le loyer du bail commercial renouvelé à compter du 1er juillet 2019 consenti à la SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL pour les locaux sis à [Localité 12] et [Adresse 7], doit être fixé selon la valeur locative ;

FIXER le loyer renouvelé à compter du 1er juillet 2019 à la somme annuelle en principal de 126.990 €/HT/HC, les autres conditions demeurant inchangées sauf à actualiser selon la règlementation en vigueur ;

JUGER que les sommes dues au titre du loyer renouvelé à compter du 1er juillet 2019 porteront intérêts au taux légal de plein droit, à compter de chacune des échéances contractuelles ;

CONDAMNER la SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL à payer aux consorts [V] la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL aux frais et honoraires d’expertise judiciaire ;

CONDAMNER la SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL aux entiers dépens.

Après avoir rappelé les principales stipulations du bail et les termes du rapport d’expertise judiciaire, les consorts [V] font valoir que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en application de l’article R145-11 du code de commerce, au regard de l’activité d’agence bancaire exploitée dans des bureaux-boutique, qu’ils demandent de voir fixer à la somme de 126.990 euros par an en principal.

Les bailleurs acquiescent à la surface pondérée calculée par l’expert judiciaire de 141,10 m²p, qui s’est fondé sur le relevé de surfaces établi le 10 novembre 2020 par le cabinet [N] & ASSOCIES, géomètres-experts.

Ils contestent en revanche le prix unitaire proposé de 700 euros/m²p/an, faisant valoir que l’expert judiciaire a sous-évalué la valeur locative en faisant prévaloir une référence unique correspondant à une agence bancaire exploitée par la CAISSE D’EPARGNE sis [Adresse 2] à [Localité 17]. Selon les consorts [V] la situation de cette agence bancaire était si atypique qu’elle n’existe même plus aujourd’hui. Ils affirment aussi qu’au 1er juillet 2019, le quartier connaissait une forte dynamique commerciale et une attractivité renforcée, faisant grief à l’expert judiciaire de ne pas avoir pris en compte l’évolution favorable des loyers pratiqués. Se fondant sur l’article R145-7 du code de commerce et treize des références analysées par M. [J], ils estiment être fondés à revendiquer un prix unitaire de 900 euros/m²p/an correspondant selon eux à une moyenne adéquate des éléments de comparaison en ce que la moyenne des bureaux-boutiques, incluant les agences bancaires se situe à 965,50 euros/ m² et celle relative aux seules agences bancaires monte à 1.055 euros/m². Ils déclarent en outre que celle issue de l’ensemble des références disponibles aboutit à une moyenne de 1.345,65 euros/m². Ils en déduisent que le loyer annuel du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative à la somme de 126.990 euros en principal.

Enfin, ils s’opposent à l’application d’un abattement fondé sur les termes de la clause d’accession stipulée au bail, puisqu’elle prévoit une accession en fin de bail. Ils déclarent que la faculté offerte au bailleur de demander la remise en état initial des locaux est indifférente comme relevant de l’obligation du preneur de rendre les locaux en l’état des lieux d’entrée. Ils ajoutent qu’ainsi que l’a relevé M. [G], à supposer qu’un abattement puisse être retenu ce que celui-ci conteste, seuls les travaux exécutés au cours du bail expiré, normalement à la charge du bailleur, peuvent être pris en compte pour le chiffrer, dès lors, d’une part, que ni l’état des lieux initial, ni les justificatifs de travaux antérieurs au renouvellement de bail en date des 20 et 28 avril 2010 ne sont produits et, d’autre part, que le surplus des travaux justifiés ont trait exclusivement aux embellissements ou équipements liés à l’activité exercée par le preneur.

Selon mémoire en ouverture de rapport, notifié par lettres recommandées avec avis de réception (produits), la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL demande au juge des loyers commerciaux, de :

FIXER le prix du bail renouvelé au 1er juillet 2019 à la somme annuelle de 62.560,94 euros hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, hormis leur mise en conformité avec la loi n°2014-626 du 18 juin 2014,

ORDONNER le remboursement des trop perçus de loyers, qui porteront intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2019 et de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1352-6 du code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an.

Après avoir exposé différentes clauses du bail et les principales caractéristiques de l’emplacement des locaux, la défenderesse fait valoir que le bail n’autorisant en l’espèce qu’une activité bancaire et d’assurance, sans autoriser la cession ou sous-location pour tous commerces, le loyer renouvelé à compter du 1er juillet 2019 doit être fixé à la valeur locative en application de l’article L145-11 du code de commerce et de la jurisprudence constante, par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents dans le même secteur. Elle ajoute que la spécificité des locaux à usage d’agence bancaire réside dans l’exercice d’une activité de bureau en boutique, dont le loyer de renouvellement doit être déterminé à partir de « locaux de même nature » (agences immobilières, agences de voyages, courtiers) ou de « références d’autres banques proches » ou dans « les quartiers présentant des caractéristiques identiques » (Cour d’appel de [Localité 16] RG : 95/22193 et RG : 02/19883) et, à défaut, de « boutiques traditionnelles » dont les loyers ne sont pas automatiquement déplafonnés (Cour d’appel de [Localité 16] RG : 95/22193 et RG : 04/01017). Selon elle, le loyer d’agence bancaire est nécessairement inférieur à celui des boutiques traditionnelles à plus fort taux de rendement.

Elle souligne que l’expert judiciaire s’est fondé sur les plans établis par le Cabinet [A] & ASSOCIES qui font état d’une surface locative de 266,10 m², mais se prévaut de plans qu’elle produit pour revendiquer une surface locative de 273,10 m². Elle prétend à une surface pondérée de 133,09 m²p expliquant être essentiellement d’accord avec les coefficients retenus par M. [G], à l’exception de ceux afférents à la salle des coffres et à l’aire d’accès à celle-ci pour lesquels elle revendique respectivement des coefficients de 0,3 et 0,25 (en lieu et place de 0,4 et 0,3), en raison de la taille réduite de la salle des coffres, de ses conditions d’accès.

La société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL conteste également le prix unitaire proposé par l’expert judiciaire, qu’elle considère surévalué. Elle sollicite un prix unitaire de 530 euros/m²p/an résultant de la référence issue de l’agence bancaire Caisse d’Epargne située [Adresse 2] à [Localité 17], la plus pertinente selon la défenderesse, comme portant sur un bail en renouvellement au 1er janvier 2018, géographiquement, fonctionnellement et économiquement comparable aux locaux qu’elle occupe, et qui a d’ailleurs été reconnue par l’expert comme la plus représentative. Elle indique que les valeurs locatives issues de la base de données de référence immobilière confirment à pertinence du prix unitaire revendiqué, les loyers constatés pour des agences bancaires ou bureaux-boutiques voisins se situant entre 426 et 555 euros/m²p/an. La société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL soutient en outre que les autres références citées par l’expert sont soit trop anciennes, soit trop éloignées, soit relatives à des activités différentes, et ne sauraient, de ce fait, être retenues comme comparables.

Enfin, elle explique avoir fait réaliser dans les lieux loués des travaux d’un montant total de 777.194,68 euros afin d’adapter les locaux à son activité et invoque la jurisprudence pour soutenir que la clause d’accession en fin de bail s’analyse en une clause d’accession en fin de jouissance en raison de la faculté offerte au bailleur de demander la remise en état d’origine des locaux à cette date. Elle en déduit qu’elle est fondée à solliciter un abattement au titre des travaux réalisés, à hauteur de 15%.

L’affaire, plaidée à l’audience du 04 novembre 2025, a été mise en délibéré au 07 janvier 2026.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé qu’aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 du même code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Il est constant que les demandes tendant à voir « juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

La demande des bailleurs relative au point de départ des intérêts dus sur le différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire constitue, quant à elle, une véritable prétention en dépit de l’emploi erroné respectivement du terme « juger » en lieu et place de « ordonner », sur laquelle il y a lieu de se prononcer.

I- Sur la compétence restreinte du juge des loyers commerciaux

L’article R.145-23 du code de commerce limite la compétence du juge des loyers commerciaux aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations étant portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relevant de la compétence spéciale du juge des loyers commerciaux.

En application de cet article, il n’appartient pas au juge des loyers commerciaux de :

— se prononcer sur la reconduction des clauses est conditions du bail expiré à l’exception de celles contrevenant aux dispositions d’ordre public issues de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel,

— condamner l’une des parties au remboursement du différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire loyer du bail renouvelé.

Le juge des loyers commerciaux relève toutefois que les parties s’accordent pour que les clauses et conditions du bail expiré, hormis leur mise en conformité avec la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, s’appliquent au bail renouvelé à compter du 1er juillet 2019. Il en sera donc tenu compte dans le dispositif du présent jugement.

A défaut d’accord des parties pour le surplus, il leur appartiendra de saisir la juridiction compétente si elles l’estiment nécessaire au regard des dispositions de l’article L145-57 alinéa du code de commerce.

II- Sur le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2019

Le renouvellement du bail au 1er juillet 2019 est acquis, ainsi que constaté par le jugement rendu le 1er juillet 2020, mais les parties sont contraires sur le montant du loyer du bail renouvelé qu’elles demandent toutes deux de fixer à la valeur locative.

Sur les règles et principes applicables

Aux termes de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux à renouveler doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord entre les parties, la valeur locative est déterminée d’après :

1/ les caractéristiques du local considéré ;

2/ la destination des lieux ;

3/ les obligations respectives des parties ;

4/ les facteurs locaux de commercialité ;

5/ les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Selon l’article R145-11 du même code, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables.

L’article R145-3 du même code prévoit que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5° de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’article R145-6 du même code ajoute que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’article R145-7 du même code précise que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L’article R145-8 du même code dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Sur les termes du rapport d’expertise

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire établi par M. [I] [G], que les locaux donnés à bail :

— sont situés [Adresse 4] et [Adresse 9] à [Localité 19], à l’angle des deux voies, dans un quartier central, animé et prisé de la capitale, à la fois résidentiel, de bureaux et très touristique, à proximité immédiate du Centre Pompidou et du [Localité 14] des Archives Nationales, en limite des zones touristiques internationales du « Marais » et des « Halles », avec une bonne animation commerciale et une chalandise piétonne importante et variée ;

— bénéficient d’une bonne desserte par les transports en commun (station de métro « [20] » à moins de 200 mètres, plusieurs lignes d’autobus à proximité immédiate), l’accès automobile y étant difficile en raison de la densité de circulation dans le centre de [Localité 16], mais avec la présence de parkings publics (« Pompidou » et « Beaubourg Horloge ») situés à moins de 150 mètres ;

— dépendent d’un immeuble ancien et de bonne facture (façade en pierre de taille légèrement ouvragée sauf au niveau du premier étage qui est peint), en angle avec pan coupé, élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée, de quatre étages droits, d’un cinquième en retrait et d’un sixième en combles, dont le ravalement et le gros œuvre sont en bon état apparent ;

— disposent d’un important linéaire de façade d’environ 16,8 mètres (8,7 mètres [Adresse 26], 5,2 mètres dans l’angle et 2,9 mètres [Adresse 25]), assurant une très bonne visibilité sur un carrefour dégagé, la devanture, prise dans le bâti, comprenant sur la [Adresse 26] un Distributeur Automatique de Billets (DAB) extérieur, un accès convoyeurs de fonds, une vitrine avec boîte aux lettres et une porte d’accès vitrée destinée à la clientèle, outre des vitrines sur l’angle et [Adresse 25], l’ensemble étant surplombé d’enseignes en bandeau comportant le logo lumineux « CIC » et en drapeau sur chaque axe ;

— se développent sur trois niveaux directement reliés entre eux par un large escalier intérieur hélicoïdal métallique et un ascenseur PMR, comprenant : au rez-de-chaussée, une partie essentiellement accessible à la clientèle avec une zone LSB (sas convoyeurs et locaux ETS et LOE), un accueil, un bureau conseiller, une salle d’attente et des dégagements d’accès aux autres niveaux, outre un dégagement menant à un local climatisation avec extraction en courette intérieure ; au premier étage une partie majoritairement accessible à la clientèle avec dégagement sur rue, un salon d’attente sur cour, quatre bureaux conseillers sur rue et des sanitaires ; au sous-sol partiellement accessible à la clientèle constituée de dégagements d’accès et salle des coffres, outre des locaux annexes et techniques (tisanerie, archives, local ménage, local informatique et local électrique).

Selon M. [G], les locaux sont fonctionnels, bien équipés et en très bon état d’entretien, aménagés pour l’activité bancaire effectivement exercée, conforme à la destination autorisée au bail.

L’expert judiciaire a calculé la surface pondérée en appliquant les coefficients de la charte de l’expertise en évaluation immobilière relatifs aux boutiques de centre-ville inférieures à 600 m², en partant des plans dressés par le Cabinet [A] & ASSOCIES. Il est d’avis que la surface pondérée ressort à 141,1 m²p pour une surface utile totale 266,10 m²u.

Dans le cadre de la méthode par comparaison, il a procédé à l’étude de quarante références correspondant à huit fixations judiciaires (de 625 euros/m2B/an à 1.200 euros/m2B/an), sept renouvellement amiables déplafonnés (de 530 euros/m2B/an à 1.511 euros/m2B/an), quinze locations nouvelles (de 720 euros/m2B/an à 3.186 euros/m2B/an), outre dix loyers décapitalisés (de 490 euros/m2B/an à 1.073 euros/m2B/an et de 637 euros/m2B/an à 2.058 euros/m2B/an après intégration du capital versé).

Tenant compte de la très bonne situation pour l’activité exercée, de la qualité de l’immeuble et des aménagements, de la bonne commercialité du secteur, mais aussi des différences relevées entre les références et les locaux étudiés (surface, visibilité, linéaire, commercialité du tronçon), l’expert a conclu à un prix unitaire de 700 euros/m²p/an, aboutissant à une valeur locative annuelle brute au 1er juillet 2019 s’élevant d’un montant de 98.800 euros.

M. [G] précise enfin que, dans l’hypothèse où la clause d’accession prévue au bail devrait être interprétée comme intervenant en fin de jouissance et non en fin de bail, il conviendrait un abattement pourrait être pratiqué, qu’il propose de chiffrer à 5 % sur la valeur locative brute, au regard des travaux d’accessibilité réalisés en 2014-2015 (ascenseur PMR, trémies, adaptations associées), seuls de nature à améliorer la valeur locative des lieux loués.

Sur la surface locative

Les parties sont contraires sur la surface locative pondérée, la défenderesse contestant les coefficients appliqués à la zone des coffres et dégagement situées au sous-sol.

En l’espèce, l’expert judiciaire s’est à juste titre fondé sur les plans établis par le Cabinet [A] & ASSOCIES. La surface utile est donc de 266,10 m²u.

La charte de l’expertise en évaluation immobilière, à laquelle il convient de se référer, prévoit, pour les zones de vente reliée situées au sous-sol l’application d’un coefficient de 0,3 ou 0,4.

C’est à juste titre que l’expert a retenu le coefficient maximum prévu pour la zone des coffres. Il a également précisé avoir tenu compte de l’escalier concernant le dégagement d’accès auxdits coffres. S’agissant de surfaces facilement accessibles à la clientèle notamment par un ascenseur aux normes PMR et la salle des coffres permettant de fournir un service particulier à la clientèle du preneur, les coefficients appliqués par l’expert judiciaire, qui apparaissent adaptés et pertinents, seront retenus.

Par conséquent, le surplus des coefficients de pondération appliqués n’étant pas contesté, la surface pondérée totale ressort à 141,1 m²p (dont 81,11 m²p au rez-de-chaussée,39,69 m²p au premier étage et 20,31 m²p au sous-sol), pour une surface utile totale 266,10 m²u.

Sur le prix unitaire

Les parties critiquent toutes les deux le prix unitaire proposé par l’expert judiciaire, les bailleurs revendiquant un prix unitaire de 900 euros/m²p/an après avoir retenu treize des quarante références analysées par M. [G], tandis que la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL prétend à un prix unitaire de 530 euros/m²p/an en se fondant sur une unique référence d’agence bancaire située en face des lieux loués.

En l’espèce, contrairement à ce que soutiennent les bailleurs, l’analyse des références ne permet pas de constater une évolution des loyers à la hausse à la date du renouvellement, à proximité des locaux expertisés. Au contraire, tant les fixations judicaires, que les renouvellement amiables et les locations nouvelles caractérisent une baisse significative des loyers pratiqués dans la zone de chalandise entre 2013 et 2018.

La défenderesse n’est pas davantage fondée, au vu des dispositions de l’article R145-7 du code de commerce, à voir fixer le loyer du bail renouvelé sur la base d’une seule référence, même si celle-ci s’avère pertinente.

Dans ces conditions, il convient d’écarter les antérieures à 2017, trop anciennes et qui ne sont pas pertinentes. De même, doivent être écartées les références issus de baux consentis ou renouvelés après le 1er juillet 2019.

Par ailleurs, les valeurs intégrant un droit d’entrée ou un droit au bail ne correspondent pas à la valeur intrinsèque des lieux loués estimée et évaluée selon les critères du code de commerce. Mais, il convient de relever que le rapport d’expertise judiciaire mentionne également, les concernant, le prix unitaire du loyer périodique sans ladite intégration, qui seul peut être pris en compte.

Il en résulte que doivent être pris en compte les références suivantes relatives à des bureaux boutiques : bail renouvelé en janvier 2019 fixé judiciairement pour la banque HSBC (950 euros/m²p/an), la référence du bail renouvelé amiablement en janvier 2018 de la CAISSE D’EPARGNE (530 euros/m²p/an), la référence de la nouvelle location consentie en juillet 2017 à l’agence immobilière ENGEL & VOLKERS (1.250 euros/m²p/an). En outre, au vu du petit nombre de références de bureaux-boutique, il sera également tenu compte des références de « boutiques traditionnelles », sauf surfaces inférieures à 70 m², non comparables, comme suit : les références de baux renouvelés amiablement en janvier 2017 MC DONALD’S (1.158 euros/m²p/an), en janvier 2018 HURE BOULANGERIE (556 euros/m²p/an), les référence de nouvelles locations consenties en août 2017 à la RAINS (prêt à porter) (824 euros/m²p/an), en juin 2019 TERRES DE CAFE (café) (1.358 euros/m²p/an), en avril 2018 [K] [Y] (chocolats) (1.073 euros/m²p/an), en décembre 2018 MOSCOT (optique) (490 euros/m²p/an).

Les références soulignées portent sur des locaux situés à proximité immédiate des lieux loués, l’expert judiciaire précisant qu’ils sont de moindre commercialité que ceux situés [Adresse 22], [Adresse 21], [Adresse 23] ou [Adresse 24]

Au vu de ces éléments, et étant rappelé qu’il est d’usage d’écarter les références extrêmes, et que la valeur locative ne correspond pas à la moyenne des références de comparaison, le prix unitaire proposé par l’expert judiciaire apparaît adapté et sera donc retenu.

Le prix unitaire sera donc fixé à la somme de 700 euros/m²p/an.

Sur la clause d’accession

Les parties sont contraires sur la clause d’accession stipulée au bail.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En droit, en l’absence de stipulation particulière du bail et en application de l’article 555 du code civil, les constructions deviennent la propriété du bailleur à l’expiration du bail au cours duquel elles ont été édifiées.

Il est d’usage d’insérer dans les baux commerciaux une clause particulière d’accession qui aménage les conséquences de l’article 555 du code civil.

En l’espèce, le bail liant les parties, dont les conditions ont été reconduites à compter du 1er juillet 2019, stipule que le preneur s’engage à « laisser en fin de bail, sans indemnités, tous changements ou améliorations que le preneur aurait pu apporter aux biens loués.

Le Bailleur conservera le droit d’exiger la remise des lieux loués dans leur état primitif aux frais du Preneur ».

Les termes clairs et précis de cette clause, exclusifs d’interprétation, constituent la loi des parties et s’imposent au juge des loyers commerciaux en application des articles 1103 et 1188 du code civil.

Au terme du premier paragraphe, cette clause constitue une clause d’accession, et, s’agissant du second paragraphe, elle instaure une clause de nivellement dont l’objet est de déterminer les obligations du preneur au moment de la restitution des locaux.

Il résulte ainsi de la lettre du premier paragraphe de la clause litigieuse que l’accession se produit à la fin du bail au cours duquel les travaux et aménagements ont été réalisés. Il ressort ensuite du second paragraphe qu’en fin de jouissance, soit au départ du preneur, le bailleur dispose d’une option lui permettant de demander le cas échéant la remise des lieux dans leur état d’origine.

Ces stipulations ne sont pas incompatibles et il est de droit que lorsque le bailleur dispose, comme en l’espèce, d’une option lui permettant de demander la remise des lieux dans leur état primitif, l’accession ne peut jouer qu’au départ du locataire, à la fin des relations contractuelles, la remise en état des locaux dans leur état primitif ne pouvant pas intervenir à l’occasion d’un renouvellement. Il en résulte que la clause d’accession ne pourra recevoir application qu’à la fin des relations contractuelles.

Par conséquent les travaux d’amélioration et d’embellissement réalisés par le preneur n’ont pas fait accession au bailleur lors du renouvellement du bail le 1er juillet 2019 de sorte que la défenderesse est fondée à solliciter un abattement à raison de la clause d’accession différée stipulée au bail, la valeur locative brute ayant été calculée en tenant compte des travaux réalisés par elle.

Au regard des travaux que la défenderesse justifie avoir fait réaliser au cours du bail expiré, un abattement de 5% sera retenu sur la valeur locative brute, tel que proposé par l’expert. En effet, les travaux d’embellissement ou d’équipement en lien avec l’activité, qui incombent au preneur, n’ont pas lieu d’être pris en compte de ce chef.

*

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2019 sera fixé à la somme de 93.831,50 euros en principal [(141,10 m²p X 700 euros/m²p/an) x 0,95].

III. Sur le point de départ des intérêts au taux légal et leur capitalisation

Les consorts [V] sollicitent que soit ordonnée la capitalisation des intérêts au taux légal sur les sommes dues au titre du loyer renouvelé à compter du 1er juillet 2019, à compter de chacune des échéances contractuelles.

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 1352-6 du même code dispose que la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue.

L’article 1343-2 du même code ajoute que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il est constant que les intérêts moratoires attachés aux loyers courent, en l’absence de convention contraire relative aux intérêts, du jour de la demande en fixation du nouveau loyer par le seul effet de la loi (Pourvoi n°11-17177).

En application de ces dispositions, il convient de dire que les intérêts au taux légal dus sur le différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire du bail renouvelé, courront à compter du 9 septembre 2019, puis au fur et à mesure de chaque échéance, et pourront être capitalisés lorsqu’ils seront échus pour une année entière.

IV. Sur les mesures accessoires

Dans la mesure où chacune des parties avait intérêt à la fixation du loyer en renouvellement, les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, qui a été utile à la solution du présent litige, seront partagés entre elles par moitié.

L’équité commande en outre de dire que chacune conservera à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits, dans le cadre de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

Eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevables devant le juge des loyers commerciaux les demandes tendant à condamner l’une des parties au paiement du différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire loyer du bail renouvelé,

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir de ce chef, à défaut d’accord,

CONSTATE l’accord des parties pour un renouvellement du bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 8] [Localité 1], aux clauses et conditions du bail expiré hormis leur mise en conformité avec la loi n°2014-626 du 18 juin 2014,

FIXE le loyer annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2019 entre Mme [P] [V] épouse [T] et Mme [Z] [V] épouse [F] désormais seules propriétaires, d’une part, et la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, d’autre part, au titre des locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 7] à [Localité 18] à la valeur locative à la somme de 93.831,50 euros, hors taxes et hors charges,

ORDONNE que les intérêts au taux légal dus sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer résultant de la fixation judiciaire du loyer renouvelé, seront dus à compter du 09 septembre 2019 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus postérieurement à cette date, et qu’ils seront capitalisés lorsqu’ils seront échus et dus au moins pour une année entière,

ORDONNE que chacune des parties conservera à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE que les dépens, qui comprendront les frais d’expertise, seront supportés par moitié entre les parties, et les y condamne en tant que de besoin,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 16] le 07 Janvier 2026

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL E. ALVES