TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 7]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00176 – N° Portalis DBY2-W-B7J-HZ4J

JUGEMENT du

15 Mai 2025

Minute n° 25/00472

S.A. PODELIHA

C/

[S] [G]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

— M^e LAUGERY

Copie conforme

— M. [G]

Préfecture du Maine et [Localité 9]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 15 Mai 2025

après débats à l’audience du 06 Mars 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La SA PODELIHA, entreprise sociale pour l’habitat

Immatriculée au RCS d'[Localité 7] sous le n°057 201 139

Siégeant : [Adresse 1],

[Localité 5]

représentée par Maître Pierre LAUGERY, avocat au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [G]

né le 06 Avril 1973 à [Localité 10]

demeurant : [Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 17 mars 2022, la SA d’HLM Podeliha a donné à bail à usage d’habitation à M. [S] [G] un appartement situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 268,63 € et 115,34 € de provision sur charges.

Le 20 décembre 2023, la SA d’HLM Podeliha a fait signifier un commandement de payer les loyers et de fournir les justificatifs d’assurance, visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 31 décembre 2024, la SA d’HLM Podeliha a fait assigner M. [S] [G] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 7] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 22 janvier 2024 et à tout le moins le 20 février 2024; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

— ordonner l’expulsion de M. [S] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi,

— condamner M. [S] [G] à lui payer :

1. la somme de 5.254,44 € à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 29 novembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

2. l’indemnité d’occupation mensuelle précédemment fixée pour la période postérieure et ce jusqu’à libération définitive des lieux,

3. la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 06 mars 2025.

À cette date, la SA d’HLM Podeliha, représentée par son conseil, réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 5.792,40 €.

Elle soutient que la clause résolutoire lui est acquise du fait du défaut de communication du justificatif d’assurance contre les risques locatifs et à tout le moins du fait de l’arriéré de loyers non régularisés. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Bien que convoqué par acte signifié le 31 décembre 2024 par dépôt de l’acte à l’étude, M. [S] [G] n’est ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de la partie défenderesse à l’audience, il sera statué sur les demandes de la société Podeliha par jugement réputé contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et-[Localité 9] par la voie électronique le 2 janvier 2025, six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM Podeliha justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électroniquele 21 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présenta alinéa ».

En l’espèce, si le bailleur justifie avoir fait signifier le 20 décembre 2023 à son locataire un commandement de fournir les justificatifs d’assurance, qui vise la clause résolutoire insérée au bail (article 6-7), il ressort de l’examen des pièces produites par lui, notamment le détail du commandement et les avis d’échéance communiqués, qu’à la date du commandement une assurance avait déjà été souscrite par le bailleur pour le compte du locataire : une somme étant appelée chaque mois à ce titre.

L’article 7 g précité prévoit précisément dans ce cas que cette souscription d’une assurance pour compte par le bailleur vaut renoncement de sa part à la mise en oeuvre de la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat d’assurance du locataire.

Il en résulte que malgré le commandement délivré le 20 décembre 2023, la résiliation du bail ne peut être acquise pour défaut d’assurance.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ce même article dispose désormais que "« tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 17 mars 2022 contient une clause résolutoire (article 6-7 – La résiliation) prévoyant « qu’en cas de non paiement à leur échéance du loyer, du dépôt de garantie, ou des charges dûment justifiées (…) et après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois (…) le présent contrat de location sera résilié de plein droit et l’expulsion du locataire et de quiconque sera poursuivie (…). » Le commandement de payer signifié le 20 décembre 2023, tout en visant cette clause résolutoire, fixe un délai de six semaines au locataire pour apurer sa dette. Il convient d’y substituer, pour les motifs précités, le délai de deux mois contractuellement prévu dès lors que celui-ci est plus favorable au locataire.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 20 décembre 2023, pour la somme en principal de 1.345,34 € est demeuré totalement infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 21 février 2024.

L’article 24 V de cette même loi, dans sa rédaction applicable depuis le 29 juillet 2023, prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. »

L’article 24 VII, dans sa rédaction applicable depuis le 29 juillet 2023 ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, M. [S] [G] n’a saisi le juge d’aucune demande de délais. Il n’a pas non plus repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience puisque le dernier paiement remonte au mois de juillet 2023.

Dès lors, aucun délai de paiement ni aucune suspension des effets de la clause résolutoire ne peuvent lui être accordés.

La clause résolutoire doit par conséquent produire ses pleins effets. Du fait de la résiliation du bail, M. [S] [G] est occupant sans droit ni titre des lieux occupés.

Son expulsion sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Il résulte de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, outre le contrat de bail signé, la SA d’HLM Podeliha produit un décompte démontrant que M. [S] [G] reste devoir la somme de 5.792,40 € à la date du 26 février 2025.

Le défendeur, non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 5.792,40 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5.254,44 € à compter de l’assignation (31 décembre 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

M. [S] [G] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les mesures accessoires

M. [S] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 décembre 2023, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM Podeliha, M. [S] [G] sera condamné à lui verser la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la SA d’H.L.M. Podeliha de sa demande en constatation de la résiliation du bail pour défaut d’assurance ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mars 2022 entre la SA d’HLM Podeliha et M. [S] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 21 février 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [S] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [S] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM Podeliha pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [S] [G] à verser à la SA d’HLM Podeliha la somme de 5.792,40 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 26 février 2025 (incluant l’échéance de février 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5.254,44 € à compter de l’assignation du 31 décembre 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [S] [G] à verser à la SA d’HLM Podeliha une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [S] [G] à verser à la SA d’HLM Podeliha une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 décembre 2023, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 9] ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 15 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Lorraine MEZEL, vice-présidente, et par Madame Justine VANDENBULCKE, greffier.

Le greffier, La vice-présidente,