TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 7]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00584 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H4JK

JUGEMENT du

04 Décembre 2025

Minute n°

S.A. PODELIHA

C/

[V] [G]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e BARBE

Copie conforme

M. [G]

Préfecture du Maine et [Localité 9]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 04 Décembre 2025

après débats à l’audience du 04 Septembre 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La SA PODELIHA, entreprise sociale pour l’habitat

Immatriculée au RCS d'[Localité 7] sous le n°057 201 139

Siégeant : [Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par Maître Arnaud BARBE de la SCP PROXIM AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [G]

né le 21 Mai 1980 à [Localité 8]

demeurant : [Adresse 4]

[Localité 3]

comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 22 avril 2016, la SA d’HLM Podeliha a donné à bail à usage d’habitation à M. [V] [G] un logement situé au [Adresse 6], pour un loyer mensuel principal de 232,68 €, augmenté de 13.21 € au titre de la location des annexes.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM Podeliha a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 08 octobre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 05 mars 2025, la SA d’HLM Podeliha a fait assigner M. [V] [G] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 7] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 09 décembre 2024; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

— ordonner l’expulsion de M. [V] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi,

— condamner M. [V] [G] à lui payer :

1. la somme de 2.469,85 € à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 19 février 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

2. l’indemnité d’occupation mensuelle précédemment fixée et ce jusqu’à libération définitive des lieux,

3. la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 mai 2025, date à laquelle un renvoi contradictoire a été ordonné afin de s’assurer de la reprise des paiements par le défendeur. L’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 4 septembre 2025.

A cette date, la SA d’HLM Podeliha, représentée par son conseil, réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 1.332,29 €.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Elle s’oppose à l’octroi de délais, aux motifs que si des règlements conséquents ont été effectués en mai 2025, les derniers loyers sont restés impayés ; qu’il n’y a donc pas de reprise régulière du paiement du loyer.

M. [V] [G] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il explique les derniers impayés par le fait qu’il a été hospitalisé pendant 10 jours en mai 2025 et a été ensuite en arrêt de travail pendant un mois et demi ; qu’il a dû régler des frais médicaux importants et n’a donc pu payer son loyer. Il affirme qu’il va reprendre le paiement de son loyer dès le 27 septembre, ayant repris le travail et étant de nouveau en mesure de régler son loyer.

Il se dit dans l’impossibilité de proposer une somme précise pour le règlement échelonné de sa dette.

Il explique qu’il fait actuellement l’objet d’une saisie sur salaire de la part de l’Aripa pour le paiement de dettes de pension alimentaire ; qu’il rembourse également un prêt employeur à hauteur de 257 € par mois, de sorte qu’il ne perçoit actuellement qu’un salaire net de 1.035 €. Il ajoute que son contrat de travail se termine le 31 décembre 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 décembre 2025 .

MOTIFS DE LA DÉCISION

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et-[Localité 9] par la voie électronique le 10 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM Podeliha justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée réceptionnée le 03 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ce même article dispose désormais que "« tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 22 avril 2016 contient une clause résolutoire (article 6-7 – La Résiliation ) prévoyant « après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois (…) le présent contrat de location sera résilié de plein droit (…). » Le commandement de payer signifié le 08 octobre 2024 vise cette clause résolutoire et fixe un délai de deux mois au locataire pour apurer sa dette.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 08 octobre 2024, pour la somme en principal de 1.656,23 € est demeuré totalement infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 09 décembre 2024.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, M. [V] [G] n’a pas repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience. En effet, il a effectué plusieurs versements aux mois de mai 2025 et juin 2025 supérieurs au montant de son loyer mais les échéances de juillet 2025 et d’août 2025 sont ensuite restées totalement impayées.

Dès lors, aucun délai de paiement ni aucune suspension des effets de la clause résolutoire ne peuvent lui être accordés et M. [V] [G] sera débouté de ses demandes en ce sens.

La clause résolutoire doit par conséquent produire ses pleins effets. Du fait de la résiliation du bail, M. [V] [G] est occupant sans droit ni titre des lieux occupés.

Son expulsion sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Par ailleurs, en application de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, outre le contrat de bail signé par le locataire, la SA d’HLM Podeliha produit un décompte démontrant que M. [V] [G] reste devoir la somme de 1.332,29 € à la date du 27 août 2025.

Le défendeur n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 1.332,29 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (05 mars 2025), conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

M. [V] [G] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

M. [V] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 08 octobre 2024, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En l’espèce, compte tenu de la disparité dans la situation économique des parties, il n’est pas inéquitable de laisser au bailleur la charge des frais irrépétibles qu’il a engagés. Ce dernier sera donc débouté de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 avril 2016 entre la SA d’HLM Podeliha et M. [V] [G] concernant le logement et ses annexes situés au [Adresse 5] sont réunies à la date du 09 décembre 2024 ;

DÉBOUTE M. [V] [G] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire;

ORDONNE en conséquence à M. [V] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [V] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM Podeliha pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

CONDAMNE M. [V] [G] à verser à la SA d’HLM Podeliha la somme de 1.332,29 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 27 août 2025 (incluant l’échéance du mois d’août 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 05 mars 2025 ;

CONDAMNE M. [V] [G] à verser à la SA d’HLM Podeliha une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

DÉBOUTE la SA d’HLM Podeliha de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 08 octobre 2024, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 9] ;

Le Greffier, Le Président,