01 Juillet 2025

AFFAIRE :

[O] [A], [H] [I]

C/

[B] [C], [M] [C], [P] [C]

N° RG 23/01263 – N° Portalis DBY2-W-B7H-HGHK

Assignation :01 Juin 2023

Ordonnance de Clôture : 18 Mars 2025

Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU UN JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEURS :

Madame [O] [A]

née le 15 Février 1997 à [Localité 6] (MAINE-ET-[Localité 9])

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentant : Maître Philippe RANGE de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau d’ANGERS

Monsieur [H] [I]

né le 13 Mai 1993 à [Localité 6] (MAINE-ET-[Localité 9])

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentant : Maître Philippe RANGE de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau d’ANGERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [C]

né le 23 Août 1968 à [Localité 6] (MAINE-ET-[Localité 9])

[Adresse 1]

[Localité 4]

Non constitué

Monsieur [M] [C]

né le 14 Janvier 1973 à [Localité 6] (MAINE-ET-[Localité 9])

[Adresse 8]

[Localité 3]

Représentant : Maître Patrick BARRET de la SELARL BARRET PATRICK & ASSOCIES, avocats au barreau d’ANGERS

Madame [P] [C]

née le 28 Mai 1974 à [Localité 6] (MAINE-ET-[Localité 9])

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Maître Jean DENIS de la SELAFA CHAINTRIER, avocats au barreau d’ANGERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 01 Avril 2025, devant Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et Céline MASSE, Vice-Présidente, siégeant en qualité de rapporteurs, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ces deux magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le cadre du délibéré du tribunal composé des trois magistrats suivants :

Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président

Assesseur : Céline MASSE, Vice-Présidente

Assesseur : Luis GAMEIRO, Vice-Président

Greffier : Séverine MOIRÉ, Greffier

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 01 Juillet 2025.

JUGEMENT du 01 Juillet 2025

rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application

de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)

signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Séverine MOIRÉ, Greffier.

EXPOSE DES FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 17 septembre 2019, Monsieur [B] [C], Monsieur [M] [C] et Madame [P] [C] ont vendu à Monsieur [H] [I] et Madame [O] [A], une maison d’habitation située [Adresse 5] à [Localité 7] au prix de 152.000 Euros.

En raison d’infiltrations d’eau dans le sous-sol de leur maison, Monsieur [H] [I] et Madame [O] [A] ont sollicité le concours de Maître [B] [W], huissier de justice, qui a suivant procès-verbal de constat du 29 janvier 2020, constaté des infiltrations d’eau à travers le béton banché.

A la suite d’une expertise amiable contradictoire réalisée par Monsieur [D] [G] et de la note établie par l’expert le 28 octobre 2020, Monsieur [H] [I] et Madame [O] [A] ont, après l’échec de demandes amiables auprès des vendeurs, fait assigner les consorts [C] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Angers, qui a par ordonnance du 24 février 2022, ordonné une expertise judiciaire et désigné pour y procéder Monsieur [X] [T].

L’expert a établi un rapport définitif le 02 janvier 2023.

Par actes de commissaire de justice du 1er juin 2023, Monsieur [H] [I] et Madame [O] [A] ont fait assigner Monsieur [B] [C], Monsieur [M] [C] et Madame [P] [C] devant la juridiction de céans, aux fins de voir sur le fondement de l’article 1641 du code civil, déclarer in solidum Monsieur [B] [C], Monsieur [M] [C] et Madame [P] [C] débiteurs de la garantie des vices cachés affectant l’immeuble vendu le 17 septembre 2019 et les condamner in solidum au paiement des sommes suivantes :

34.477,60 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi, outre les intérêts au taux légal ;8.000 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,5.000 Euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi,ordonner la capitalisation des intérêts ;8.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les frais exposés pour la préservation de leurs droits (PV de constat de Maître [W] 305,90 Euros, rapport [G] 710 Euros) outre les dépens de référé et de la présente procédure, dont distraction au profit de Maître RANGE, lesquels seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Régulièrement assigné par acte du 1er juin 2023 déposé en l’étude, Monsieur [B] [C] n’a pas constitué avocat.

Monsieur [M] [C] a constitué avocat le 06 juillet 2023 et 28 août 2023.

Madame [P] [C] a constitué avocat le 16 juin 2023.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 mars 2025 et signifiées à Monsieur [B] [C] par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025 déposé en l’étude, Monsieur [H] [I] et Madame [O] [A] demandent sur le fondement de l’article 1641 du code civil, de déclarer in solidum Monsieur [B] [C], Monsieur [M] [C] et Madame [P] [C] débiteurs de la garantie des vices cachés affectant l’immeuble vendu le 17 septembre 2019 et de les condamner in solidum au paiement des sommes suivantes :

60.432,54 Euros TTC à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi, outre les intérêts au taux légal ;8.000 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,5.000 Euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi,ordonner la capitalisation des intérêts ;

8.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les frais exposés pour la préservation de leurs droits (PV de constat de Maître [W] 305,90 Euros, de Maître [U] 336,80 Euros, rapport [G] 710 Euros) outre les dépens de référé comprenant les frais d’expertise judiciaire et de la présente procédure, dont distraction au profit de Maître RANGE, lesquels seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de leurs demandes, Monsieur [H] [I] et Madame [O] [A] invoquent les conclusions du rapport d’expertise judiciaire aux termes desquelles les désordres étaient présents lors de l’achat de la maison en septembre 2019 mais cachés en grande partie par des panneaux en lambris bois avec isolant thermique et rendent l’immeuble impropre à sa destination.

Ils considèrent qu’en application de l’article 1641 du code civil, les vendeurs sont incontestablement tenus de la garantie du fait des vices cachés de l’immeuble vendu le rendant manifestement impropre à sa destination.

Ils précisent qu’ils ont subi le 19 mai 2024, de nouvelles entrées d’eau dans une zone qui n’avait pas été répertoriée par l’expert et qu’ils ont fait établir un nouveau constat d’huissier.

Ils font valoir que les estimations de travaux faites par l’expert judiciaire ont donc été complétées pour tenir compte de la réparation de ce nouveau désordre, et que le coût total des travaux de reprise s’élève à 60.432,54 Euros TTC.

Ils invoquent un préjudice moral et un préjudice de jouissance.

En réponse aux conclusions de Monsieur [M] [C] et Madame [P] [C], ils contestent le caractère apparent des désordres et rappellent l’aveu judiciaire de Monsieur [M] [C] qui a admis lors de l’expertise amiable, être au courant de l’infiltration au niveau de l’escalier.

Ils arguent que la clause élusive des vices cachés doit être écartée dès lors que le vendeur avait connaissance du vice.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 10 janvier 2024, Monsieur [M] [C] demande de :

débouter Monsieur [H] [I] et Madame [O] [A] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre lui ;condamner Monsieur [H] [I] et Madame [O] [A] à lui payer la somme de 3.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;dire n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire.

Monsieur [M] [C] soutient que les désordres dont se prévalent les acquéreurs étaient apparents pour un acheteur normalement attentif, en raison des traces d’humidité affectant les marches de l’escalier et le soubassement des lambris.

Il conteste l’impropriété à destination faisant valoir que les infiltrations ne se produisent qu’épisodiquement et ne menacent pas la solidité ni la stabilité de l’immeuble, ni ne rendent inutilisables la cave ou la lingerie.

Il invoque la clause d’exclusion des vices cachés insérée dans l’acte notarié, confirmant qu’il avait remarqué la présence de traces d’humidité sur le lambris au niveau de l’escalier mais qu’il n’avait pas connaissance des infiltrations ou de l’importance de celles-ci masquées par le lambris.

Il argue que les demandeurs ne justifient pas d’un trouble de jouissance ou d’un préjudice moral particulier compte tenu du caractère limité des infiltrations et demande de rejeter l’ensemble des demandes indemnitaires.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 04 avril 2024, Madame [P] [C] sollicite de :

à titre principal, constater l’inexistence d’un vice caché et débouter Monsieur [H] [I] et Madame [O] [A] de l’ensemble de leurs demandes,à titre subsidiaire, débouter Monsieur [H] [I] et Madame [O] [A] de leur demande d’indemnisation de leur préjudice moral et trouble de jouissance ;à titre infiniment subsidiaire, condamner Monsieur [B] [C] et Monsieur [M] [C] à la garantir de toutes les éventuelles sommes qui seraient prononcées à son encontre ;à titre encore plus subsidiaire, déclarer que Madame [P] [C] ne pourra qu’être condamnée à hauteur de 33,33% des sommes éventuellement retenues dans le jugement à intervenir ;

en tout état de cause, condamner Monsieur [H] [I] et Madame [O] [A] ou tout autre succombant à lui payer la somme de 2.500 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Madame [P] [C] expose à titre liminaire, qu’elle ne connaissait pas les caractéristiques de l’immeuble indivis qu’elle avait quitté depuis plusieurs décennies et qu’elle n’y a jamais exécuté aucun travaux, ajoutant que c’est son frère [B] [C] qui s’est occupé de la vente.

Elle argue que le régime juridique de l’indivision s’oppose à une condamnation in solidum de tous les indivisaires mais seulement à concurrence des parts indivises.

Elle explique qu’il résulte du rapport d’expertise que les traces d’humidité étaient parfaitement apparentes et qu’il s’agit d’infiltrations qui existaient dès l’origine des travaux ayant pour cause une erreur dans la construction.

Elle ajoute que les désordres ne rendent pas l’immeuble impropre à sa destination, l’expert ayant constaté que la construction n’était pas menacée dans sa stabilité ni sa solidité, et que seules les parois en contact avec les infiltrations ont rendu le bien impropre à sa destination, ce qui ne concerne pas la maison dans son entier et n’a jamais empêché l’usage de l’escalier ou du sous-sol.

Elle souligne que les vendeurs n’ont jamais rien caché et que les demandeurs détournent les propos de Monsieur [C] qui indique n’avoir eu connaissance que de la présence de traces d’humidité sur le lambris au niveau de l’escalier et non des infiltrations ou de l’importance de celle-ci.

A titre subsidiaire, elle conteste les demandes d’indemnisation au titre des préjudices immatériels qui ne reposent sur aucune preuve.

A titre infiniment subsidiaire, elle demande à être garantie par Messieurs [B] et [M] [C] qui ont agi pour le compte de l’indivision dans le cadre de la présente vente, à laquelle elle n’a pas participé directement.

A titre encore plus subsidiaire, elle fait valoir que si la juridiction entrait en voie de condamnation, les parts mises à la charge de chaque co-indivisaire ne pourront excéder 33,33 % de la totalité des sommes retenues en application des articles 815-10 et 1310 du code civil.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 mars 2025.

Après débats à l’audience du 1er avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera statué par jugement réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la demande au titre de la garantie des vices cachés

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En l’espèce, la maison a été construite en 1974 par les parents des consorts [C], décédés successivement le 31 mars 2015 et le 28 août 2018.

Suite au décès de leur mère, les consorts [C] ont mis en vente la maison, qui a été acquise par Monsieur [I] et Madame [A], selon acte authentique du 17 septembre 2019 qui stipule notamment, dans le paragraphe “Etat du bien” :

“L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison :

des vices apparents,des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas:

si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.”

Il est constant que Monsieur [I] et Madame [A] ont visité l’immeuble à trois reprises avant de l’acheter et qu’aucune infiltration d’eau n’était présente lors de leurs différentes visites.

Les premières infiltrations au niveau du sous-sol ont été constatées par les acheteurs en janvier 2020 et ont donné lieu à l’établissement d’un procès-verbal de constat d’huissier par Maître [B] [W] le 29 janvier 2020.

Il convient de rappeler que lors de la vente, les parois en béton banché du sous-sol étaient entièrement recouvertes de panneaux de lambris en bois avec des panneaux d’isolation thermique interposés.

Lors de l’expertise, une grande partie des lambris a été déposée pour permettre le constat des infiltrations.

L’expert judiciaire Monsieur [X] [T] constate dans son rapport du 02 janvier 2023, au niveau des trous de banches découverts derrière le lambris, des traces d’infiltrations d’eau et des coulures jusqu’au sol :

— dans la descente d’escalier du sous-sol et dans le prolongement de cette paroi après la porte de service ;

— sur la même paroi dans la lingerie ;

— sur la façade arrière à l’aplomb des terres sans protection ;

— en pignon Nord dans la cave.

Sur les lames de lambris déposées, l’expert observe que plusieurs lames sont détériorées par l’humidité et que sont en outre visibles, des traces d’humidité sur la face intérieure des lames et des traces blanchâtres en partie basse de certaines lames.

S’agissant de l’origine des désordres, l’expert explique que par temps très pluvieux, le terrain se gorge d’eau qui migre par les trous de banches. Il précise que ces trous de banches sont d’origine et n’ont pas été rebouchés et étanchés après le coulage du béton, caractérisant des défauts de construction et de finition.

L’expert conclut que ces désordres étaient présents lors de l’achat mais cachés en grande partie par des panneaux en lambris de bois avec isolant thermique.

Il ajoute que les traces d’humidité pouvaient être visibles par les acheteurs lors des visites avec un examen attentif au niveau du sous-sol, des mousses blanchâtres étant apparentes au pied des lames de bois ainsi que des tâches occasionnées par des coulures d’eau depuis les parois béton.

Il résulte de ces constatations que les désordres, bien que partiellement cachés par la présence de lambris sur les parois, pouvaient être néanmoins découverts par des acheteurs normalement diligents, par un examen attentif des lieux et sans investigation particulière.

Il apparaît en effet, notamment à l’examen des photographies jointes au rapport d’expertise, que des traces d’humidité importantes sont présentes au pied de nombreuses lames de lambris mais aussi sur la longueur de certaines lames (photos 11 et 12).

Il s’agit de traces blanchâtres ou noires, visibles à l’oeil nu et caractéristiques d’un problème d’humidité manifeste et récurrent, au regard du développement des moisissures et/ou des traînées noires présentes sur les lames.

Outre la présence de ces nombreuses traces apparentes d’humidité, l’expert judiciaire constate que plusieurs lames de bois sont détériorées par l’humidité.

S’agissant des coulures d’eau, il relève en particulier sur la surface de la marche d’escalier concernée par une infiltration, des traces d’eau prononcées, anciennes et recouvertes par endroit par des traces de calcite blanches.

Les photographies insérées dans le procès-verbal de constat d’huissier de Maître [W] du 29 janvier 2020 viennent corroborer le caractère très apparent des désordres sur les lames de lambris.

Les deux premières photographies concernant l’infiltration au niveau de la dernière marche d’angle de l’escalier, permettent en effet de constater que la partie basse du lambris est largement marquée par des traces très noires d’humidité affectant toutes les lames situées sur la marche jusqu’à l’angle.

La photographie de la vue éloignée de la lingerie faite par Maître [W] (en direction de la fenêtre), bien qu’assez sombre, révèle la présence de traces noires d’humidité remontant sur toute la longueur des lames de lambris.

Ce procès-verbal contient également des constatations effectuées dans une pièce à l’extrême bout dans l’angle gauche du sous-sol, dont le mur en béton banché n’est pas recouvert par du lambris et présente des traces infiltrantes et humides.

Il résulte de ces éléments que si la présence des trous de banches était entièrement cachée par le lambris recouvrant les parois, les nombreuses traces d’humidité visibles dans le sous-sol en particulier sur la zone de passage de l’escalier, constituaient autant de vices apparents dont les acheteurs pouvaient se convaincre eux-mêmes par un examen attentif des lieux, étant rappelé que selon les indications données à l’expert, Monsieur [I] et Madame [A] ont visité l’immeuble à trois reprises, dont une fois avec des membres de leur famille respective.

Dans ces conditions, l’existence de vices cachés ne peut être retenue alors que la nature, l’étendue et les conséquences des vices observables sur les lames de lambris, sur la marche d’escalier ou sur le mur non recouvert de lambris dans la pièce à l’extrême bout dans l’angle gauche du sous-sol, permettaient à elles-seules d’attester non seulement d’une problématique sérieuse d’humidité, mais aussi d’écoulements réguliers d’eau, devant interroger un acheteur normalement diligent, d’autant que la maison était ancienne (construite en 1974) et que l’environnement extérieur immédiat (murs et escalier extérieurs visibles sur les photographies du constat de Maître [W]) apparaissait également très atteint par l’humidité.

Enfin, si le sous-sol constitue effectivement une zone secondaire de l’habitation comme l’indique l’expert, un examen vigilant des acheteurs n’en reste pas moins indispensable, d’autant qu’en l’espèce, Monsieur [I] et Madame [A] avaient le projet d’y aménager une salle de jeux pour leurs enfants.

S’agissant de l’ampleur des vices, les éléments retenus par l’expert ne permettent pas de caractériser une impropriété à destination de l’immeuble dans son ensemble.

En effet, l’expert indique que ces infiltrations ne menacent ni la solidité ni la stabilité du bâtiment compte tenu du type de construction, mais empêchent seulement le stockage le long des parois affectées.

Il y a lieu de constater au vu des photographies insérées dans le procès-verbal de constat de Maître [U] du 21 mai 2024, que le sous-sol est effectivement utilisé par Monsieur [I] et Madame [A], nonobstant les infiltrations.

Il se déduit de ces éléments que l’impropriété à destination n’est que partielle, en ce que seul l’usage du sous-sol le long des parois affectées se trouve diminué, ce que Monsieur [I] et Madame [A] pouvaient appréhender lors de leur visite des lieux, en raison du mauvais état apparent du lambris atteint par l’humidité mais aussi des traces d’écoulement d’eau visibles sur la marche de l’escalier ou sur le mur non recouvert de lambris dans la pièce à l’extrême bout dans l’angle gauche du sous-sol.

Il résulte de ces éléments que si les acheteurs pouvaient se convaincre eux-mêmes de l’existence d’infiltrations, les vendeurs ne pouvaient eux-mêmes ignorer l’ensemble de ces désordres apparents.

Cela a d’ailleurs été reconnu par Monsieur [M] [C] lors de l’expertise amiable réalisée par Monsieur [G], l’expert ayant indiqué dans sa note que Monsieur [M] [C] avait admis être tout à fait au courant de l’infiltration au niveau de l’escalier mais ne pas savoir si cela avait été déclaré à l’agence par son frère [B] [C] qui s’était seul occupé de la vente.

En revanche, il n’est pas démontré que les vendeurs qui n’occupaient pas les lieux et qui en leur qualité d’héritiers, ont mis en vente l’immeuble rapidement après le décès de leur mère courant 2018, connaissaient l’existence des trous de banche derrière le lambris, dès lors qu’il ressort du rapport d’expertise que ces trous de banche datent de l’origine de la construction et que les protections de bois ont été installées par les parents [C].

L’acte notarié du 17 septembre 2019 confirme bien dans le paragraphe “Existence de travaux”, qu’aucun travaux n’a été réalisé postérieurement au décès des parents des consorts [C] et que les travaux de pose du lambris dans le sous-sol ne font pas non plus partie des travaux récents énumérés dans l’acte et pouvant entrer dans le champ de la garantie décennale.

Par conséquent, les consorts [C] sont bien fondés à invoquer l’application de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, en ce qu’il n’est pas prouvé par les demandeurs ni par les circonstances de la cause que l’existence des trous de banche derrière le lambris était en réalité connue des vendeurs.

Pour l’ensemble de ces motifs, il convient de débouter Monsieur [I] et Madame [A] de toutes leurs demandes sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’est démontré aucun motif justifiant d’écarter l’exécution provisoire. Monsieur [M] [C] sera débouté de sa demande en ce sens.

Sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [H] [I] et Madame [O] [A] parties perdantes à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens.

Par suite, leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Aucune considération tirée de l’équité ne justifie l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur [M] [C] et Madame [P] [C]. Les défendeurs seront déboutés de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déboute Monsieur [H] [I] et Madame [O] [A] de l’ensemble de leurs demandes.

Déboute Monsieur [M] [C] et Madame [P] [C] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [H] [I] et Madame [O] [A] aux entiers dépens.

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le UN JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté de Séverine MOIRÉ, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT