N° RG 25/06872 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NYAB

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 7]

11ème civ. S2

N° RG 25/06872 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NYAB

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

28 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA, (anciennement CUS HABITAT) Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 13]

[Adresse 4]

[Adresse 12]

[Localité 8]

représentée par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 168

DEFENDERESSE :

Madame [K] [X] [H] [U]

née le [Date naissance 2] 1989 à SRI LANKA

[Adresse 6]

[Adresse 10]

[Localité 9]

non comparante

OBJET : Demande d’expulsion et/ou d’indemnités dirigée contre les occupants des lieux

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Président

Hafize CIL, Greffière placée

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Novembre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Président

et par Hafize CIL, Greffière placée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 12 novembre 2009, la CUS Habitat devenu OPHEA, a donné en location à Monsieur [N] [H] [U] et Madame [R] [H] [U], décédés depuis, un logement de type F4 situé [Adresse 1], devenu [Adresse 6], à [Localité 9], un loyer, hors provision sur charges, de 333.66 euros par mois, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Par courrier du 8 janvier 2024, UDAF a informé OPHEA du souhait de Madame [K] [X] [H] [U], fille des défunts, de reprendre le bail.

Par actes délivrés le 15 juillet 2024, un constat d’occupation illicite des lieux a été dressé par commissaire de justice et Madame [K] [X] [H] [U] a été sommée de libérer les lieux sous un délai de 24 heures.

Par acte délivré le 8 juillet 2025, OPHEA a fait citer Madame [K] [X] [H] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de STRASBOURG, aux fins de constat de l’occupation sans droit ni titre, expulsion et condamnation à des indemnités d’occupation.

A l’audience du 26 septembre 2025, OPHEA, représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance aux fins de voir :

— Constater que Madame [K] [X] [H] [U] est occupante sans droit ni titre du logement,

— Ordonner l’expulsion de Madame [K] [X] [H] [U] et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 50.00 euros par jour de retard à compter du 8ème jour de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner Madame [K] [X] [H] [U] à lui payer la somme de 900.00 euros d’indemnité d’occupation à compter du [Date décès 3] 2023 jusqu’à évacuation avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

— Juger n’y avoir lieu à accorder des délais d’évacuation à Madame [K] [X] [H] [U] conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, subsidiairement, réduite mes délais d’évacuation,

— Condamner Madame [K] [X] [H] [U] à lui payer la somme de 1500.00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [K] [X] [H] [U] aux dépens, y compris le coût du procès-verbal de constat et de la sommation d’avoir à libérer les lieux,

— Constater le caractère exécutoire par provision du jugement à intervenir.

OPHEA soutient, sur le fondement de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 que Madame [K] [X] [H] [U] occupe sans droit ni titre le logement donné à bail à ses parents, décédés, dans la mesure où cette dernière n’a jamais sollicité le transfert du bail ni remis les justificatifs de ses ressources à cette fin. OPHEA prétend également, sur le fondement de l’article L 621-2 du code de la construction et de l’habitat les locaux occupés soit un F4 ne sont pas en adéquation avec la situation de la défenderesse. OPHEA précise enfin que Madame [K] [X] [H] [U], ne règle pas l’indemnité d’occupation et que la dette locative s’élève au 25 septembre 2025 à la somme de 12 364.59 euros.

Bien que citée par dépôt à l’étude, Madame [K] [X] [H] [U] ne s’est pas présentée ni fait représenter. Susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire sur le fondement de l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge, avant de statuer sur le fond, vérifie que la demande est recevable, régulière et bien fondé.

Sur la demande de constat de l’occupation sans droit ni titre.

En application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré, sans préjudice des sixième et septième alinéa de l’article 832 du code civil, au conjoint survivant; aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

En application de l’article 40 de ladite loi, l’article 14 est applicable aux logements conventionnés à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

En application de l’article L 621-2 du code de la construction et de l’habitat, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables supérieures de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.

En l’espèce par acte sous-seing privé du 12 novembre 2009, la CUS Habitat devenu OPHEA, a donné en location à Monsieur [N] [H] [U] et Madame [R] [H] [U], décédés depuis, un logement de type F4, situé [Adresse 6] à [Localité 9], moyennant un loyer, hors provision sur charges, de 333.66 euros par mois, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Il est produit l’acte de décès de Madame [R] [H] [U] le [Date décès 3] 2023, veuve de Monsieur [N] [H] [U].

S’il ressort du contrat de bail en son article 7 intitulé « transfert du contrat en cas de décès » qu’en cas de décès du locataire, le contrat pourra continuer au profit notamment des des personnes définies à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dont les descendants, c’est à la condition de remplir les règles d’attribution en matière de logement conventionné soit les conditions de ressources et de composition familiale.

S’il ressort du courrier de l’UDAF que Madame [K] [X] [H] [U] est la fille des locataires décédés, elle apparaît comme seule occupante du logement selon procès-verbal de constat d’occupation illicite dressé par commissaire de justice le 15 juillet 2025 si bien que la défenderesse ne remplit pas les conditions pour bénéficier d’un transfert de bail à son nom, le logement ne pouvant pas être en sous-occupation.

Madame [K] [X] [H] [U] non comparante, ne produit aucun élément de nature à démontrer qu’elle remplirait les conditions légales pour bénéficier d’un transfert du bail.

A défaut de personne remplissant les conditions, il sera constaté que le contrat de bail est résilié depuis le [Date décès 3] 2023, date du décès de Madame [R] [H] [U] et que Madame [K] [X] [H] [U] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Sur l’expulsion.

En application de l’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

En l’espèce, Madame [K] [X] [H] [U] est occupante sans droit ni titre depuis le [Date décès 3] 2023 et il est produit la sommation d’avoir à libérer les lieux, délivré par exploit de commissaire de justice le 15 juillet 2024 par dépôt à l’étude.

Par conséquent il sera fait droit à la demande d’expulsion, avec au besoin l’assistance de la force publique à compter de la signification du jugement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [K] [X] [H] [U] sera régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

La demande d’astreinte dont l’utilité n’est pas justifiée à ce stade, sera par contre rejetée.

Sur la demande de suppression des délais à expulsion.

En application de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitat n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, peut réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque que le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce OPHEA ne démontre pas la mauvaise foi de Madame [K] [X] [H] [U].

Par conséquent OPHEA sera débouté de sa demande tant de suppression du délai à expulsion que de réduction dudit délai.

Sur l’indemnité d’occupation.

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce OPHEA produit le contrat de location des derniers locataires faisant état d’un loyer mensuel d’un montant de 333.66 euros outre les provisions pour charges locatives soit un total de 586.74 euros.

Il ressort par ailleurs du décompte du 25 septembre 2025 que le montant des dernières échéances, charges comprises, appelées s’élèvent à la somme de 697.19 euros et non la somme de 900.00 euros.

Par conséquent, il convient de fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail pour la période courant depuis la résiliation du bail soit le [Date décès 3] 2023 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, révisable au 1er janvier de chaque année selon l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE ou de son indice de remplacement en cas de suppression. La valeur trimestrielle de l’indice pris en compte pour la révision annuelle et celle du 2nd trimestre.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

A ce titre Madame [K] [X] [H] [U] sera ainsi condamnée à payer à OPHEA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail à compter du [Date décès 3] 2023 jusqu’à complète évacuation des locaux.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civil

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Madame [K] [X] [H] [U], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens qui comprendront les frais du procès-verbal de constat et de sommation d’avoir à libérer les lieux délivrés le 15 juillet 2024.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [K] [X] [H] [U] supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à OPHEA, la somme de 150.00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens.

En application du nouvel article 514 du Code de Procédure Civile les décisions de première instance introduites à compter du 1er janvier 2020 sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 12 novembre 2009, entre OPHEA, et Monsieur [N] [H] [U] et Madame [R] [H] [U], décédés depuis, sur un logement de type F4 situé [Adresse 1], devenu [Adresse 6] à [Localité 9] ;

CONSTATE que Madame [K] [X] [H] [U] ne remplit pas les conditions pour bénéficier du transfert du bail à son nom et occupe ainsi sans droit ni titre le logement sis [Adresse 6] à [Localité 9] ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [K] [X] [H] [U] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 6] à [Localité 9] ;

ORDONNE à Madame [K] [X] [H] [U] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [K] [X] [H] [U] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, OPHEA pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE OPHEA de sa demande de suppression et à titre subsidiaire de réduction du délai précité ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail pour la période courant depuis la résiliation du bail soit le [Date décès 3] 2023 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, révisable au 1er janvier de chaque année selon l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE ou de son indice de remplacement en cas de suppression. La valeur trimestrielle de l’indice pris en compte pour la révision annuelle et celle du 2nd trimestre.

DIT que conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

CONDAMNE Madame [K] [X] [H] [U] à payer à OPHEA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail à compter du [Date décès 3] 2023 jusqu’à complète libération des lieux avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

CONDAMNE Madame [K] [X] [H] [U] à payer à OPHEA la somme de 150.00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais non compris dans les dépens,

CONDAMNE Madame [K] [X] [H] [U] aux dépens y compris les frais du procès-verbal de constat et de sommation d’avoir à libérer les lieux délivrés le 15 juillet 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE