TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 7]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00198

N° Portalis DBY2-W-B7J-H2BP

JUGEMENT du

19 Juin 2025

Minute n° 25/00609

[Localité 7] [Localité 8] HABITAT

C/

[J] [Z]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

[Localité 7] [Localité 8] HABITAT

Copie conforme

M. [J] [Z]

Préfecture du Maine et [Localité 8]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 19 juin 2025,

après débats à l’audience du 27 Mars 2025, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection,

assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier,

Conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Jean-Yves ÉGAL, Premier Vice-Président -Juge des Contentieux de la Protection- et Laurence GONTIER, greffier présent lors de la mise à disposition au Greffe,

ENTRE :

DEMANDEUR

L’Office Public de l’Habitat [Localité 7] [Localité 8] HABITAT

immatriculé au R.C.S d'[Localité 7] sous le N°B 389 106 865,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 6],

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Madame [B] [V], régulièrement mandatée,

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [Z]

né le 15 Juillet 1987 à [Localité 9] (TUNISIE)

dont la dernière adresse connue est [Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 9 juillet 2020, l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] [Localité 8] HABITAT a donné à bail à Mme [R] [F] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 277,89 euros, outre une provision sur charges.

Par acte sous-seing privé à effet au 1er août 2020, l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] [Localité 8] HABITAT a donné à bail à Mme [R] [F] un emplacement de garage numéro 43 situé [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 23,34 euros, outre une provision sur charges.

Par avenant non daté M. [Z] est devenu co titulaire du bail de location du logement à compter du 24 septembre 2021.

Mme [R] a quitté le logement le 27 décembre 2021 et M. [Z] est devenu seul titulaire du bail du logement et de celui du garage qui en constitue l’accessoire à compter du 27 mars 2022.

Le 27 février 2024, l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] [Localité 8] HABITAT a fait délivrer à M. [Z] [J] un commandement de payer la somme en principal de 2.197,86 euros représentant les loyers impayés et visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de Justice en date du 7 août 2024, l’Office Public de l’Habitat ANGERS [Localité 8] HABITAT a fait assigner M. [Z] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANGERS à l’audience du 17 octobre 2024 aux fins d’obtenir :

— la condamnation de M. [Z] [J] à payer la somme de 2.474,21 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés, et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— la constatation de la résiliation de plein droit du bail à la date du 28 avril 2024, et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail ;

— l’expulsion de M. [Z] [J] et de tous occupants de son chef à l’expiration d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux, si besoin avec le concours de la force publique ;

— la condamnation de M. [Z] [J] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyers et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail, avec revalorisation telle que prévue au contrat de bail, à compter du jour d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

— l’exécution provisoire ;

— la condamnation de M. [Z] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 17 octobre 2024 , la procédure a fait l’objet de renvois pour vérifier la reprise des paiements.

A l’audience du 19 décembre 2024 le bailleur a sollicité la radiation de la procédure, le locataire ayant repris le paiement des loyers.

Le locataire régulièrement assigné à personne n’avait pas comparu à l’audience du 17 octobre ni à cette dernière audience de décembre.

Par courrier du 21 janvier 2025, le bailleur a sollicité la reprise de la procédure et les parties ont été convoquées à l’audience du 27 mars 2025.

À l’audience du 27 mars 2025 l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] [Localité 8] HABITAT a actualisé sa créance locative au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés à la date de l’audience, et a indiqué qu’il se désistait des demandes de résiliation de bail et d’expulsion car le locataire venait de quitter les lieux.

Aucun diagnostic social et financier n’ a été reçu par la juridiction à la date de l’audience.

M. [Z] [J], régulièrement convoqué par le greffe n’ a pas comparu et n’a pas été représenté.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 19 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Cette saisine est réputée constituée dès lors que persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la Sécurité sociale. Cette saisine peut également s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] [Localité 8] HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives par courrier recommandé distribué le 1er mars 2024.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Maine et [Localité 8] par la voie électronique le 8 août 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet.

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

En l’absence de comparution de M. [Z] [J] ou de transmission d’une demande écrite de délai de paiement et de dispense de comparution, aucun délai ne peut être accordé.

Sur le bien-fondé des demandes :

L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus

ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et non plus deux mois comme jusqu’à cette date.

La Loi du 27 juillet 2023 a de surcroît prévu que tout contrat de bail d’habitation contient une telle clause.

En l’espèce le bail signé par les parties contient bien une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, la résiliation du contrat intervient de plein droit.

Il résulte des pièces versées par l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] [Localité 8] HABITAT que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés par M. [Z] [J], ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois après le commandement de payer qui lui a été délivré le 27 février 2024 lequel visait en l’espèce un délai de régularisation de SIX SEMAINES.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 avril 2024 seulement.

Le locataire est donc occupant sans droit ni titre du logement et du garage qui en constitue l’accessoire depuis cette date.

Il y a également lieu de condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux.

Il convient de constater que le locataire a quitté les lieux et qu’un état des lieux contradictoire a été dressé le 6 mars 2025, aucune somme n’étant réclamée au locataire à ce titre.

Il n’y a dès lors plus lieu de statuer sur la demande d’expulsion.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] [Localité 8] HABITAT réclame le paiement de loyers charges impayés et indemnités d’occupation jusqu’à la date du départ du locataire ; il verse aux débats le contrat de location, le commandement de payer et un décompte des sommes dues à la date de l’audience prouvant ainsi les obligations dont il demande l’exécution.

M. [Z] [J] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de la dette, ni n’allègue avoir réglé la somme réclamée.

Par conséquent, le bailleur justifie de sa créance et il convient de condamner M. [Z] [J] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] [Localité 8] HABITAT la somme de Deux mille deux cent vingt-sept euros et quatre-vingt-dix-huit centimes (2.227,98 centimes), correspondant aux sommes dues à la date du 19 mars 2025, mensualité de février 2025 comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément à la demande formulée.

Sur les demandes accessoires:

Sur l’exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

M. [Z] [J] supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, qui comprendront le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et rendue en premier ressort :

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 9 juillet 2020 entre l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] [Localité 8] HABITAT et M. [Z] [J] à la date du 28 avril 2024 pour le logement principal et le garage situé [Adresse 1] qui en constitue l’accessoire ;

CONSTATE le départ volontaire du locataire le 6 MARS 2025 et dit n’y avoir lieu à statuer sur l’expulsion ;

CONDAMNE M. [Z] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux.

CONDAMNE M. [Z] [J] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] [Localité 8] HABITAT la somme de Deux mille deux cent vingt-sept euros et quatre-vingt-dix-huit centimes (2.227,98 centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 19 mars 2025, mensualité de février 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE M. [Z] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DIT que la présente décision sera communiquée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture du Maine et Loire en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le greffier, Le Président,