Tribunal Judiciaire d'Angers, Ppp baux jcp, 15 mai 2025, n° 25/00040

TJ Angers 15 mai 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
Le juge a constaté que le commandement de payer n'a pas été suivi d'effet dans le délai imparti, ce qui a conduit à la résiliation automatique du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
Le juge a ordonné l'expulsion de M. [Y] [W] en raison de son occupation illégale des lieux après la résiliation du bail.
Accepté
Non-paiement des loyers
Le juge a constaté que M. [Y] [W] devait des arriérés de loyers et a ordonné le paiement de la somme due.
Accepté
Préjudice résultant de l'occupation indue
Le juge a accordé une indemnité d'occupation pour compenser le préjudice subi par la SA PODELIHA en raison de l'occupation des lieux par M. [Y] [W].
Accepté
Frais de justice
Le juge a condamné M. [Y] [W] à verser une somme au titre des frais de justice engagés par la SA PODELIHA.

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Sur la décision

Référence :	TJ Angers, ppp baux jcp, 15 mai 2025, n° 25/00040
Numéro(s) :	25/00040
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	6 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Arnaud BARBE
Cabinet(s) :	PROXIM AVOCATS
Parties :	La SA PODELIHA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00040 – N° Portalis DBY2-W-B7J-HZHD

JUGEMENT du

15 Mai 2025

Minute n°

S.A. PODELIHA

[Y] [W]

Copie conforme

+ copie exécutoire

— M^e BARBE

Copie conforme

— M. [W]

Préfecture du Maine et [Localité 9]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 15 Mai 2025

après débats à l’audience du 06 Mars 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La SA PODELIHA, entreprise sociale pour l’habitat

Immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le n°057 201 139

Siégeant : [Adresse 1],

[Localité 4]

représentée par Maître Arnaud BARBÉ, de la SCP PROXIM AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [W]

né le 06 Février 1978 à [Localité 8] (MAROC)

demeurant : [Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 31 octobre 2008, la SA d’HLM Le Toit Angevin a donné à bail à usage d’habitation à M. [Y] [W] un logement situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 331,41 €, les charges venant en sus.

Le 29 juillet 2024, la SA d’HLM Podeliha venant aux droits de la SA d'[Adresse 7] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 décembre 2024, la SA d’HLM Podeliha venant aux droits de la SA d’HLM Le Toit Angevin a fait assigner M. [Y] [W] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 30 septembre 2024; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

— ordonner l’expulsion de M. [Y] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi,

— condamner M. [Y] [W] à lui payer :

1. la somme de 2.852,24 € à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 décembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

2. l’indemnité d’occupation mensuelle précédemment fixée à compter du 30 septembre 2024 et ce jusqu’à libération définitive des lieux,

3. la somme de 600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mars 2025.

A cette date, la SA d’HLM Podeliha venant aux droits de la SA d’HLM Le Toit Angevin, représentée par son conseil, réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 6.226,31 €.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Elle précise qu’un supplément de loyer de solidarité est appliqué depuis le mois de janvier 2025.

Bien que convoqué par acte signifié le 23 décembre 2024 par dépôt de l’acte à étude, M. [Y] [W] n’est ni présent ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été établi, le défendeur n’ayant pas donné suite aux propositions de rendez-vous du travailleur social.

Le juge a invité la partie demanderesse à produire en cours de délibéré dans un délai d’un mois à justifier du bien fondé des sommes réclamées au titre des suppléments de loyer de solidarité en justifiant notamment de l’envoi de la mise en demeure préalable.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

Aucune note en délibéré n’a été transmise.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de la partie défenderesse à l’audience, il sera statué sur les demandes de la société Podeliha par jugement réputé contradictoire.

Sur les demandes principales

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et-[Localité 9] par la voie électronique le 26 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM Podeliha justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CAF de Maine et [Localité 9] le 23 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit désormais que "« tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie (…) ».

Le contrat de bail conclu le 31 octobre 2008 contient une clause résolutoire (article 4 § La résiliation) qui prévoit la résiliation du bail deux mois après un commandement de payer resté infructueux et le commandement de payer signifié le 29 juillet 2024 mentionne, conformément à cette clause, un délai de deux mois pour régler les causes du commandement de payer à peine de résiliation du bail.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 29 juillet 2024, pour la somme en principal de 845,55 € est demeuré totalement infructueux pendant plus de deux mois, de sorte que les conditions de la clause résolutoire se sont trouvées réunies le 30 septembre 2024.

L’article 24 V la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, M. [Y] [W] n’a saisi le juge d’aucune demande de délais ou de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il n’a pas non plus repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience : le dernier règlement remontant au mois de novembre 2023.

Dès lors, aucun délai de paiement ni aucune suspension des effets de la clause résolutoire ne peuvent lui être accordés.

La clause résolutoire, acquise au bailleur, doit par conséquent produire ses pleins effets. Du fait de la résiliation du bail, M. [Y] [W] est occupant sans droit ni titre des lieux occupés.

Son expulsion sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Il résulte de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA d’HLM Podeliha venant aux droits de la SA d'[Adresse 7] produit un décompte démontrant que M. [Y] [W] reste devoir la somme de 6.226,31 € à la date du 20 février 2025.

Cette somme intègre des surloyers (suppléments de loyers de solidarité, SLS) facturés depuis le mois de janvier 2025 (pour un montant mensuel de 924,42€).

Toutefois, bien qu’invitée à justifier en cours de délibéré du respect des dispositions de l’article L.441-9 du Code de la construction et de l’habitation et partant du bien-fondé des sommes réclamées à ce titre, la partie demanderesse n’a transmis aucune pièce complémentaire. Elle n’a pas produit notamment la copie du courrier relatif à l’enquête SLS pour l’année 2025 ou de la mise en demeure postérieure en l’absence de réponse et n’a pas non plus justifié de leur envoi à M. [Y] [W].

Faute de justifier de la régularité des sommes appelées à ce titre, il convient de considérer que la société Podeliha ne peut réclamer le paiement des suppléments de loyer de solidarité facturés pour l’année 2025. Les suppléments de loyer de solidarité facturés en janvier et février 2025 seront donc écartés de la somme réclamée, celle-ci se voyant ramener à la somme de 4.377,47 € (6.226,31 € – 2x 924,42€).

Sur cette somme, M. [Y] [W], non comparant, ne justifie d’aucun paiement libératoire.

Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 4.377,47 € , avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.852,24 € à compter de l’assignation (23 décembre 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

M. [Y] [W] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les mesures accessoires

M. [Y] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 juillet 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM Podeliha, M. [Y] [W] sera condamné à lui verser la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 octobre 2008 entre la SA d’HLM Podeliha venant aux droits de la SA d’HLM Le Toit Angevin et M. [Y] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 30 septembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [Y] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [Y] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM Podeliha venant aux droits de la SA d’HLM Le Toit Angevin pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [Y] [W] à verser à la SA d’HLM Podeliha venant aux droits de la SA d’HLM Le Toit Angevin la somme de 4.377,47 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 20 février 2025 (incluant l’échéance de février 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.852,24 € à compter de l’assignation du 23 décembre 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [Y] [W] à verser à la SA d’HLM Podeliha une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SA d’HLM Podeliha de sa demande au titre des suppléments de loyer de solidarité pour les mois de janvier et février 2025 ;

CONDAMNE M. [Y] [W] à verser à la SA d’HLM Podeliha une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 juillet 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 9] ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 15 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Lorraine MEZEL, vice-présidente, et par Madame Justine VANDENBULCKE, greffier.

Le greffier, La vice-présidente,