Tribunal Judiciaire d'Angers, 1re chambre, 13 octobre 2025, n° 21/02133

Autour de la décision
- Arguments
  Nouveau
- Doctrine IA
- Commentaires
  0

Texte intégral
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur l'intervention volontaire de l'UDAF de Maine-et-Loire
- Sur la demande en nullité des délibérations n°7 à 9 de l'assemblée générale du...
- Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires
- Sur les frais du procès
- Sur les dépens
- Sur l'indemnité fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procéd...
- Sur l'exécution provisoire
- Dispositif

Décisions similaires
- Citées dans les mêmes commentaires
- Citant les mêmes articles de loi
- De référence sur les mêmes thèmes
- Sur les mêmes thèmes

TJ Angers 13 octobre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Non-respect des règles de convocation
Le tribunal a constaté que le syndicat des copropriétaires n'a pas prouvé la régularité de la notification du procès-verbal, ce qui prive la demanderesse de son droit de débattre des questions à l'ordre du jour.
Accepté
Droit à l'indemnité pour frais irrépétibles
Le tribunal a jugé qu'il était inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse la totalité de ses frais, condamnant ainsi le syndicat à lui verser une somme au titre de l'article 700.
Accepté
Condamnation aux dépens de la partie perdante
Le tribunal a statué que la partie perdante doit supporter les dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, Madame [Y] [R], représentée par l'UDAF de Maine-et-Loire en tant que tuteur, demande la nullité des résolutions n°7 à 9 d'une assemblée générale du syndicat des copropriétaires de son immeuble, en raison de l'absence de notification des convocations et des procès-verbaux. Les questions juridiques portent sur la régularité de la notification des décisions de l'assemblée et la recevabilité de la demande de nullité. Le tribunal juge que le syndicat des copropriétaires n'a pas prouvé la notification conforme, entraînant la nullité des résolutions contestées. En conséquence, il condamne le syndicat à verser 1 500 euros à Madame [Y] [R] et aux dépens, tout en constatant l'intervention de l'UDAF.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Angers, 1re ch., 13 oct. 2025, n° 21/02133
Numéro(s) :	21/02133
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe RANGEChristophe BUFFET
Cabinet(s) :	LEXCAPACR AVOCATS
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble [ Adresse 1 ]

Texte intégral

13 Octobre 2025

AFFAIRE :

UDAF DE MAINE ET LOIRE, en qualité de tuteur de Madame [Y] [R],

, [Y] [R]

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]

N° RG 21/02133 – N° Portalis DBY2-W-B7F-GWAU

Assignation :07 Décembre 2021

Ordonnance de Clôture : 28 Avril 2025

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU TREIZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

Madame [Y] [R]

née le 07 Juin 1945 à [Localité 6] (MORBIHAN)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Maître Philippe RANGE de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau d’ANGERS

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

UDAF DE MAINE ET LOIRE, en qualité de tuteur de Madame [Y] [R],

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : Maître Philippe RANGE de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau d’ANGERS

DÉFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la Société CITYA IMMOBILIER ANGERS, SARL, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’Angers sous le numéro 389 833 484, dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Maître Christophe BUFFET de la SCP ACR AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

EVOCATION :

L’affaire a été évoquée à l’audience du 05 Mai 2025,

Composition du Tribunal :

Président : Luis GAMEIRO, Vice-Président, statuant comme JUGE UNIQUE

Greffier, lors des débats : Séverine MOIRÉ

Greffier lors du prononcé : Valérie PELLEREAU.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 08/09/2025. A cette date le délibéré a été prorogé au 13 Octobre 2025.

JUGEMENT du 13 Octobre 2025

rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application

de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)

par Luis GAMEIRO, Vice-Président,

contradictoire

signé par Luis GAMEIRO, Vice-Président, et par Valérie PELLEREAU, Greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Y] [R] est propriétaire d’un appartement dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 4] (49).

Le 7 septembre 2020, le tribunal d’Angers a rendu une ordonnance d’injonction de payer enjoignant Madame [Y] [R] à payer la somme de 2 267,65 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] au titre de charges impayées.

Après avoir mis Madame [Y] [R] en demeure le 3 septembre 2021 de payer la somme de 6 172,47 euros, le syndicat des copropriétaires lui a dénoncé le 30 septembre 2021 un procès-verbal de saisie-attribution de ses loyers.

Le 6 octobre 2021, l’assemblée des copropriétaires a voté trois résolutions augmentant l’avance de trésorerie pour les copropriétaires (résolution n°7), autorisant le syndic à poursuivre la saisie immobilière des lots n°2 et 4 appartenant à Mme [R] (résolution n°8) et fixant le montant de la mise à prix de ces lots à la somme de 18 000 euros (résolution n°9).

Par acte d’huissier du 7 décembre 2021, Madame [Y] [R] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la société CITYA IMMOBILIER ANGERS, devant le présent tribunal judiciaire aux fins de voir prononcer la nullité des résolutions n°7 à 9 du procès-verbal d’assemblée générale du 6 octobre 2021.

Par jugement en date du 9 décembre 2022, le tribunal judiciaire d’Angers a placé Madame [Y] [R] sous tutelle et a désigné l’UDAF du Maine-et-Loire, en qualité de tuteur.

Par ordonnance du 27 novembre 2023, le juge de la mise en état a constaté le désistement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de son incident tendant à voir déclarer irrecevables les demandes présentées par Madame [Y] [R].

Dans ses dernières conclusions notifiées le 23 mai 2024, Madame [Y] [R], représentée par l’UDAF de Maine-et-Loire, demande au tribunal de :

— déclarer l’UDAF de Maine-et-Loire recevable et fondée à intervenir volontairement à la présente instance en qualité de tuteur ;

— prononcer la nullité des résolutions n°7 à 9 du procès-verbal d’assemblée générale de l’immeuble du [Adresse 1] du 6 octobre 2021 ;

— déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et la société Citya Immobilier irrecevables et en tout cas mal fondés en leurs demandes;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] aux dépens qui seront recouvrés directement par la SELARL LEXCAP (M^e Philippe Rangé) conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle soutient avoir payé régulièrement ses charges de copropriété depuis 1974, mais qu’un important arriérés de loyers de plusieurs de ses locataires l’a mise en difficulté financière.

Elle expose que dans le cadre d’une précédente instance devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Angers, elle a découvert l’existence du procès-verbal de l’assemblée générale de l’immeuble du [Adresse 1] du 6 octobre 2021 et relève que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas lui avoir envoyé ni les appels de charges ni les convocations aux assemblées générales de la copropriété ni les notifications des procès-verbaux des assemblées générales du 6 octobre 2021 et du 10 novembre 2022. Elle ajoute que sa mise sous tutelle démontre qu’elle n’était pas en état de gérer son bien.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 5 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic la société CITYA IMMOBILIER ANGERS, demande au tribunal de :

— constater que les délibérations de l’assemblée général du 10 novembre 2022 ont remplacé celles du 6 octobre 2021 de sorte que les demandes de Madame [Y] [R] sont sans objet ;

— en conséquence débouter Madame [Y] [R] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner Madame [Y] [R] à lui payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Afin de s’opposer à la demande en nullité des délibérations 7 à 9 de l’assemblée générale du 6 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires indique que la saisie immobilière était la seule voie pour recouvrer les sommes dues.

Il ajoute que par délibération de l’assemblée générale du 10 novembre 2022, il a été décidé d’un appel de fonds de 5 200 euros appelé au 1er janvier 2023 afin de combler le déficit créé par la dette de Madame [Y] [R] et qu’il a été confirmé l’autorisation donnée au syndic de procéder à la saisie immobilière des lots de Madame [Y] [R].

Il en conclut que les demandes de Madame [Y] [R] sont dépourvues d’objet au regard de ces nouvelles délibérations qui n’ont pas été attaquées par l’intéressée dans le délai de deux mois de la notification du procès-verbal d’assemblée générale.

Il précise que Madame [Y] [R] a procédé à un règlement qui a permis de régler la totalité de ce qu’elle devait au titre des charges de copropriétés.

Par ailleurs, il soutient que la procédure est abusive et doit être sanctionnée par l’allocation de dommages et intérêts.

La clôture de l’instruction est intervenue le 28 avril 2025 par ordonnance du même jour.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’intervention volontaire de l’UDAF de Maine-et-Loire

L’article 475 du code civil dispose que la personne en tutelle est représentée en justice par le tuteur.

Par jugement en date du 9 décembre 2022, Madame [Y] [R] a été placée sous tutelle et l’UDAF du Maine-et-Loire a été désigné en qualité de tuteur.

Il convient donc de constater l’intervention volontaire de l’UDAF de Maine-et-Loire en sa qualité de tuteur de Madame [Y] [R].

Sur la demande en nullité des délibérations n°7 à 9 de l’assemblée générale du 6 octobre 2021 :

En vertu de l’article 17 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires.

Conformément à l’article 42 alinéa 2 de cette même loi, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Il incombe au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de la régularité de la notification du procès-verbal d’assemblée générale.

Le non-respect du délai de deux mois prévu par l’alinéa 2 de l’article 42 précité pour notifier le procès-verbal de l’assemblée n’entraîne pas sa nullité, mais influe uniquement sur le délai de contestation. En effet, l’absence de notification n’a pas pour effet de rendre la décision inopposable, mais seulement de ne pas faire courir le délai de forclusion.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ne rapporte pas la preuve de la notification du procès-verbal de l’assemblée du 6 octobre 2021 à Madame [Y] [R].

Il s’ensuit qu’aucun délai de forclusion pour agir ne peut être valablement opposé à Madame [Y] [R].

Madame [Y] [R] sollicite l’annulation de l’assemblée générale aux motifs qu’il ne lui a pas été envoyés les appels de charges, ni les convocations aux assemblées générales de la copropriété, ni la notification des procès-verbaux desdites assemblées générales.

Les alinéas premiers et deuxième de l’article 7 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit que dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.

Sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

L’article 64 du même décret prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l’avis mentionné à l’article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement.

La charge de la preuve de la convocation de l’ensemble des copropriétaires repose sur le syndic de copropriété.

La sanction du non-respect des formes de convocation est la nullité des décisions de l’assemblée sans qu’il soit nécessaire d’établir l’existence d’un grief.

Au cas d’espèce, il n’est pas rapporté la preuve de ce que Madame [Y] [R] a été valablement convoquée à l’assemblée générale du 6 octobre 2021.

En particulier, il n’est pas justifié de l’envoi d’un courrier à l’intéressée en recommandé avec demande d’avis de réception conformément aux textes précités.

Elle a ainsi été privée du droit de pouvoir débattre avec les autres copropriétaires des questions qui étaient portées à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Par voie de conséquence, cette irrégularité doit être sanctionnée par la nullité.

Dès lors, il y a lieu de prononcer, conformément à la demande présentée, la nullité des résolutions n°7 à 9 du procès-verbal de l’assemblée générale de l’immeuble [Adresse 1] du 6 octobre 2021.

Enfin, il y a lieu de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires tendant à constater que par les décisions prises par l’assemblée générale du 10 novembre 2022 ont remplacé les délibérations prises par l’assemblée générale du 6 octobre 2021 de sorte que les demandes de Madame [Y] [R] seraient sans objet.

De fait, il est inopérant, dans le cadre de l’examen des demandes présentées par Madame [Y] [R] dans la présente instance, qu’une assemblée générale ultérieure ait remplacé les résolutions attaquées.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires :

En application de l’article 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, le tribunal ayant retenu que Madame [Y] [R] était fondée en sa demande principale, il n’est pas établi d’abus dans le droit d’agir en justice.

En conséquence, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe en ses demandes, sera condamné aux dépens.

Par ailleurs, il sera fait droit à la demande du conseil de Madame [Y] [R] tendant à faire application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Madame [Y] [R] la totalité de ses frais irrépétibles. Il convient ainsi de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [Y] [R] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe en ses prétentions, sera débouté de sa demande présentée sur ce même fondement.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, pose la règle selon laquelle les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code prévoit que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

Dans la présente espèce, il n’est justifié d’aucun élément de nature à déroger au principe selon lequel les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire.

Il y a par conséquent lieu de constater que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

CONSTATE l’intervention volontaire de l’UDAF de Maine-et-Loire en sa qualité de tuteur de Madame [Y] [R] ;

PRONONCE l’annulation des délibérations n°7 à n°9 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] en date du 6 octobre 2021;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la société CITYA IMMOBILIER [Localité 4], à payer à Madame [Y] [R], représenté par son tuteur, l’UDAF de Maine-et-Loire, la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la société CITYA IMMOBILIER [Localité 4], aux dépens ;

AUTORISE la SELARL LEXCAP (Me [J] [B]) à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONSTATE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé, les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par le président et le greffier.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le TREIZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ, par Luis GAMEIRO, Vice-Président, assisté de Valérie PELLEREAU, Greffière, lesquels ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT