REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 13 FEVRIER 2025

N° RG 24/00378 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G4O6

N° minute : 25/00054

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. COQ INVEST [Localité 5]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Sandrine TRIGON avocat au barreau de l’Ain, substituée par M^e Fabien LLAURO, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSE

Madame [J] [R]

née le 02 Août 1982 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 19 Décembre 2024

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025

copies délivrées le 13 FEVRIER 2025 à :

S.C.I. COQ INVEST [Localité 5]

Madame [J] [R]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 13 FEVRIER 2025 à :

S.C.I. COQ INVEST [Localité 5]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 27 avril 2020, la société civile immobilière OBERSON IMMOBILIER a consenti un bail d’habitation à Madame [J] [R] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4] (01) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 530 euros, provision sur charges incluse.

Par acte notarié du 28 février 2022, la SCI OBERSON IMMOBILIER a vendu à la SCI COQ INVEST BOURG EN BRESSE la pleine propriété d’un ensemble immobilier comprenant le logement susmentionné.

Par acte délivré par commissaire de justice le 27 mars 2023, la SCI COQ INVEST BOURG EN BRESSE a fait commandement à Madame [J] [R] d’avoir à payer la somme en principal de 5.750 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré par commissaire de justice le 09 octobre 2024, dénoncé le 11 octobre 2024 à la Préfecture de l’Ain par voie électronique, la SCI COQ INVEST BOURG EN BRESSE a fait assigner Madame [J] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, et subsidiairement le prononcé de la résiliation judiciaire du bail,

— l’expulsion immédiate de Madame [J] [R], et de tout occupant, si besoin avec le concours de la force publique,

— que les meubles et objets mobiliers trouvés sur place, seront séquestrés sur place dans les lieux, ou transportés dans tel garde-meuble qu’il plaira au Tribunal de désigner, ou à la partie requérante de choisir, le tout à vos frais, risques et périls,

— une astreinte de 150 euros par jour à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,

— la condamnation de la locataire au paiement, avec capitalisation des intérêts :

— de la somme de 6.438,29 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés, outre intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2023, date de la prise d’effet de la clause résolutoire,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— des charges locatives courant du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés,

— d’une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 19 décembre 2024, la SCI COQ INVEST BOURG EN BRESSE, représentée par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d’occupation et charges à la somme de 8.400 euros arrêtée au 17 décembre 2024.

Assignée à étude, Madame [J] [R] n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Madame [J] [R] ayant été régulièrement assignée, il y a lieu de statuer sur le fond.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l’Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 11 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI COQ INVEST BOURG EN BRESSE justifie avoir saisi le 05 avril 2023 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

A titre liminaire, il y a lieu de préciser que, malgré l’entête du contrat de location évoquant un « bail commercial », le contenu du contrat prouve bien qu’il s’agit d’un contrat de bail d’habitation, sousmis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, ce qui n’est contesté par aucune partie.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte délivré par commissaire de justice le 27 mars 2023, la SCI COQ INVEST BOURG EN BRESSE a fait commandement à Madame [J] [R] d’avoir à payer la somme en principal de 5.750 euros. Ce commandement, délivré en personne, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour la locataire de régler les sommes dues dans un délai fixé à deux mois, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

La locataire a ainsi pu légitimement croire qu’elle disposait d’un délai de deux mois pour apurer sa dette locative. Ainsi, ce délai de deux mois doit trouver à s’appliquer, de sorte que Madame [J] [R] avait jusqu’au 27 mai 2023 pour régler la dette visée au commandement de payer délivré le 27 mars 2023.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 28 mai 2023 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « immédiate » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Aucune raison ne justifie, à ce stade, d’assortir ce titre autorisant l’expulsion d’une astreinte.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [J] [R] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 28 mai 2023. Il convient de réparer ce dommage et de la condamner à payer à la SCI COQ INVEST BOURG EN BRESSE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges, qui aurait été du en cas de non résiliation du bail.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 27 avril 2020 et un dernier décompte faisant état à la date du 17 décembre 2024 d’une dette de 8.400 euros.

Il y a donc lieu de condamner Madame [J] [R] à payer à la SCI COQ INVEST BOURG EN BRESSE la somme de 8.400 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 17 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

Des règlements étant intervenus entre l’assignation et la date de l’audience, cette somme ne portera intérêts au taux légal qu’à compter de la présente décision.

Selon l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée, comme sollicité.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate, que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [J] [R] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience en effectuant un règlement de 1.060 euros le 06 décembre 2024. Toutefois, elle n’a pas comparu à l’audience, et personne n’a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Enfin, le rapport social et financier a indiqué qu’elle n’a pas d’emploi, n’a pas justifié d’une assurance habitaition et n’a pas de perspective de remboursement.

En l’absence de demande, il ne peut donc pas lui être octroyé de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Madame [J] [R], qui succombe à l’instance, devra supporter les dépens.

Il paraît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la SCI COQ INVEST BOURG EN BRESSE l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Il lui sera donc alloué la somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 27 avril 2020 conclu entre la SCI COQ INVEST BOURG EN BRESSE d’une part et Madame [J] [R] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à BOHAS MEYRIAT RIGNAT (01) sont réunies au 28 mai 2023,

Ordonne la libération des lieux,

Dit qu’à défaut par Madame [J] [R] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur,

Deboute la SCI COQ INVEST BOURG EN BRESSE de sa demande d’astreinte ;

Condamne Madame [J] [R] à payer à la SCI COQ INVEST BOURG EN BRESSE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion),

Condamne Madame [J] [R] à payer à la SCI COQ INVEST BOURG EN BRESSE la somme de 8.400 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DIT qu’en application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt,

Dit n’y avoir lieu à des délais de paiement,

Rappelle qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure,

Condamne Madame [J] [R] à payer à la SCI COQ INVEST BOURG EN BRESSE la somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [J] [R] aux entiers dépens de l’instance,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE,