TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00578 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H4IB

JUGEMENT du

04 Décembre 2025

Minute n°

S.A. PODELIHA

C/

[L] [M], [O] [N]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

ME BARBE

Copie conforme

ME BAZIN

Préfecture du Maine et [Localité 7]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 04 Décembre 2025

après débats à l’audience du 04 Septembre 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La SA PODELIHA, entreprise sociale pour l’habitat

Immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le n°057 201 139

Siégeant : [Adresse 1],

[Localité 3]

représentée par Maître Arnaud BARBE de la SCP PROXIM AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Madame [L] [M]

née le 15 Mai 1966 à [Localité 8] (HAUT RHIN)

Monsieur [O] [N]

né le 05 Mai 1962 à [Localité 9] (ALLEMAGNE)

demeurant ensemble : [Adresse 4]

[Localité 2]

représentés par Maître Ludovic BAZIN, substitué par Maître Florent DELORI, avocats au barreau d’ANGERS

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 24 mars 2015, la SA d’HLM Podeliha a donné à bail à usage d’habitation à M. [O] [N] et Mme [L] [M] un logement situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 321,53 €, augmenté de 37,72 € au titre de la location des annexes.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM Podeliha a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 novembre 2024. “

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 mars 2025, la SA d’HLM Podeliha a fait assigner M. [O] [N] et Mme [L] [M] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 16 janvier 2025; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

— ordonner l’expulsion de M. [O] [N] et Mme [L] [M] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi,

— condamner solidairement M. [O] [N] et Mme [L] [M] à lui payer :

1. la somme de 3.038,79 € à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 26 février 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

2. l’indemnité d’occupation mensuelle précédemment fixée et ce jusqu’à libération définitive des lieux,

3. la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 mai 2025. Après deux renvois, elle a été retenue à l’audience du 04 septembre 2025.

A cette date, la SA d’HLM Podeliha – représentée par son conseil – , réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 2.658,55 €.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Elle accepte la demande de délais de paiement suspensifs présentée par les défendeurs.

M. [O] [N] et Mme [L] [M] – représentés par leur conseil qui s’en rapportent oralement à ses conclusions du 8 août 2025 – demandent de :

— leur accorder des délais de paiement afin d’apurer leur dette qu’ils régleront en 36 échéances de 85 € au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du jugement à intervenir,

— dire que la 36ème échéance s’élèvera au montant du solde de la dette restant à devoir,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés,

— débouter la société Podeliha de sa demande subsidiaire en prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail,

— écarter l’exécution provisoire de droit,

— débouter la société Podeliha de ses demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Ils expliquent la situation d’impayé en raison d’une problématique liée à la modification de leurs prélèvements sur leur compte bancaire.

Au soutien de leur demande de délais de paiement, ils font valoir avoir repris le paiement de leur loyer courant. Ils indiquent que le problème bancaire a été corrigé et considèrent qu’une condamnation ferme serait inopportune mais également d’une particulière dureté alors qu’ils ont repris leur situation en main. Ils affirment être en mesure de s’acquitter de la mensualité proposée en sus du montant de leur loyer courant.

Ils s’estiment fondés à solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire acquise au bailleur compte tenu des délais de paiement qui seront accordés en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Ils concluent au rejet de la demande en résiliation judiciaire du bail faisant valoir qu’ils sont locataires du même logement depuis 10 ans et que c’est la première fois qu’ils se retrouvent en situation d’impayé ; qu’en outre, ils ont depuis lors pris l’ensemble des mesures nécessaires afin que la situation ne se reproduise pas à l’avenir ; que compte tenu de leur bonne foi, leur faute ne saurait dans ces conditions être sanctionnée par la résiliation du bail ; que le prononcé de la résiliation du bail aurait par ailleurs des conséquences désastreuses, précisant vivre dans le logement avec leurs deux enfants majeurs.

Ils ajoutent qu’en l’absence de résiliation judiciaire du bail, la société Podeliha doit être déboutée de ses demandes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation.

Ils soutiennent que l’exécution provisoire de la décision à intervenir aurait des conséquences excessives puisqu’elle entraînerait leur expulsion du logement.

Ils estiment qu’eu égard à leur situation financière difficile, l’équité commande de ne pas faire droit aux demandes formées à leur encontre au titre des frais irrépétibles et des dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Maine-et-[Localité 7] par la voie électronique le 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM Podeliha justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier recommandé reçu le 28 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ce même article dispose désormais que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 24 mars 2015 contient une clause résolutoire (article 5-7 La Résiliation) prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Le commandement de payer signifié le 15 novembre 2024 vise cette clause résolutoire et fixe un délai de deux mois aux locataires pour apurer leur dette.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 15 novembre 2024, pour la somme en principal de 1.267,87 € est demeuré au moins pour partie infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 16 janvier 2025.

Sur l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le contrat de location comporte une clause de solidarité (article 3 des conditions générales) aux termes de laquelle il est stipulé que : “en cas de pluralité de locataires, ces derniers seront tenus solidairement et indivisiblement aux obligations du présent contrat ainsi que de ses reconductions successives (…)”.

En l’espèce, outre le contrat de bail signé par les locataires, la SA d’HLM Podeliha produit un décompte démontrant que M. [O] [N] et Mme [L] [M] restent lui devoir la somme de 2.658,55 € à la date du 1er septembre 2025.

M. [O] [N] et Mme [L] [M] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience.

Ils seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 2.658,55 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (10 mars 2025) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. »

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, M. [O] [N] et Mme [L] [M] ont repris depuis plusieurs le paiement intégral de leur loyer.

Ils effectuent en outre depuis le mois d’avril 2025 des versements supplémentaires à hauteur de 150 € qui ont permis de diminuer le montant de la dette.

M. [O] [N] et Mme [L] [M] ont donc démontré leur capacité à régler leur dette locative à hauteur de la mensualités proposée, étant par ailleurs relevé qu’ils bénéficient du soutien de l’un de leur fils.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord du bailleur, M. [O] [N] et Mme [L] [M] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette de façon échelonnée selon les modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et conformément à la demande des locataires, les effets de la cause résolutoire seront suspendus et la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si M. [O] [N] et Mme [L] [M] s’acquittent, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette.

En revanche, il convient d’ores et déjà de prévoir qu’en cas de non paiement d’une échéance et quinze jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette locative restée impayée redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité. Il pourra par ailleurs dans une telle hypothèse être procédé à l’expulsion de M. [O] [N] et Mme [L] [M] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, dans les conditions précisées au dispositif.

Le bailleur sera alors également en droit d’exiger dans ce cas le versement d’une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ceci à compter de la date d’effet de la clause résolutoire jusqu’à libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [O] [N] et Mme [L] [M], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de la disparité dans la situation économique des parties, il n’est pas inéquitable de laisser au bailleur la charge des frais irrépétibles qu’il a engagés. Ce dernier sera donc débouté de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code prévoit que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, outre le fait que l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, elle n’aura pas au cas d’espèce des conséquences excessives puisque des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire ont été accordés.

La demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire de droit sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 mars 2015 entre la SA d’HLM Podeliha d’une part et M. [O] [N] et Mme [L] [M] d’autre part concernant le logement et ses annexes situés au [Adresse 5] sont réunies à la date du 16 janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [N] et Mme [L] [M] à verser à la SA d’HLM Podeliha la somme de 2.658,55 € (selon décompte arrêté au 1er septembre 2025, incluant l’échéance d’août 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025 ;

AUTORISE M. [O] [N] et Mme [L] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 31 mensualités de 85 € chacune et une 32ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [O] [N] et Mme [L] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM Podeliha puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [O] [N] et Mme [L] [M] soient condamnés in solidum à verser à la SA d’HLM Podeliha une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DÉBOUTE la SA d’HLM Podeliha de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [N] et Mme [L] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE la demande de M. [O] [N] et Mme [L] [M] tendant à voir écarter l’exécution provisoire de droit ;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 7] ;

Le Greffier, Le Président,