LE 27 NOVEMBRE 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ ANGERS

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N° RG 25/565 – N° Portalis DBY2-W-B7J-IDBG

O R D O N N A N C E

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Le VINGT SEPT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, Nous, Benoît GIRAUD, Président du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, assisté de Aurore TIPHAIGNE, Greffière présente lors des débats et lors de la mise à disposition, avons rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDERESSE :

S.A.S.U. CARMILA FRANCE, immatriculée au RCS [Localité 10] sous le n°799 828 173, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Morgane BOUCHARA de la SELARL MORGANE BOUCHARA, Avocate au barreau d’ANGERS, Avocate postulante et par Maître Catherine POPELARD, Avocate au barreau de PARIS, Avocate plaidante,

DÉFENDERESSE :

S.A.S.U. NB HOLDING, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 879 700 524, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 6]

Non comparante, ni représentée,

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Vu l’exploit introductif du présent Référé en date du 15 Octobre 2025; les débats ayant eu lieu à l’audience du 06 Novembre 2025 pour l’ordonnance être rendue ce jour, ce dont les parties comparantes ont été avisées ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 novembre 2024, la société Carmila France a consenti un bail commercial à la société Flunch portant sur des locaux situés [Adresse 4] et [Adresse 11] à [Localité 7] (49), pour une durée de six années à compter, de façon rétroactive, du 1er janvier 2024.

La société Flunch ayant été défaillante dans le paiement des loyers, la société Carmila France lui a, par acte de commissaire de justice du 03 juillet 2025, fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant total de 128 472, 12 euros arrêté au 1er juillet 2025.

C.EXE : Maître Morgane BOUCHARA

C.C :

Copie Défaillant (1) par LS

Copie Dossier

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Au motif que ce commandement de payer serait resté infructueux, la société Carmila France, par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2025, a fait assigner la société NB Holding, venant aux droits de la société Flunch, devant le président du tribunal judiciaire d’Angers statuant en référé, sur le fondement des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail depuis le 04 août 2025 ;

— constater la résiliation dudit bail à compter du 04 août 2025 ;

— ordonner à la société NB Holding de quitter le local sans délai ;

— ordonner, à défaut de restitution volontaire, l’expulsion de la société NB Holding, ainsi que celle de tout occupant de son chef, du local dans les huit jours suivant la signification de la décision à intervenir avec, si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner la mise sous séquestre des meubles, objets et de tout bien pouvant se trouver dans les lieux et susceptibles d’être vendus et leur vente aux enchères publiques conformément aux articles L.433-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution ;

— condamner la société NB Holding, à titre provisionnel, au paiement de l’arriéré locatif au jour de l’acquisition de la clause résolutoire, à savoir le 04 août 2025, soit la somme de 170 021, 58 euros en denier et quittance, déduction étant faite, le cas échéant, de toutes sommes réglées postérieurement à valoir sur la créance de loyers, charges et indemnité d’occupation impayées, augmentée des intérêts de retard calculés prorata temporis au taux conventionnel égal au taux légal majoré de 5 points à compter de chacune des échéances impayées ;

— ordonner la capitalisation des intérêts de retard dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil;

— condamner la société NB Holding à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 31 294,16 euros HT, à valoir sur les indemnités d’occupation laquelle sera augmentée des provisions sur charges, sur travaux, sur taxes ainsi que d’une participation au fonds marketing, frais, taxes conformément aux dispositions contractuelles et de la TVA au taux en vigueur, due tant que l’occupation se poursuivra jusqu’à remise effective des clefs à la société Carmila France ;

— ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation comme l’aurait été le loyer contractuel sur l’indice des loyers commerciaux et ce, pour la première fois, au 1er janvier 2026 ;

— autoriser la société Carmila France, à titre provisionnel, à conserver le montant du dépôt de garantie lequel ne pourra s’imputer sur les sommes dues par la société NB Holding à un titre quelconque en vertu de l’article 7 du bail commercial en date du 21 novembre 2024 ;

— condamner la société NB Holding au paiement à la société Carmila France de la somme de 2 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société NB Holding aux entiers dépens en ce compris les coûts de signification du commandement de payer visant la clause résolutoire et de levée de l’état des privilèges et nantissements au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

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A l’audience du 06 novembre 2025, la société Carmila France a réitéré ses demandes introductives d’instance, tandis que la société NB Holding, partie défenderesse régulièrement assignée, n’a pas comparu ni constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée, notamment au regard des dispositions d’ordre public régissant la matière.

I.Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence au sens des dispositions sus-visées pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail dès lors qu’il n’existe aucune contestation sérieuse.

En outre, il revient au bailleur qui sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire de rapporter la preuve de sa créance.

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En l’espèce, par un commandement de payer du 03 juillet 2025, la société Carmila France a réclamé à la société NB Holding le paiement de la somme de 128 472, 12 euros au titre des loyers, charges et accessoires exigibles au 1er juillet 2025, tout en précisant qu’à défaut de règlement dans un délai d’un mois, le contrat se trouverait résilié de plein droit par application de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties.

La régularité de ce commandement de payer, en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent, est établie.

De surcroît, il ressort du décompte des sommes dues versé aux débats que les sommes réclamées par ce commandement de payer n’ont pas été acquittées dans le délai imparti, les règlements partiels ou avant assignation étant inopérants pour faire cesser les effets de la clause résolutoire.

La société NB Holding n’a pas comparu et n’a apporté aucun élément à l’appui de sa défense.

En conséquence, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 04 août 2025, avec toutes les conséquences de droit qui en découlent, notamment l’injonction à la société NB Holding de quitter les lieux.

II. Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

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En l’espèce, la société NB Holding est, à compter de la résiliation de plein droit du bail, occupant sans droit ni titre du garage objet du contrat de location.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la société NB Holding et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 11] à [Localité 8] et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code de procédure civile d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

III. Sur l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers, mais d’une indemnité d’occupation. Cette indemnité d’occupation est destinée à indemniser les bailleurs, d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation, et d’autre part, du fait qu’ils sont privés de la libre disposition des locaux.

A défaut d’indication dans le contrat de bail du montant de l’indemnité d’occupation à fixer, celui-ci sera équivalent au montant du loyer mensuel.

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En l’espèce, l’article 29 paragraphe 296 intitulé « Inexécutions – Infractions » – « C- Indemnité d’occupation » stipule que « L’indemnité d’occupation à la charge du PRENEUR, en cas de non délaissement des Locaux après résiliation de plein droit judiciaire ou expiration du bail sauf droit au renouvellement, sera établie forfaitairement sur la base du double du Loyer exigible au titre de la dernière année de location. Cette indemnité sera majorée de la TVA au taux en vigueur à la date de règlement ».

Or, il est précisé que le loyer mensuel au jour de l’acquisition de la clause résolutoire était de 15 647, 08 euros HT.

Par conséquent, il convient de fixer à la somme de 31 294, 16 euros HT (15 647,08 x2) le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle que devra régler la société NB Holding à compter de la résiliation de plein droit du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, augmentée de tous les accessoires du loyer et de la TVA tel que prévu au contrat de bail.

Il convient de faire droit à la demande d’indexation annuelle de cette indemnité sur l’indice des loyers commerciaux, et pour la première fois au 1er janvier 2026, tel qu’il a également été prévu au contrat de bail.

IV. Sur les demandes de provisions

Aux termes des dispositions de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut toujours accorder une provision au créancier.

Aussi, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

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En l’espèce, eu égard aux pièces produites, il n’est pas sérieusement contestable que l’arriéré de loyers dû à la date de la résiliation du bail s’élève à la somme de 154 565, 07 euros. La société NB Holding sera en conséquence condamnée à payer cette somme à la société Carmila France, par provision, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

En revanche, le contrat de bail prévoit expréssement à titre de clause pénale une majoration de 10 points des sommes provisionnelles dues à un défaut de paiement des loyers. Cette demande, qui est susceptible d’être modérée par le juge du fond, ne présente pas le caractère incontestable requis en matière de référé. La société Carmila France en sera donc déboutée également.

En outre, la demande de majoration de 5 points des intérêts de retard à compter de chacune des échéances impayées, bien qu’elle soit prévue au bail, s’analyse également en une clause pénale susceptible d’être modérée par le juge du fond. La société Carmila France en sera déboutée.

Par conséquent, la société NB Holding sera condamnée à payer à titre provisionnel à la société Carmila France la somme de 154 565, 07 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil.

IV. Sur le dépôt de garantie

L’article 7 du bail commercial intitulé « Dépôt de garantie » prévoit en son paragraphe 67 que le dépôt de garantie correspond à « un terme de loyer, à savoir trois mois de loyer de base hors taxes ».

Le paragraphe 71 du même article stipule que : « En cas de résiliation judiciaire du bail ou par le jeu de la clause résolutoire ou pour quelque cause que ce soit imputable au preneur, et ce indépendamment des loyers, charges et accessoires ds, il restera acquis au bailleur à titre de premier dédommagement » .

L’article 10 des conditions particulières du contrat de bail commercial du 21 novembre 2024 précise que le montant du dépôt de garantie s’élève à la somme de 45 560, 74 euros

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Ainsi, la société Carmila France conservera la somme de 45 560, 74 euros, correspondant au montant du dépôt de garantie versé au jour de la signature du bail.

V. Sur les demandes accessoires

1-Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la société NB Holding, qui succombe, aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et de levée de l’état des privilèges et nantissements.

2-Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Carmila France les sommes engagées par elle pour faire valoir ses droits. Par conséquent, il convient de condamner la société NB Holding à leur payer une somme de 2 750 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, Benoît Giraud, président du tribunal judiciaire d’Angers, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

Vu les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

Vu les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce ;

Vu le contrat de location liant les parties ;

Constatons la résiliation de plein droit, par l’effet de la clause résolutoire, du bail consenti le 21 novembre 2024 par la société Carmila France à la société NB Holding, à compter du 04 août 2025;

Constatons que la société NB Holding est sans droit ni titre depuis le 04 août 2025 ;

Ordonnons à la société NB Holding de quitter le local situé dans la galerie marchande du Centre commercial [Adresse 4] et [Adresse 11] à [Localité 8] sans délai ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire, l’expulsion de la société NB Holding et de tout occupant de son chef du local situé dans la galerie marchande du Centre commercial [Adresse 4] et [Adresse 11] à [Localité 8] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de 2 mois à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons à la somme de 31 294, 16 euros, outre les accessoires de loyer et de la TVA, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par la société NB Holding à la société Carmila France, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux;

Ordonnons l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation sur l’indice des loyers commerciaux et ce, pour la première fois, au 1er janvier 2026 ;

Condamnons la société NB Holding à payer à la société Carmila France la somme de 154 565, 07 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers dû à la date de la résiliation du bail, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts de retard dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Déboutons la société Carmila France de sa demande de majoration de dix points du montant de l’arriéré de loyers ;

Déboutons la société Carmila France de sa demande de majoration de cinq points des intérêts au taux légal ;

Autorisons la société Carmila France, à titre provisionnel, à conserver le montant de 45 560, 74 euros du dépôt de garantie, lequel ne pourra s’imputer sur les sommes dues par la société NB Holding à un titre quelconque ;

Condamnons la société NB Holding aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 03 juillet 2025 et de levée de l’état des privilèges et nantissements ;

Condamnons la société NB Holding à payer à la société Carmila France la somme de 2 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelons que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé à la date ci-dessus par mise à disposition au greffe, la présente ordonnance a été signée par Benoît Giraud, président, juge des référés, et par Aurore Tiphaigne, greffière,