DU 30 Septembre 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00714 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OOU3

Code NAC : 30B

S.C. EHI FRANCE 1, [Localité 4]

C/

Association GRACE ABONDANTE SAREPTA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, juge

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C. EHI FRANCE 1, [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Marc MANCIET de la SCP MBS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : W02, et Maître Julien LALANNE de la SELARL VERPONT AVOCATS, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 142

DÉFENDEUR

Association GRACE ABONDANTE SAREPTA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non représentée

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Débats tenus à l’audience du 10 septembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 30 Septembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 17 novembre 2016, la société EHI FRANCE 1, [Localité 4] a consenti un bail commercial à l’association GRACE ABONDANTE SAREPTA, portant sur des locaux commerciaux dépendant d’un ensemble immobilier VALAD PARC de [Localité 3] sis [Adresse 7] pour une durée 6/9/12 ans commençant à courir le 1er décembre 2016, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 21 000 euros.

Un avenant au bail commercial a été signé par les parties le 10 novembre 2017, modifiant l’article CP 9 sur le dépôt de garantie.

Par actes séparés en date des 26 février 2025 et 4 mars 2025, la société EHI FRANCE 1, [Localité 4] a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de l’association GRACE ABONDANTE SAREPTA, portant sur la somme de 8 359,43 euros en principal, outre 835,94 euros au titre de la pénalité contractuelle de 10%.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2025, la société EHI FRANCE 1, CHAMPS SUR MARNE a fait assigner en référé l’association GRACE ABONDANTE SAREPTA devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

Déclarer la société EHI FRANCE 1, CHAMPS SUR MARNE recevable et bien fondée en ses demandes et y faisant droit, par provision :Constater que l’association GRACE ABONDANTE SAREPTA n’a pas réglé la moindre somme dans le mois du commandement de payer qui lui a été délivré le 4 mars 2025,Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à l’association GRACE ABONDANTE SAREPTA au 31 mai 2025Ordonner l’expulsion de l’association GRACE ABONDANTE SAREPTA des lieux qui lui ont été loués [Adresse 5] (lots A09C et A09D) ainsi que celle de tous occupants de son chef, et si besoin avec l’assistance du Commissaire de Police et de la force armée,Ordonner la séquestration des meubles dans tel garde meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner et ce, aux frais et risques de la société défenderesse,Condamner l’association GRACE ABONDANTE SAREPTA à payer à la société EHI FRANCE 1, CHAMPS SUR MARNE les sommes suivantes :Solde des loyers et charges au 31 mai 2025 : 11 891,09 eurosLa pénalité contractuelle de 10% : 1 189,10 eurosIntérêts contractuels à compter de la présente assignationUne indemnité d’occupation à compter du 1er juin 2025 en denier ou quittance équivalent au double du loyers et des chargesCondamner l’association GRACE ABONDANTE SAREPTA à payer à la société EHI FRANCE 1, CHAMPS SUR MARNE la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner l’association GRACE ABONDANTE SAREPTA en tous les dépens, qui comprendront notamment ceux du commandement, ceux de la présente instance et les frais d’expulsion.

L’affaire a été retenue à l’audience du 10 septembre 2025 à laquelle l’association GRACE ABONDANTE SAREPTA, citée par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La société EHI FRANCE 1, [Localité 4] a maintenu ses demandes aux termes de son assignation et actualisé la dette à la somme de 10 670,25 euros.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail conclu entre les parties le 17 novembre 2016 contient une clause résolutoire (article CG 22 en page 21) qui stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de loyer ou indemnité d’occupation et/ou accessoires à leur échéance (…) et un mois après un commandement de payer ou une simple sommation d’exécuter visant la présente clause, ledit bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, même en cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 4 mars 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

L’extrait de compte locataire arrêté au 14 mai 2025 permet d’établir que les causes du commandement de payer du 4 mars 2025 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 4 avril 2025 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Il résulte du décompte visé dans l’assignation que la dette locative s’élève à 11 891,09 euros au 31 mai 2025.

La société demanderesse verse à l’audience du 10 septembre 2025 un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 10 670,25 euros arrêtée au 8 septembre 2025. Cette actualisation, bien que n’ayant pas été portée à la connaissance de l’association GRACE ABONDANTE SAREPTA par signification selon les exigences de l’article 68 du code de procédure civile, est favorable au défendeur, non comparant.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de l’association GRACE ABONDANTE SAREPTA n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 10 670,25 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 8 septembre 2025.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Or, la demande tendant à voir majorer l’intérêt au taux légal en application d’une stipulation contractuelle sera rejetée car fondée sur une clause s’apparentant à une clause pénale susceptibles de se heurter à une contestation sérieuse qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Dès lors, il conviendra de condamner l’association GRACE ABONDANTE SAREPTA par provision au paiement de la somme de 10 670,25 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due par l’association GRACE ABONDANTE SAREPTA depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, le contrat de bail signé le 17 novembre 2016 contient une clause 22.3 Pénalités (page 21) qui stipule « à défaut de paiement de quelque somme restant due en vertu du présent bail ou de ses suites, le montant de chaque échéance restant en tout ou partie impayée sera, à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de cette échéance, majoré forfaitairement de 10%, à titre de pénalité et, sans préjudice de l’application éventuelle de la clause résolutoire ».

Cette pénalité forfaitaire s’analyse en une clause pénale et elle doit être accueillie dès lors qu’elle est prévue au contrat, qu’elle n’est ni contestée, ni manifestement excessive, celle-ci n’excédant pas les 10% habituels en la matière.

Dès lors, l’association GRACE ABONDANTE SAREPTA sera condamné à verser la somme provisionnelle de 1 067,02 euros, correspondant aux 10% de la dette actualisée, à la société EHI FRANCE 1, [Localité 4] à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’association GRACE ABONDANTE SAREPTA, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société EHI FRANCE 1, [Localité 4] le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner l’association GRACE ABONDANTE SAREPTA à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 17 novembre 2016 et la résiliation de ce bail à la date du 4 avril 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 7] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de l’association GRACE ABONDANTE SAREPTA et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS l’association GRACE ABONDANTE SAREPTA à payer à la société EHI FRANCE 1, [Localité 4] la somme provisionnelle de 10 670,25 au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 8 septembre 2025, avec intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par l’association GRACE ABONDANTE SAREPTA à la société EHI FRANCE 1, [Localité 4], à compter du 4 avril 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin l’association GRACE ABONDANTE SAREPTA au paiement de cette indemnité ;

CONDAMNONS l’association GRACE ABONDANTE SAREPTA à payer à la société EHI FRANCE 1, [Localité 4] la somme provisionnelle de 1 067,02 euros au titre de la clause pénale ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS l’association GRACE ABONDANTE SAREPTA au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS l’association GRACE ABONDANTE SAREPTA à payer à la société EHI FRANCE 1, [Localité 4] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance a été signée par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT