TRIBUNAL JUDICIAIRE

d,'[Localité 1]

(Site Coubertin)

N° RG 25/02144 – N° Portalis DBY2-W-B7J-IGAM

JUGEMENT du

05 Mars 2026

Minute n° 26/00322

E.P.I.C., [M]

C/

,

[S], [I],, [O], [Y]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire,

[M]

Copie conforme

Mme, [I] et M., [Y]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 05 Mars 2026

après débats à l’audience du 08 Janvier 2026, présidée par Noémie LEMAY, Juge – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Delphine GONNEAU, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Noémie LEMAY, Président, et Justine VANDENBULCKE, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe.

ENTRE :

DEMANDEUR

l’Office Public de l’Habitat, [M],

anciennement dénommé OPH MAINE &, [Localité 2] HABITAT

immatriculé au R.C.S d,'[Localité 1] sous le N° 274 900 034,

dont le siège social est sis, [Adresse 1] à, [Localité 3],

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Madame, [U], [F], régulièrement mandatée,

ET :

DÉFENDEUR

Madame, [H], [I]

née le 04 novembre 1998 à, [Localité 4]

Monsieur, [O], [Y]

né le 24 février 1997 à, [Localité 1]

demeurant ensemble :, [Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 5]

non comparants, ni représentés

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 19 août 2022, l’EPIC, [M] a donné à bail à usage d’habitation à Mme, [S], [I] et M., [O], [Y] un logement situé au, [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 445,01 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC, [M] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 août 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 3 novembre 2025, l’EPIC, [M] a fait assigner Mme, [H], [I] et M., [O], [Y] devant le juge des contentieux de la protection d,'[Localité 1] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 7 octobre 2025 ; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

— ordonner l’expulsion de Mme, [H], [I] et M., [O], [Y] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi,

— condamner solidairement Mme, [H], [I] et M., [O], [Y] à lui payer :

1. la somme de 1.120,15 euros à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 7 octobre 2025,

2. l’indemnité d’occupation mensuelle précédemment fixée et ce jusqu’à libération définitive des lieux,

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience 8 janvier 2026.

A cette date, l’EPIC, [M], réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 1.709,85 euros.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle s’oppose à l’octroi de délais.

Régulièrement convoqués par acte signifié à étude le 3 novembre 2025, Mme, [H], [I] et M., [O], [Y] n’étaient ni présents, ni représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de la partie défenderesse à l’audience, il sera statué sur les demandes de l’EPIC, [M] par jugement réputé contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et,-[Localité 2] par la voie électronique le 4 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

Par ailleurs, l’EPIC, [M] justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CAF de, [Localité 6] le 16 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ce même article dispose désormais que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 19 août 2022 contient une clause résolutoire (article 5-6) qui prévoit qu’après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois le contrat de location sera résilié de plein droit. Le commandement de payer signifié le 6 août 2025 fixe un délai de deux mois au locataire pour apurer sa dette.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 6 août 2025, pour la somme en principal de 1.312,81 euros est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 7 octobre 2025.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Mme, [H], [I] et M., [O], [Y] n’ont saisi le juge d’aucune demande de délais. Ils n’ont pas non plus repris le paiement intégral de leur loyer avant l’audience.

Dès lors, aucun délai de paiement ni aucune suspension des effets de la clause résolutoire ne peuvent lui être accordés.

La clause résolutoire doit par conséquent produire ses pleins effets. Du fait de la résiliation du bail, Mme, [H], [I] et M., [O], [Y] sont occupants sans droit ni titre des lieux occupés.

Leur expulsion sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Par ailleurs, en application de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, outre le contrat de bail signé par les locataires, l’EPIC, [M] produit un décompte démontrant que Mme, [H], [I] et M., [O], [Y] restent devoir la somme de 1.709,85 eurosà la date du 8 janvier 2025.

Les défendeurs, non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme 1.709,85 euros, échéance de décembre 2025 incluse.

Mme, [H], [I] et M., [O], [Y] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les mesures accessoires

Mme, [H], [I] et M., [O], [Y], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 6 août 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 août 2022 entre l’EPIC, [M] et Mme, [H], [I] et M., [O], [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au, [Adresse 4] sont réunies à la date du 7 octobre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme, [H], [I] et M., [O], [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme, [H], [I] et M., [O], [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC, [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Mme, [H], [I] et M., [O], [Y] à verser à l’EPIC, [M] la somme de 1.709,85 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 8 janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement Mme, [H], [I] et M., [O], [Y] à verser à l’EPIC, [M] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE solidairement Mme, [H], [I] et M., [O], [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 6 août 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Maine-et,-[Localité 2] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le greffier, La présidente