Tribunal Judiciaire de Grenoble, Ch4 3 jcp, 28 août 2025, n° 25/02952

TJ Grenoble 28 août 2025

Arguments

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Accepté
Clause résolutoire pour défaut de paiement
La cour a constaté que le commandement de payer était resté infructueux, entraînant la résiliation de plein droit du bail.
Accepté
Résiliation du bail et maintien dans les lieux
La cour a autorisé l'expulsion du locataire, considérant que le bailleur avait le droit de récupérer son logement après la résiliation.
Accepté
Créance locative non réglée
La cour a constaté l'existence d'une dette locative et a condamné le locataire à payer le montant dû.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a jugé que le locataire devait une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Indemnité pour frais de justice
La cour a accordé une indemnité au bailleur pour les frais engagés dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Grenoble, ch4 3 jcp, 28 août 2025, n° 25/02952
Numéro(s) :	25/02952
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Catherine GAUTHIERFrancoise SILVAN
Cabinet(s) :	LEVY ROCHE SARDA
Parties :	SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 25/02952 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MOSU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 28 AOÛT 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis 19-21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON, substituée par Maîtr eJohanna ABAD, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [J] [O]

né le 28 Août 1992 à PARIS, demeurant 11 Rue de la Poste – 38400 SAINT-MARTIN-D’HÈRES

non comparant

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 16 Juin 2025 tenue par M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me Mélinda RIBON, Greffier;

Après avoir entendu le conseil de la demanderesse en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 28 Août 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 20 juin 2020, M. et Mme [E], dans les droits desquels est subrogée la société ACTION LOGEMENT SERVICES en vertu d’un contrat de cautionnement, a donné à bail à M. [J] [O] (le locataire) un logement situé 11 rue de la Poste 38400 SAINT-MARTIN-D’HERES ;

Suivant contrat de cautionnement « VISALE » en date du 16 juin 2020, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des locataires, pour la durée du bail.

Par acte d’huissier du 24 mars 2025, le bailleur a assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de M. [J] [O] ainsi que tout occupant, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner M. [J] [O] à payer :

— la somme de 6 209,70 euros à valoir sur l’arriéré de loyer avec intérêts à compter du commandement de payer du 16 décembre 2024 sur 4 967,76 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

— une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens

Le locataire ne s’est pas rendu à l’enquête sociale prévue par l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

A l’audience du 16 juin 2025, le demandeur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4/06/25 à la somme de 8 693,58 euros.

A la même audience, le locataire régulièrement citée à l’étude, n’a pas comparu.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025.

MOTIVATION :

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

En application de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de la garantie Visale rappelle expressément ce principe de subrogation et indique qu’elle doit permettre d’engager une procédure de résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).

Cette possibilité d’action est également mentionnée à l’article 8 de l’engagement de caution, celle-ci s’étendant – en plus de l’action en recouvrement des sommes versées – à l’action en constat ou en prononcé de résiliation et en fixation de l’indemnité d’occupation.

Il sera donc considéré que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a qualité pour agir tant en paiement, qu’en constat de résiliation, qu’en fixation d’une indemnité d’occupation, toutes ces demandes venant en subrogation du bailleur et constituant des demandes déterminables.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation du 24 mars 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 24 mars 2025.

En application de ce même texte, le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Par arrêté du 24 février 2020, le Préfet de l’Isère a fixé, pour une durée de 6 ans, les seuils susvisés à un impayé de loyers ou de charges locatives sans interruption depuis 3 mois et à une dette de loyer ou de charges locatives équivalente à 3 fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à M. [J] [O] le 16 décembre 2024 pour la somme de 4 967,76 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 16 décembre 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées à l’issue du délai légal au terme duquel la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 16 février 2025.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause :

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 4 juin 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 8 693,58 euros. Il sera fait droit à la demande en condamnation formée de ce chef pour ce montant, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, M. [J] [O] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience et ne justifie pas de sa situation financière.

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, l’expulsion de M. [J] [O] pourra être mise en œuvre dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera due par M. [J] [O] à compter de la résiliation du bail en date du 16 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens, qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au préfet et du commandement de payer, seront mis à la charge des locataires.

L’équité commande d’allouer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS ;

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 16 février 2025 ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 16 février 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE M. [J] [O] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, la somme de 8 693,58 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 3 mars 2025 (mois de juin compris), outre intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024 sur 4 967,76 euros et à compter de la signification de la décision pour le solde ;

AUTORISE la société ACTION LOGEMENT SERVICES à procéder à l’expulsion de M. [J] [O] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis 11 rue de la Poste 38400 SAINT-MARTIN-D‘HERES ;

CONDAMNE M. [J] [O] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

CONDAMNE M. [J] [O] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400,00 euros, sans intérêt, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE M. [J] [O] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 28 AOÛT 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION