TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 7]-[Localité 6]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 06 Novembre 2025

AFFAIRE N° RG 24/05776 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QL2A

NAC : 72A

Jugement Rendu le 13 Novembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Localité 8], situé [Adresse 10], représenté par son syndic le Cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 9] ILE DE FRANCE, Société par actions simplifiée au capital de 23.486.519,79 dont le siège social est [Adresse 4], immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro B 529196412

représenté par Maître Nadia MOGAADI, avocate au barreau de PARIS plaidant

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [E] [Y] [F], demeurant [Adresse 3]

défaillant

Madame [U] [D] [H] [G] [J] épouse [F], demeurant [Adresse 2]

défaillante

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 mars 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 25 Septembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 06 Novembre 2025. Le délibéré a été prorogé au 13 novembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [E] [Y] [F] et Mme [U] [D] [H] [G] [J] épouse [F] sont propriétaires des lots 626, 661 et 746 dépendant de la copropriété [Localité 8] située [Adresse 11] à [Adresse 5] [Localité 1].

Par assignation en date du 11 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Localité 8], représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, les a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir ce tribunal :

Vu la l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1231-1 du code civile,

Vu les articles 514, 696 et 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [E] [Y] [F] et Mme [U] [D] [H] [G] [J] épouse [F] à lui payer les sommes suivantes :

. 9.374,99 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 2ème trimestre 2023 au 3ème trimestre 2024 inclus (appel gaz de mars 2023 et solde de charges de l’exercice 2022 inclus), à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024 sur la somme de 8.114,37 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

. 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

. 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner solidairement M. [E] [Y] [F] et Mme [U] [D] [H] [G] [J] épouse [F] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [E] [Y] [F] et Mme [U] [D] [H] [G] [J] épouse [F], bien que régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de juge rapporteur du 25 septembre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Localité 8] produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaires des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges de l’appel de fonds chauffage du 9 février 2023 à l’appel de fonds du 3ème trimestre 2024,

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 29 mars 2022, 30 mars 2023 et 27 mars 2024,

– un décompte des charges réclamées arrêté au 30 août 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 9.374,99 euros. Toutefois, ce décompte comporte des sommes réclamées au titre des frais nécessaires (2.323,79 €) qui seront examinée infra.

L’examen des pièces fournies permet d’établir que la créance du syndicat des copropriétaires [Localité 8] s’élève à la somme de 7.051,20 euros (9.374,79 € – 2.323,79 €), au titre des charges impayées arrêtées au 30 août 2024, pour la période du 1er mars 2023 (avance gaz) au 30/08/2024 [charges courantes 01/07/2024-30/09/2024, fonds travaux alur 01/07/2024, et frais du 26/07/2024 au 30/08/2024 (assignation)] inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2024, date de distribution de la mise en demeure du 11 juillet 2024, sur la somme de 7.051,20 euros.

Concernant la solidarité, il convient de rappeler que, quand le lot constitue le logement de la famille, quel que soit le régime matrimonial, les charges de copropriétés peuvent être qualifiées de dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants aux termes de l’article 220 du code civil. En conséquence, M. [E] [Y] [F] et Mme [U] [D] [H] [G] [J] épouse [F] seront condamnés solidairement au paiement des sommes dues au titre des charges de copropriété.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Enfin, les indivisaires dont le comportement est fautif à l’égard du syndicat peuvent être condamnés solidairement au paiement des dommages et intérêts dus en réparation du préjudice causé.

En l’espèce, M. [E] [Y] [F] et Mme [U] [D] [H] [G] [J] épouse [F] ont déjà été condamnés par jugement du tribunal de proximité de Longjumeau en date du 7 mars 2024 au titre des charges impayées pour la période du 30 septembre 2021 au 3 février 2023 (appel de fonds janvier à mars 2023 inclus).

En ne procédant pas, sans justifier des raisons pouvant expliquer cette carence, au paiement des charges de copropriété leur incombant, M. [E] [Y] [F] et Mme [U] [D] [H] [G] [J] épouse [F] ont perturbé le bon fonctionnement de la copropriété et ainsi causé au syndicat des copropriétaires [Localité 8] un préjudice distinct de celui résultant d’un simple retard, justifiant leur condamnation solidaire à lui verser une indemnité de 700,00 euros en réparation de son préjudice.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires [Localité 8] sollicite la somme de 2.323,79 euros au titre des frais de recouvrement. Il convient de déduire de cette somme les frais suivants :

—  343,17 euros (suivi impayé, redressement, exécution) + 600,00 ([I] exécution) qui semblent correspondre à des frais d’exécution de la précédente décision,

—  242,00 euros ([I] cdt de payer aff [F] [J]), cette pièce n’étant pas produite,

—  600,00 euros ([I] hypothèque légal aff [F]), le relevé de formalités ne mentionnant une inscription d’hypothèque par le « TRESOR » et non par le syndicat des copropriétaires [Localité 8],

—  30/08/2024 (assignation), ces frais en relevant pas des frais nécessaires mais des frais irrépétibles et/ou des dépens,

Toutefois, le syndicat des copropriétaires [Localité 8] justifie de la délivrance d’un commandement de payer le 22 juillet 2024, dont le coût est de 195,45 euros. En conséquence, M. [E] [Y] [F] et Mme [U] [D] [H] [G] [J] épouse [F] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme au titre des frais de recouvrement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [E] [Y] [F] et Mme [U] [D] [H] [G] [J] épouse [F], qui succombent à l’instance, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance.

M. [E] [Y] [F] et Mme [U] [D] [H] [G] [J] épouse [F] seront également condamnés solidairement à payer une somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires [Localité 8] au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [E] [Y] [F] et Mme [U] [D] [H] [G] [J] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 8] la somme de 7.051,20 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 30 août 2024, pour la période du 1er mars 2023 (avance gaz) au 30/08/2024 [charges courantes 01/07/2024-30/09/2024, fonds travaux alur 01/07/2024, et frais du 26/07/2024 au 30/08/2024 (assignation)] inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2024, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [Y] [F] et Mme [U] [D] [H] [G] [J] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 8] la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [Y] [F] et Mme [U] [D] [H] [G] [J] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 8] la somme de 195,45 euros au titre des frais de recouvrement, ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [Y] [F] et Mme [U] [D] [H] [G] [J] épouse [F] à payer la somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires [Localité 8] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [Y] [F] et Mme [U] [D] [H] [G] [J] épouse [F] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le TREIZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,