03 Février 2026

AFFAIRE :

[W] [C]

, [Z] [I]

C/

[P] [S]

, [R] [S]

N° RG 23/01527 – N° Portalis DBY2-W-B7H-HHNS

Assignation :04 Juillet 2023

Ordonnance de Clôture : 21 Octobre 2025

Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU TROIS FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEURS :

Madame [W] [C]

née le 04 mai 1957 à [Localité 35] (HAUTS DE SEINE)

[Adresse 14]

[Localité 16]

Représentant : Maître Jean DENIS de la SELAFA CHAINTRIER, avocats au barreau d’ANGERS

Monsieur [Z] [I]

né le 14 Août 1959 à [Localité 34] ([Localité 32] ATLANTIQUE)

[Adresse 14]

[Localité 16]

Représentant : Maître Jean DENIS de la SELAFA CHAINTRIER, avocats au barreau d’ANGERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [S]

né le 18 Mars 1946 à [Localité 25]

[Adresse 18]

[Localité 21]

Représentant : M^e Viviane PETIT, avocat au barreau d’ANGERS

Madame [R] [S]

née le 26 Juillet 1947 à [Localité 36]

[Adresse 18]

[Localité 17]

Représentant : M^e Viviane PETIT, avocat au barreau d’ANGERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président

Assesseur : Claire SOLER, Vice-Présidente

Assesseur : Anne-Laure BRISSON, Vice-présidente

Greffier : Valérie PELLEREAU, Greffière

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 04 Novembre 2025, devant ces trois magistrats précités qui ont ensuite délibéré.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 03 Février 2026.

JUGEMENT du 03 Février 2026

rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application

de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)

signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Valérie PELLEREAU, Greffière.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 14 décembre 2020, M. [Z] [I] et Mme [W] [C] épouse [I] ont acquis un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 15], commune déléguée de [Localité 26], à [Localité 22], ce pour le prix de 445 000 €.

Se prévalant de ce que la présence d’une carrière d’exploitation n’avait pas été signalée par les vendeurs et après échec des discussions amiables, par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2023, ils ont fait citer devant le tribunal judiciaire d’Angers M. [P] [S] et Mme [R] [V] épouse [S].

Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 31 décembre 2024, M. [Z] [I] et Mme [W] [C] épouse [I] sollicitent, sur le fondement des dispositions des articles 1112-1 et 1137 et suivants du code civil :

L’annulation de la vente souscrite avec M. [P] [S] et Mme [R] [V] épouse [S] et intervenue le 14 décembre 2020 la condamnation de M. [P] [S] et Mme [R] [V] épouse [S] à leur restituer le prix de vente soit la somme de 445 000 € avec intérêts légaux à compter de la date de la vente et avec le bénéfice de l’anatocisme conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ; la condamnation de M. [P] [S] et Mme [R] [V] épouse [S] à leur payer les sommes de 31 550 € au titre des frais d’actes12 508,27 € au titre des travaux réalisés depuis l’acquisition847 € au titre de la taxe d’habitation de l’année 2021951,10 € au titre de la taxe foncière de l’année 2021984 € au titre de la taxe foncière de l’année 20221099 € au titre des frais d’assurance habitation pour la période 2020 à 20233000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles dans les conditions d’existencesubsidiairement, la condamnation de M. [P] [S] et Mme [R] [V] épouse [S] à leur payer la somme de 63 000 € à titre de dommages et intérêts au titre de la réduction du prix de vente ; la condamnation de M. [P] [S] et Mme [R] [V] épouse [S] à leur payer la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; la condamnation de M. [P] [S] et Mme [R] [V] épouse [S] aux entiers dépens qui comprendront, outre les frais de la présente instance, ceux de toutes mesures conservatoires éventuellement régularisées au jour de la décision à intervenir, lesdits frais étant recouvrés par la SELAFA CHAINTRIER AVOCATS ; l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Ils font valoir que M. [P] [S] et Mme [R] [V] épouse [S] ont fait preuve de réticence dolosive en ne les informant pas de l’existence d’une carrière d’exploitation sur la parcelle voisine de la leur dont ils ne pouvaient ignorer l’existence, ce alors qu’ils avaient fait du calme et de la tranquillité des éléments essentiels de leur consentement ; que la nullité de la vente est encourue à titre principal et subsidiairement peut justifier une réduction du prix.

Ils expliquent ainsi que :

Ils ont découvert postérieurement à l’acquisition au moment de leur emménagement en octobre 2022 l’existence d’une carrière d’exploitation d’argile existante depuis 2014 par la société [K] Terres Cuites sur la parcelle voisine de leur habitation, existence dont les vendeurs ne les ont pas informés alors qu’ils ne pouvaient ignorer l’existence de cette carrière, au vu de l’enquête publique organisée lors de l’année 2013, des panneaux d’affichage, de l’insertion de Madame [S] dans le tissu associatif local et du début d’exploitation dès 2014 par défrichement de la parcelle et de l’abattage des arbres qui avait débuté avant la vente ;

que le voisinage a confirmé que les vendeurs étaient parfaitement informés de l’existence de cette carrière et que la parcelle AI [Cadastre 1] appartenait à la société [K], M. [H], voisin ayant procédé à l’extraction de l’argile pour ladite société, ayant indiqué qu’une extraction avait été réalisée durant l’hiver 2019-2020 ;

Cette exploitation génère d’indéniables nuisances en lien avec l’abattage du bois sur la période de septembre à janvier sans limitation de jour (15 jours d’abattage en 2022 par cinq personnes employant des tronçonneuses), l’extraction puis l’évacuation de l’argile par utilisation d’engins générant du bruit ; ces opérations ne sont nullement limitées dans le temps et surtout pas à une journée par an comme indiqué dans l’avis préalable à l’autorisation donné mais non repris dans l’arrêté du 25 mars 2014 ; que l’arrêté évoque un nombre de rotation de camions pour évacuer la production annuelle d’argile à 52 en moyenne et 122 au maximum ;

L’abattage de la parcelle de bois génère également des nuisances sonores en provenance de l’exploitation agricole « [Localité 23] [Localité 33] » dès lors que le bois fait beaucoup moins office d’écran sonore et alors qu’elles n’étaient auparavant que peu perceptibles ;

A la question de savoir si des nuisances sonores existaient en lien avec la présence des éoliennes, des exploitations agricoles [Localité 24] et [T] [N] mais également de la tuilerie Caillet, M. [P] [S] et Mme [R] [V] épouse [S] avaient répondu qu’il n’y avait pas de nuisance en lien avec les éoliennes et que les exploitations agricoles étaient suffisamment éloignées de l’habitation ;

Ils ne pouvaient avoir connaissance de cette carrière d’exploitation avant la vente, la parcelle sur laquelle est installée la carrière étant classée en zone naturelle outre le fait qu’ils ne sont jamais venus par la route empruntée par M. [P] [S] et Mme [R] [V] épouse [S] et ne sont donc pas passés devant l’entreprise [K] ; qu’ils sont en revanche passés devant l’entreprise Caillet et ont pu constater qu’il n’y avait plus d’activité ; que la carte annexée à l’acte de vente ne fait pas mention de la présence de la carrière à proximité immédiate de leur parcelle, la seule carrière indiquée sur la carte ([Localité 27]) étant distante de plus d’un kilomètre de l’habitation ; qu’ils n’avaient donc pas à effectuer des recherches complémentaires.

*

Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 7 mai 2025, M. [P] [S] et Mme [R] [V] épouse [S] concluent au débouté.

Ils sollicitent reconventionnellement la condamnation in solidum de M. [Z] [I] et Mme [W] [C] épouse [I] à leur payer la somme de 5000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive outre la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Ils font valoir qu’en aucun cas, ils n’ont manqué à leurs obligations contractuelles ou ont fait preuve de réticence dolosive.

Ils expliquent que :

Ils ignoraient l’existence de cette carrière d’exploitation jusqu’à ce que M. [Z] [I] et Mme [W] [C] épouse [I] leur en parlent et qu’ils n’ont jamais subi de quelconques nuisances ;

L’exploitation de la carrière est prévue dans un cadre artisanal, de manière limitée dans le temps et strictement réglementée notamment pour éviter toute nuisance sonore ; qu’ils ne sauraient être tenus responsables de l’éventuel non respect, au demeurant non prouvé par les demandeurs, des dispositions relatives à l’exploitation de la carrière (extraction prévue selon l’arrêté de 2014 en une seule fois et en deux heures avec 18 rotations réalisées par trois camions) ;

Ils ont pris soin d’informer les acheteurs de l’existence d’exploitations agricole et d’éoliennes, l’acte de vente mentionnant bien l’existence de ces exploitations, tout comme apparaissait l’existence de carrières d’exploitation sur la carte annexée à l’acte de vente ;

Après avoir fait une proposition d’achat, quatre jours après la visite du 24 juillet 2020, et après la signature du compromis de vente le 5 août 2020, M. [Z] [I] et Mme [W] [C] épouse [I] sont venus très régulièrement sur la propriété pour procéder à des relevés de mesure et défrichage, ayant ainsi eu tout loisir de découvrir l’environnement naturel ; qu’ils sont en outre nécessairement passés à plusieurs reprises devant l’entreprise [K], où un trou vaguement rempli d’eau était déjà visible.

Il est renvoyé pour de plus amples développements aux conclusions écrites de chacune des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 octobre 2025. L’affaire a été fixée à plaider à l’audience du 4 novembre 2025 puis mise en délibéré au 3 février 2026.

MOTIVATION :

Sur la demande d’annulation de la vente

En application des dispositions de l’article 1131 du code civil, les vices du consentement sont une cause de nullité relative au contrat.

L’article 1130 du Code civil dispose que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Le caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1137 du Code civil définit le dol par le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges ou par la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Constitue ainsi une réticence dolosive le fait pour un contractant de s’abstenir de communiquer à son cocontractant une information connue par lui, en faisant preuve de déloyauté, et en le laissant ainsi volontairement dans l’ignorance d’une situation ou de faits qui, s’il les avait connus, l’aurait amené soit à ne pas contracter soit à contracter à des conditions substantiellement différentes.

Il appartient dès lors à M. [Z] [I] et Mme [W] [C] épouse [I] de démontrer que M. [P] [S] et Mme [R] [V] épouse [S] ont tu volontairement l’existence de la carrière exploitée par la société [K], ce alors que les demandeurs avaient fait du calme de l’environnement une condition essentielle à leur consentement.

Il ressort des pièces produites les éléments suivants :

Par courrier en date du 28 juillet 2020, M. [Z] [I] et Mme [W] [C] épouse [I] ont fait auprès de M. [P] [S] et Mme [R] [V] épouse [S] une offre d’achat de leur bien pour le prix de 445.000 euros. M. [Z] [I] et Mme [W] [C] épouse [I] s’engagent dans ce courrier à acheter, en cas d’acceptation de leur offre, de façon ferme et irrévocable le bien, dont ils rappellent les caractéristiques essentielles, précisant « une maison située à [Adresse 13]. La superficie de ce bien est d’environ 210 m² sur 5 ha de terrain. Il est composé de : une pièce de vie avec cheminée de près de 60 m², une cuisine aménagée, trois chambres dont deux en rez-de-chaussée, un vaste bureau, une véranda, deux garages doubles indépendants, d’une remise ainsi que le matériel de jardin (une tondeuse et une tondo débroussailleuse auto portées). Fosse septique non conforme ». Ce document est rédigé conformément aux usages en vigueur.

Cette offre d’achat faisait suite à la consultation d’une annonce qui décrivait la maison comme « nichée dans sa clairière au sein d’un parc boisé de plus de 5 ha parfaitement entretenus, avec son bel étang romantique » et destinée plus particulièrement « pour les vrais amoureux de la nature et du calme » puis à la visite sur place du bien au cours de l’été 2020, après une première prise de contact réalisée en septembre 2019 au cours de laquelle M. [Z] [I] et Mme [W] [C] épouse [I] avaient exprimé leur souhait de ne pas passer par l’intermédiaire d’une agence immobilière, ce qui à l’époque, compte tenu du mandat de vente exclusif signé par M. [P] [S] et Mme [R] [V] épouse [S] n’était pas possible. Il n’est pas contesté par M. [Z] [I] et Mme [W] [C] épouse [I] que, comme indiqué par les défendeurs, l’offre d’achat a été réalisée quatre jours après la visite de juillet 2020.

L’acte authentique de vente a été signé le 14 décembre 2020 devant Me [F], notaire à [Localité 38] et portait sur l’acquisition du bien situé sur les parcelles cadastrées AI [Cadastre 2], AI [Cadastre 3], AI [Cadastre 4], AI [Cadastre 5] au lieu dit [Localité 30], et, à titre indivis, sur la parcelle AI [Cadastre 19] au lieu dit [Localité 29].

L’acte mentionne expressément en page 20 et page 31 le fait que le bien se trouve à proximité de secteurs où sont exercées des activités soit agricoles, industrielles, artisanales, commerciales ou aéronautiques et rappelle les dispositions de l’article L112-16 du code de la construction et de l’habitation qui dispose que « les dommages causés aux occupants d’un bâtiment par des nuisances dues à des activités agricoles, industrielles, artisanales, commerciales ou aéronautiques, n’entraîne pas droit à réparation lorsque le permis de construire afférents aux bâtiments exposés à ces nuisances a été demandé où l’acte authentique constatant l’aliénation ou la prise de bail établi postérieurement à l’existence des activités les occasionnant dès lors que ces activités s’exercent en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires en vigueur et qu’elles se sont poursuivies dans les mêmes conditions ». Le rappel de cette disposition en page 31 est en lien avec la précision apportée dans l’acte par le vendeur que « l’immeuble est situé à proximité d’une exploitation agricole », l’acquéreur indiquant « prendre acte de la proximité de cette exploitation ».

A l’acte sont annexés divers documents dont notamment le PLU de la commune de [Localité 22], les différents diagnostics ainsi que l’état des risques et pollutions émanant du site NotaRisquesUrba.fr (sollicité le 31 juillet 2020), comportant une cartographie des Installations Classées pour la Protection de l’Environnement (ICPE) sur laquelle apparaissent deux icônes faisant état de la présence de carrières au lieu dit [Localité 27], l’entreprise Caillet étant mentionnée comme établie à [Localité 28] [Adresse 37] à Geste sur la commune de [Localité 22], étant précisé qu’au moment de la vente, cette entreprise n’était plus en activité.

L’existence de la carrière d’exploitation de la Sarl [K] Terres Cuites n’est pas mentionnée sur la cartographie annexée à l’acte.

Il apparaît que cette société avait néanmoins été autorisée par arrêté du 20 janvier 2014 à procéder au défrichement de 2,7896 hectares de bois situés sur deux parcelles distinctes (parcelle A [Cadastre 12] située à [Localité 39] au lieu dit [Adresse 31] et parcelle AI [Cadastre 1] lieu dit, cette deuxième parcelle étant directement voisine de la parcelle objet de la vente, ce pour une durée de trente ans, divisées en six phases prévues comme tel :

Phase I entre 2014 et 2018 : défrichement de 640 m² sur la parcelle AI [Cadastre 1] pour partiesPhase II entre 2019 et 2023 : défrichement de 5820 m² sur les parcelles A [Cadastre 11] [Cadastre 20] et AI [Cadastre 1] pour partiesphase III entre 2024 et 2028 : défrichement de 5837 m² sur les deux parcelles pour parties ; phase IV entre 2029 et [Cadastre 6] : défrichement de 5671 m² sur les deux parcelles pour partiesphase V entre [Cadastre 7] et [Cadastre 8] : défrichement de 4949 m² sur la parcelle AI [Cadastre 1] pour partiesphase VI entre [Cadastre 9] et [Cadastre 10] : défrichement de 4979 m² sur la parcelle AI [Cadastre 1] pour parties ;

Bien que l’arrêté mentionnait un début de phase II à partir de 2019, M. [Z] [I] et Mme [W] [C] épouse [I] indiquent dans leurs conclusions que la phase II a débuté en octobre 2022, soit un peu moins de deux ans après la réalisation de la vente.

M. [P] [S] et Mme [R] [V] épouse [S] ne peuvent raisonnablement soutenir ne pas avoir été informés de l’existence de cette carrière d’extraction, dès lors que :

ils ne contestent pas avoir connaissance de l’existence, historique, d’activités artisanales de fabrication de briques et tuiles d’argile, dans ce secteur géographique dont les noms des villages témoignent ; leur bien se trouvait à proximité immédiate de la carrière ; en aucun cas, le « trou plus ou moins rempli d’eau » ne pouvait être confondu, comme les défendeurs le soutiennent, avec une zone d’enfouissement des déchets, lesquels font l’objet de réglementations spécifiques ; leur propre voisin M. [H] a exploité la carrière d’extraction d’argile durant quarante ans sur la parcelle AI [Cadastre 1], ce dont ce dernier atteste dans une attestation du 12 juin 2024 ; des formalités de publicité ont eu lieu préalablement à la prise de l’arrêté du 20 janvier 2014 ainsi qu’une enquête publique que M. [P] [S] et Mme [R] [V] épouse [S] ne pouvaient ignorer, ce d’autant plus que cette dernière était investie localement dans cette bourgade de petite taille.

Ces éléments sont surtout corroborés par les termes du courrier adressé par la compagnie MMA le 7 février 2023 dans le cadre des démarches amiables réalisées, qui précisent que « mon assuré n’a pas estimé nécessaire de vous mentionner ces éléments qui ne se rapportaient nullement au bien que vous avez acheté. De plus, il n’était pas censé savoir que celui-ci aurait un caractère déterminant pour vous », ces termes établissant sans ambiguité que M. [P] [S] et Mme [R] [V] épouse [S] avaient connaissance de l’existence de cette carrière.

En outre, M. [P] [S] et Mme [R] [V] épouse [S] n’ignoraient pas le souhait de M. [Z] [I] et Mme [W] [C] épouse [I] de trouver un bien immobilier se trouvant dans un environnement calme puisque d’une part, le contenu de l’annonce vantait en des termes hyperboliques le calme de la propriété, ce qui ne pouvait qu’attirer des acheteurs pour lesquels cette condition était sinon déterminante du moins particulièrement importante et que d’autre part, M. [P] [S] et Mme [R] [V] épouse [S] indiquent avoir expressément mentionné à M. [Z] [I] et Mme [W] [C] épouse [I] la présence d’une exploitation agricole et d’éoliennes à proximité, cette mention faisant suite à une interpellation de M. [Z] [I] et Mme [W] [C] épouse [I] quant à l’existence de nuisances sonores dans l’environnement proche.

Ils ont d’ailleurs pris soin de rappeler à deux reprises dans l’acte d’achat les dispositions de l’article L112-16 du code de la construction et de l’habitation, ces précautions témoignant de la volonté des vendeurs de se prémunir de tout reproche potentiel fait postérieurement à l’acte quant à une dissimulation d’activités potentiellement sources de nuisances sonores.

Néanmoins, pour qu’il puisse leur être reproché d’avoir dissimulé l’existence de la carrière [K], encore faut-il démontrer qu’ils auraient eu connaissance de nuisances sonores engendrées par cette activité et qu’ils auraient fait le choix de ne pas les mentionner.

En l’espèce, il résulte de l’arrêté du 20 janvier 2014 précité que six phases distinctes ont été arrêtées, le volume de défrichage en phase I étant de 640 m2 et de 5820 m2 en phase II soit environ neuf fois plus en phase II qu’en phase I. L’augmentation du volume de défrichage a dès lors nécessairement entraîné une augmentation de l’activité et généré des nuisances sonores qui jusqu’à présent n’étaient que peu perceptibles, comme le soutiennent M. [P] [S] et Mme [R] [V] épouse [S], outre le fait qu’elles sont limitées dans le temps sur la période de septembre à janvier. Ce constat est corroboré par le fait que durant près de 20 mois, M. [Z] [I] et Mme [W] [C] épouse [I] ne se sont plaints d’aucune nuisance sonore en lien avec la présence de cette carrière dont ils précisent qu’ils l’ont découverte en octobre 2022.

Dès lors, il ne peut être retenu à l’égard de M. [P] [S] et Mme [R] [V] épouse [S] une réticence dolosive.

Les demandes tendant à l’annulation de la vente, à la restitution du prix de vente et des frais engagés et subsidiairement, aux fins de réduction du prix, seront dès lors rejetées.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation de M. [Z] [I] et Mme [W] [C] épouse [I] à des dommages et intérêts pour procédure abusive :

L’abus de droit suppose le fait de poursuivre une fin étrangère à la demande formée en justice (pour des fins soit dilatoires, vexatoires ou visant à faire pression sur une partie) ; il ne saurait en outre être confondu avec la mauvaise foi ou se déduire du caractère excessif des demandes formées, une partie pouvant se tromper sur l’étendue de ses droits, le bien-fondé de ses prétentions ou l’évaluation de son préjudice. Aucun élément en ce sens n’est caractérisé en l’espèce. M. [P] [S] et Mme [R] [V] épouse [S] seront déboutés de leur demande en ce sens.

Sur l’article 700 et les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Partie perdante, M. [Z] [I] et Mme [W] [C] épouse [I] seront condamnés in solidum aux dépens outre au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit.

DISPOSITIF :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DEBOUTE M. [Z] [I] et Mme [W] [C] épouse [I] de l’ensemble de leurs demandes ;

REJETTE la demande reconventionnelle de M. [P] [S] et Mme [R] [V] épouse [S] de condamnation de M. [Z] [I] et Mme [W] [C] épouse [I] au paiement de la somme de 5.000 euros pour procédure abusive ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [I] et Mme [W] [C] épouse [I] aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le TROIS FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté de Valérie PELLEREAU, Greffière, lesquels ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT