MINUTE N° 317/2024

ORDONNANCE DU:

23 Octobre 2024

ROLE:

N° RG 24/00171 – N° Portalis DBZ2-W-B7I-IELJ

S.C.I. MG IMMO

C/

S.A.S. S.DOREZ

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e BETREMIEUX

M^e FRISCOURT

le

Copie(s) délivrée(s)

à M^e BETREMIEUX

M^e FRISCOURT

le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

Ce jour, vingt trois Octobre deux mil vingt quatre, en la salle des audiences du Tribunal judiciaire de BETHUNE

Guillaume MEUNIER, Président, assisté de Laëtitia WEGNER, Greffier principal tenant l’audience des référés.

Dans la cause entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. MG IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1] / France

représentée par Maître Dimitri BETREMIEUX, avocat au barreau de LILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. S.DOREZ, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas FRISCOURT, avocat au barreau de LILLE

A l’appel de la cause ;

A l’audience du 18 Septembre 2024 ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, et indiqué que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2024;

Sur quoi, le Président, Juge des référés a rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSE DU LITIGEPar acte sous seing privé du 8 juin 2021, la SCI MG Immo a consenti à la SAS S.Dorez un bail commercial pour un immeuble à usage de commerce sis [Adresse 1] à [Localité 4], pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter rétroactivement du 17 décembre 2020 pour se terminer le 16 décembre 2029, moyennant un loyer annuel de 12 000 euros hors taxes, payable en 12 termes égaux de 1 000 euros hors taxes chacun, outre un dépôt de garantie de 1 000 euros et le remboursement des charges et taxes.

La SCI MG Immo allègue que la SAS S.Dorez ne réglerait pas régulièrement les loyers.

Le 25 mars 2024, la SCI MG Immo a fait délivrer à la SAS S.Dorez un commandement de payer la somme de 12 870,64 euros au titre des loyers impayés au 31 décembre 2023, des loyers de janvier à mars 2024, et du coût de l’acte, visant la clause résolutoire figurant au bail.

Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par acte de commissaire de justice du 22 mai 2024, la SCI MG Immo a fait assigner la SAS S.Dorez devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de voir :

Condamner la SAS S.Dorez au paiement de la somme de 13 888,16 euros à titre de provision au titre des loyers, charges et accessoires dus au 25 avril 2024 avec intérêts au taux légal ;

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et dire le bail résilié à compter du 25 avril 2024 ;

Ordonner la libération des lieux par la SAS S.Dorez ou tout occupant introduit de son chef, et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;

ordonner l’expulsion de la SAS S.Dorez et de tout occupant introduit de son chef avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la SAS S.Dorez ;

assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;

condamner la SAS S.Dorez au paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation fixée à la somme de 32,88 euros par jour à compter du 25 avril 2024, date de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés ;

dire et juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur ;

condamner la SAS S.Dorez aux entiers frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ainsi que les frais de levée des créanciers inscrits sur le fonds de commerce ;

condamner la société Y (sic) au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Initialement fixée à l’audience du 3 juillet 2024, l’affaire a été successivement renvoyée à la demande des parties pour être appelée à l’audience du 18 septembre 2024.

A l’audience du 18 septembre 2024, la SCI MG Immo maintient ses demandes et sollicite qu’il soit fait droit aux demandes formulées dans son assignation aux fins de condamnation à l’encontre de la société S. Dorez.

Elle fait valoir que :

le local a été séparé en deux lots, l’un correspondant au local commercial et l’autre à l’appartement y attenant ;

le loyer était initialement minoré car l’appartement était occupé par le gérant de la SCI MG Immo, Monsieur [P] ;

les pièces comptables produites par la défenderesse ne permettent pas de justifier d’un paiement ;

il n’y a eu aucune demande d’autorisation de travaux par la SAS S. Dorez ;

le bail date d’il y a 4 ans et il n’y a eu aucun échange concernant des infiltrations ;

le fonds de commerce a été cédé à la SAS S. Dorez alors que l’activité était florissante ; un prêt vendeur a été consenti pour 35 000 euros ; il n’est plus payé non plus.

En défense, la SAS S.Dorez, aux termes de ses conclusions sollicite du juge des référés de céans de :

A titre principal, prononcer que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 25 mars 2024 est nul ;

A titre subsidiaire, prononcer que la mauvaise foi du bailleur est établie et en conséquent, prononcer que le bailleur ne peut se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial ;

A titre très subsidiaire,

Prononcer le report ou l’échelonnement, dans la limite de deux années, du paiement des sommes dues, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire ;

Prononcer que les sommes correspondantes aux éventuelles échéances reportées porteront intérêt au taux légal et que les paiements effectués s’imputeront d’abord sur le principal ;

En tout état de cause,

Prononcer sur les demandes, fins et conclusions de la société S. Dorez sont recevables et bien fondées (sic) ;

Rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions de la société SCI MG Immo ;

Condamner la société SCI MG Immo à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI MG Immo aux entiers frais et dépens.

A l’audience, au soutien de ses prétentions, la société S. Dorez fait essentiellement valoir que :

Elle a récupéré un commerce en difficultés ;

Le fonds de commerce a été vendu par le bailleur, qui connaissait donc les difficultés ;

Elle conteste le commandement de payer ;

Le décompte comprend 53 lignes pour des loyers impayés ; il est raturé, il y a des doublons, des lignes barrées ; il n’y a aucune différence entre les loyers et les charges, entre ce qui est payé et ce qui ne l’est pas ;

Le décompte date du 25 avril 2024 ; un virement de 1 200 euros a été effectué le 29 avril 2024 ; ce versement n’est pas enregistré ;

Pour l’année 2022, il y a des différences de montants de loyers ;

Il n’y a pas d’individualisation de compteur entre le local et l’habitation ;

Il n’y a aucun avis de taxe foncière ;

Les décomptes sont incompréhensibles ;

Dans son compte de résultat, au 30 septembre 2023, la dette de loyers a été payée ; ces comptes sont attestés par un expert-comptable : les loyers sont payés jusque septembre 2023 ;

Subsidiairement, elle demande des délais de paiement.

La présente décision sera contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2024.

Le juge des référés a autorisé la production par les parties, d’une note en délibéré sous quinzaine, soit avant le 2 octobre 2024. Il leur appartient de produire une note de l’expert-comptable qui explique la différence entre les sommes portées au décompte annexé au commandement de payer et celles figurant au compte de résultat de la société S. Dorez. Il est demandé à la société S. Dorez de produire les justificatifs des paiements mensuels allégués et à la SCI MG Immo de produire les quittances de loyers.

En cours de délibéré, la SCI MG Immo a transmis, par message RPVA de son conseil du 26 septembre 2024, un « courrier du comptable des parties ». Le conseil de la SCI MG Immo indique que « ce n’est pas parce qu’une somme est portée en charges d’exploitation au compte de résultat d’une société qu’elle est nécessairement payée » et précise qu’ « il n’existe pas entre les parties de facture ou de quittance relatives au paiement des loyers ». Le courrier de l’expert-comptable daté du 25 septembre 2024 mentionne notamment qu’ « il n’y a pas de facture mensuelle de loyer entre MG IMMO SCI et S. DOREZ SAS », que « les règlements des factures se font par virements par la S.DOREZ SAS », que « le solde du compte « MG IMMO SCI » au 30/09/2023 de 11 248 € est bien enregistré en dette fournisseur indiquant le solde des retards de loyers impayés (différence entre l’enregistrement des factures loyers et des virements ».

Pour sa part, la société S. Dorez a produit, par l’intermédiaire de son conseil, une note en délibéré parvenue au greffe du tribunal judiciaire de Béthune le 1er octobre 2024. Elle estime que des sommes injustifiées lui ont été facturées au titre des taxes foncières, à hauteur de 9 388,16 euros, soit le montant figurant au décompte inclus dans le commandement de payer au titre des « loyers impayés au 31/12/2023 ».

Par message RPVA du 2 octobre 2024, le conseil de la SCI MG Immo a réitéré qu’il n’y a aucune difficulté quant aux sommes réclamées et que « par jugement du 20 septembre 2024, (…) le tribunal de commerce d’Arras a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la SAS S. Dorez ».

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé que selon l’article L622-21 du code de commerce : « I.-Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

II.-Il arrête ou interdit également toute procédure d’exécution de la part de ces créanciers tant sur les meubles que sur les immeubles ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d’ouverture.

III.-Les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont en conséquence interrompus. ».

Aux termes de l’article 371 du code de procédure civile, « En aucun cas l’instance n’est interrompue si l’événement survient ou est notifié après l’ouverture des débats. »

Il convient que le jugement d’ouverture de la procédure intervienne avant l’ouverture des débats à défaut de quoi l’instance sera réputée valablement poursuivie.

En l’espèce, par message RPVA du 1er octobre 2024, le conseil de la SCI MG Immo a indiqué que la SAS S. Dorez a fait l’objet d’une ouverture de procédure de redressement judiciaire selon jugement du tribunal de commerce d’Arras du 20 septembre 2024.

Toutefois, ce jugement est intervenu postérieurement à l’ouverture des débats de la présente instance.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’interrompre la présente instance.

Sur les créanciers inscrits

L’article L. 143-2 du code du commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions (nantissement ou privilège) doit notifier sa demande aux créanciers inscrits antérieurement. Le jugement ne peut intervenir qu’un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, la demanderesse produit un état des inscriptions sur le fonds de commerce de la SAS S.Dorez, ainsi que les expéditions d’actes de dénonciations à créanciers inscrits sur fonds de commerce, dont deux sont signifiés à la SA Caisse d’Epargne et de prévoyance Hauts de France, en ses agences de [Localité 3] et de [Localité 2] en date du 30 mai 2024, et à la SA Diac en dates des 27 et 28 mai 2024.

Dès lors, la présente décision sera opposable aux créanciers inscrits sur le fonds, auxquels la demande en résiliation de bail commercial a été signifié.

Sur le constat de la clause résolutoire du bail

La SCI MG Immo produit aux débats pour justifier de sa demande en constatation de résiliation de bail, copies :

— du bail du 8 juin 2021, qui contient une clause résolutoire aux termes de laquelle « il est expressément convenu qu’en cas de non-exécution par le « Preneur » de l’un quelconque de ses engagements ou en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le « Bailleur », le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extra-judiciaire au « Preneur » de régulariser sa situation et contenant déclaration par le « Bailleur » d’user du bénéfice de la présente clause. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner le délai d’un mois imparti au destinataire pour régulariser la situation. (…) » ;

— du commandement de payer la somme de 12 870,64 euros, dont 12 988, 16 euros au titre de l’arriéré de loyers impayés, à laquelle il convient de déduire la somme de 300 euros figurant comme « versements antérieurs », qui a été délivré le 25 mars 2024 avec rappel de la clause résolutoire, et mention du délai d’un mois pour procéder à la régularisation des sommes impayées, conformément aux dispositions de l’article L145-41 du code de commerce ;

— d’extraits comptables de « compte 411 DOREZ (SAS S. DOREZ) pour la période du 01/01/2024 au 31/12/2024 (pièce 3/1 de la demanderesse), de « compte 411 DOREZ (SAS S. DOREZ) pour la période du 01/01/2022 au 31/12/2022 (pièce 1 de la note en délibéré de la demanderesse),de « compte 411 DOREZ (SAS S. DOREZ) pour la période du 01/01/2023 au 31/12/2023 (pièce 2 de la note en délibéré de la demanderesse) ;

— de copies d’avis d’impôt, Taxes foncières pour 2022 (pièce 3 de la note en délibéré de la demanderesse), Taxes foncières pour 2023 (pièce 4 de la note en délibéré de la demanderesse).

Il sera relevé que le commandement de payer fait mention dans l’encadré de décompte des « Loyers impayés au 31/12/2023 selon décompte annexée ». Toutefois, le « décompte annexé » ne l’est pas à l’acte de commandement produit, et n’est pas davantage produit aux débats, ou même, spécifié comme figurant dans les pièces versées aux débats.

Au regard des extraits comptables produits, il apparait notamment que :

Au titre de l’année 2024, à la date du 01/01/2023, figurent au débit : 12 écritures intitulées « SAS S.DOREZ -LOCATION IMMOBILIE » pour un montant unitaire de « 1 200,00 », 5 autres écritures de même intitulé pour un montant unitaire de « 840,00 » ;

Au titre de l’année 2024, sur la période du 31/01/2023 au 31/05/2024, à la date de chaque fin de mois, figure un montant de « 1 200,00 » en correspondance d’un intitulé « SAS S.DOREZ », soit 17 écritures de ce montant ;

Une écriture « SAS S.DOREZ REGUL » figure à la date du 31/12/2023 pour un montant de 1 003,36 euros, sans que cette écriture ne soit expliquée ;

Des écritures manifestement pour « Taxes foncières » intitulées « TF » figurent également :

au 01/01/2023, « SAS S.DOREZ TF 27 J.GUESDE » au crédit pour « 369,60 », précision faite que l’immeuble loué se situe au [Adresse 1] à [Localité 4] ; cette écriture n’est expliquée que dans la note de l’expert-comptable, produite en délibéré,

au 01/01/2023 « SAS S.DOREZ /TF 2021-SAS S.DO » au débit pour « 1 245,60 », étant précisé qu’aucun avis de taxe foncière pour l’année 2021 n’est produit,

au 01/01/2023 une écriture « TF 2022-SAS S.DOREZ A -Nouveau » pour un montant au débit de « 3 120,00 », apparemment report de l’année précédente, une autre écriture au débit « TF 2022-SAS S.DOREZ A-Nouveau » d’un montant de « 667,20 » à la même date du 01/01/2023, étant précisé que l’avis de taxe foncière produit (pièce 3 de la note en délibéré de la demanderesse) mentionne un total de cotisations de « 2751 »,

au 16/10/2023, une écriture « SAS S.DOREZ TF2023 » au débit pour « 501,60 » ; la copie de l’avis de taxe foncière pour l’année 2023 (pièce 4 de la note en délibéré de la demanderesse) ne comporte pas un tel montant ;

une écriture au « 16/10/2023 », « SAS S.DOREZ 260 x12 » soit « 3 120,00 » au débit ; la note de l’expert-comptable mentionne que cette écriture correspond à « Facturation taxe foncière » « enregistrement une ligne pour lettrage 260 X 12 soit une ligne 3120,00 € ; toutefois, l’indication fournie n’explique pas les montants ni ne justifie des écritures pour 3 621,60 euros (3 120 + 501 ,60), l’avis de taxe foncière 2023 mentionnant un total de cotisations, de 2 912 euros, quand bien même s’agit -il d’un montant hors frais de gestion.

Aussi, les extraits comptables de compte « 411 » ne peuvent, avec l’évidence requise en référés, constituer un décompte locatif, clair et précis, susceptible de permettre au locataire débiteur de connaître exactement les sommes dont il est redevable.

A défaut de l’indication précise des sommes commandées, loyers ou charges détaillées et dates d’échéances impayées l’acte ne permet pas au preneur d’identifier clairement et de manière précise les causes des sommes réclamées, leur bien-fondé et leurs dates d’échéances.

En outre, si le contrat prévoit le remboursement des « taxes municipales afférentes au bien loué, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, les taxes locatives », « la taxe foncière et les taxes additionnelles à cette taxe, actuelles ou futures », « les fournitures et prestations individuelles ou collectives récupérables sur le locataire », la bailleresse ne produit aucune explication du mode de calcul des éventuels proratas de taxes dont elle entend obtenir le remboursement auprès du preneur.

La SCI MG Immo indique dans le corps de son assignation, délivrée le 22 mai 2024, qu’à la date du 25 avril 2024, sa locataire était redevable de la somme de 13 888,16 euros.

Selon extrait comptable du compte « Compte 411DOREZ (SAS S.DOREZ) », pour la période du 01/01/2024 au 31/12/2024, (pièce 8 de la demanderesse ; page 8/6), la somme alléguée due par la locataire est de 20 768,16 euros.

Il sera relevé que ce compte, produit en pièce 8 de la demanderesse, ne comporte pas, en colonne de solde le montant débiteur de 13 888, 16 euros allégué dû à la date du 25 avril 2024, alors que l’extrait de ce même compte « Compte 411DOREZ (SAS S.DOREZ) », produit en pièce 3 de la demanderesse fait apparaître un solde débiteur de 13 888,16 euros à la date du 30 avril 2024 (page 3/2 de la pièce 3).

Le même compte de la comptabilité de la SCI MG IMMO ne comporte pas les mêmes écritures sur les pièces 3 et 8 de la demanderesse.

La SCI MG Immo ne produit pas de décompte actualisé permettant au juge des référés de s’assurer de la réalité des sommes dues comme réclamées dans le commandement de payer signifié.

Dès lors, il ne peut être procédé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Les demandes connexes d’expulsion, d’enlèvement et de dépôt des meubles et objets mobiliers, d’astreinte et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation se trouvent dépourvues d’objet.

Il ne peut davantage être fait droit aux demandes de condamnations en paiement compte tenu de l’absence de justification et de certitude des sommes alléguées dues par la locataire.

Les demandes de « report ou » « échelonnement, dans la limite de deux années, du paiement des sommes dues, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire » et de « prononcer que les sommes correspondantes aux éventuelles échéances reportées porteront intérêt au taux légal et que les paiements effectués s’imputeront d’abord sur le principal » se trouvent de même dépourvues d’objet en l’absence de condamnation à paiement.

Sur les demandes de la SAS S.Dorez de « prononcer que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 25 mars 2024 est nul » et « A titre subsidiaire, prononcer que la mauvaise foi du bailleur est établie »

Il sera rappelé que :

— un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;

— il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer, sachant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ;

— le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

Aussi, compte tenu de la nature des demandes de la SAS S.Dorez, celles-ci ne relèvent pas de la compétence du juge des référés, comme nécessitant l’appréciation des juges du fond.

Sur les demandes accessoires ;

La SCI MG Immo sera tenue aux entiers dépens de l’instance.

Il est équitable de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI MG et la SAS S.Dorez seront déboutées de leurs demandes formulées au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Guillaume Meunier, président du tribunal judiciaire de Béthune, juge des référés, statuant par décision contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal renvoie les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

DIT n’y avoir lieu à référé ;

DEBOUTE la SCI MG Immo de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE la SAS S. Dorez de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI MG Immo aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE la SCI MG Immo et la SAS S. Dorez de leurs demandes respectives formulées sur fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Béthune le 23 octobre 2024, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRESIDENT