TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/02751

N° Portalis DBX4-W-B7I-TEW5

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B24/

DU : 20 Décembre 2024

[U] [B]

C/

[K] [O]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Décembre 2024

à M^e Olivier GROC

Copie certifiée conforme délivrée le 20/12/24 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 20 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 15 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [U] [B],

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [K] [O],

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Marie BATTISTON, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 30 mars 2023, Monsieur [U] [B] a donné en location à Madame [K] [O] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2]), moyennant un loyer actuel de 437,50€ provision sur charges comprise.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandements de payer visant la clause résolutoire était délivré le 21 mars 2024, en vain.

Par acte du 4 juillet 2024, dénoncé le 8 juillet 2024 par voie électronique avec accusé réception au Préfet de la Haute Garonne, Monsieur [U] [B] a fait assigner en référé Madame Madame [K] [O] afin d’obtenir :

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ le paiement à titre provisionnel de la somme de 2.550,04€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 1er juillet 2024,

‒ l’expulsion des occupants,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge,

‒ l’allocation de 800€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation de la locataire aux dépens

L’affaire était appelée à l’audience du 15 novembre 2024.

Monsieur [U] [B], valablement représenté, actualise sa créance à la somme de 2.418,86€ arrêtée au 13 novembre 2024 et maintient ses demandes, même si la locataire a repris le paiement des échéances courantes et un peu plus.

Madame [K] [O], valablement représentée, explique repris le paiement des échéances courantes depuis le mois de septembre et avoir effectué des paiements supplémentaires pour réduire sa dette et propose d’apurer le solde à hauteur de 70€ par mois en plus des échéances courantes. Elle explique avoir été placée en arrêt maladie au mois de juillet 2023 et sa reprise du travail a été un échec et elle est éligible à l’allocation adulte handicapée qu’elle a sollicitée. Elle indique qu’elle a payé le loyer résiduel du mois de novembre 2024 qui n’apparaît pas dans le décompte.

La décision était mise en délibéré au 20 décembre 2024.

Par note en délibéré en date des 15 et 20 novembre 2024, les parties justifiaient de la prise en compte des paiements effectués par la locataire au mois de novembre portant la dette à la somme de 2.253,86€ arrêtée au 19 novembre 2024 comprenant les frais de procédure pour des montant de 73,82€ et 88,58€ soit un arriéré locatif de 2.091,46€

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 8 juillet 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 25 mars 2024 par voie électronique avec accusé de réception dont copie est versée au débat.

L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

Monsieur [U] [B] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 30 mars 2023, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 21 mars 2024 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 21 mars 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la Loi n°668-2023 du 27 juillet 2023 alors que le contrat est antérieur et c’est le délai de deux mois qui s’applique, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 modifié et mentionne la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 21 mai 2024.

Toutefois, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 “V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”.

Il résulte des débats que la locataire a repris le paiement des échéances courantes et propose d’apurer sa dette à raison de mensualités de 70€ en plus du loyers et charges.

Il y a donc lieu de lui accorder le bénéfice des dispositions précitées.

Sur les sommes dues par la locataire :

Madame [K] [O] sera condamnée au paiement de la somme de 2.091,46€ représentant l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 19 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Il convient de lui accorder des délais de paiement à raison de 30 mensualités de 70€, la dernière représentant le solde de la dette.

Il convient, en cas de non respect de ces délais, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [U] [B] l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Madame [K] [O] à lui verser la somme de 300€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens

Madame [K] [O], succombant au principal, supportera les dépens.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort, par remise au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Condamne Madame [K] [O] à payer à Monsieur [U] [B] la somme provisionnelle de 2.091,46€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 19 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Autorise Madame [K] [O] à s’acquitter de sa dette en 30 mensualités de 70€, la dernière représentant le solde de la dette, à partir du mois suivant celui du prononcé de la décision, au plus tard le 15 du mois en plus du loyer et des charges du mois,

Suspend, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties et si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par Madame [K] [O], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

En revanche, à défaut de paiement, par Madame [K] [O] d’une seule mensualité à la date fixée, d’une échéances de loyer ou de charges, la clause résolutoire reprendra son plein effet de droit et sans nouvelle décision judiciaire, 8 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse et en ce cas :

— Constate la résiliation de plein droit du bail au 21 mai 2024,

— Fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation que Madame [K] [O] devra verser à Monsieur [U] [B] et l’y condamne à compter de la déchéance du délai de paiement jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

— Ordonne l’expulsion de Madame [K] [O] et dit, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 11] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

Condamne Madame [K] [O] à payer à Monsieur [U] [B] la somme de 300€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Madame [K] [O] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge