TRIBUNAL JUDICIAIRE

d,'[Localité 1]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01879

N° Portalis DBY2-W-B7J-IEMG

JUGEMENT du

05 Mars 2026

Minute n° 26/00300

S.A., PODELIHA

C/

,

[V], [D]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Pierre LAUGERY

Copie conforme

M^e Karim SMATI

Préfecture du Maine et, [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 05 Mars 2026,

après débats à l’audience du 04 Décembre 2025, présidée par Noémie LEMAY, Juge – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Justine VANDENBULCKE, Greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

A cette date, il avait été indiqué que le jugement serait rendu le 5 février 2026, puis le délibéré a été prorogé au 5 mars 2026, les parties en ayant été informées par courrier.

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A D’HLM, PODELIHA

immatriculée au RCS d,'[Localité 1] sous le n° 057 201 139

dont le siège social est sis, [Adresse 1], ,

[Localité 3],

agissant poursuites et diligences de son Président du Conseil d’Administration, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Sophie BEUCHER, substituant Maître Pierre LAUGERY (SELARL LEXCAP), avocats au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur, [V], [D]

né le 02 Mai 1975 à, [Localité 4] (SOMALIE)

demeurant, [Adresse 2],

[Localité 5]

représenté par Maître Karim SMATI, avocat au barreau d’ANGERS,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 6 août 2020, la SA d’HLM, [T] a donné à bail à usage d’habitation à M,.[V], [D] un logement situé au, [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 240,26 €, et 81,26 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM, [T] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 avril 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 octobre 2025, la SA d’HLM, [T] a fait assigner M,.[V], [D] devant le juge des contentieux de la protection d,'[Localité 1] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 12 juin 2025; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

— ordonner l’expulsion de M,.[V], [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi ;

— condamner M,.[V], [D] à lui payer :

1. la somme de 2.792,64 € à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 3 septembre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

2. l’indemnité d’occupation mensuelle précédemment fixée et ce jusqu’à libération définitive des lieux,

3. la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 04 décembre 2025.

A cette date, la SA d’HLM, [T], représentée par son conseil, réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 3.875,11 €.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Elle s’oppose fermement à l’octroi de délais dans la mesure où il n’y a aucun paiement en 2025 et que le locataire a un problème de régularisation de sa situation du fait de l’utilisation de plusieurs identiés dans différents pays.

Bien que convoqué par acte signifié le 16 octobre 2025 par dépôt à l’acte d’étude, M,.[V], [D] n’est pas présent mais est représenté par Maître, [A]. Celui-ci demande :

— d’ordonner un sursis à éxécution de la mesure d’expulsion jusqu’à minima au 31 mars 2026 ;

— un report de deux ans, ou à defaut un report le plus large, pour le règlement de la somme au principal de 2.798,64 euros ;

— de rejeter la condamnation du locataire au paiement de l’article 700 du code de

procédure civile et celle concernant les dépens.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 février 2026 par mise à disposition au greffe, les parties étant informées.

A cette date le délibéré a été prorogé au 05 mars 2026 par mise à disposition au greffe, les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et,-[Localité 2] par la voie électronique le 17 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

Par ailleurs, la SA d’HLM, [T] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée réceptionnée le 4 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ce même article dispose désormais que "« tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 6 août 2020 contient une clause résolutoire (article 6-7 – La Résiliation ) prévoyant « après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois (…) le présent contrat de location sera résilié de plein droit (…). » Le commandement de payer signifié le 11 avril 2025 fixe un délai de deux mois au locataire pour apurer sa dette.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 11 avril 2025, pour la somme en principal de 1.120,02 € est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 12 juin 2025.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, M,.[V], [D] a demandé l’octroi de délai de paiement, et d’un délai pour quitter les lieux en raison de sa situation qui l’empêche de travailler. Cependant, celui-ci n’a pas repris le paiement du loyer et aucune proposition chiffrée n’est faite.

Dès lors, aucun délai de paiement ni aucune suspension des effets de la clause résolutoire ne peuvent lui être accordés.

La clause résolutoire doit par conséquent produire ses pleins effets. Du fait de la résiliation du bail, M,.[V], [D] est occupant sans droit ni titre des lieux occupés.

Son expulsion sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Par ailleurs, en application de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, outre le contrat de bail signé par le locataire, la SA d’HLM, [T] produit un décompte démontrant que M,.[V], [D] reste devoir la somme de 3.875,11 € à la date du 28 novembre 2025.

Le défendeur n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 3.875,11 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.792,64 € à compter de l’assignation (16 octobre 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

M,.[V], [D] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 11 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les mesures accessoires

M,.[V], [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 avril 2025, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM, [T], M,.[V], [D] sera condamné à lui verser la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 août 2020 entre la SA d’HLM, [T] et M,.[V], [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au, [Adresse 3] sont réunies à la date du 12 juin 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M,.[V], [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M,.[V], [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM, [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M,.[V], [D] à verser à la SA d’HLM, [T] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter du 11 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M,.[V], [D] à verser à la SA d’HLM, [T] la somme de Trois Mille Huit Cent Soixante-Quinze euros onze centimes (3.875,11 € ) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 28 novembre 2025 (incluant l’échéance du mois de novembre 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.792,64 € à compter de l’assignation du 16 octobre 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M,.[V], [D] à verser à la SA d’HLM, [T] une somme de Cent Cinquante euros (150 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M,.[V], [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 avril 2025, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera communiquée par le greffe à la préfecture de Maine-et,-[Localité 2] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le Greffier, Le Président,