LE 21 MAI 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ ANGERS

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N° RG 25/642 – N° Portalis DBY2-W-B7J-IEOJ

O R D O N N A N C E

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Le VINGT ET UN MAI DEUX MIL VINGT SIX, Nous, Benoît GIRAUD, Président du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, assisté de Aurore TIPHAIGNE, Greffière présente lors des débats et lors de la mise à disposition, avons rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDERESSE :

S.C.I. SB, immatriculée au RCS D'[Localité 1] sous le N° 528 975 592, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Romain BLANCHARD, de la SELARL GAYA AVOCATS, Avocat au barreau d’ANGERS

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. [Adresse 2] (anciennement dénommée AXO ET ACTIFS [Localité 1]), immatriculée au RCS D'[Localité 1] sous le N° 813 497 203, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Nicolas ORHAN de la SCP OUEST DEFENSE & CONSEIL, Avocats au barreau de SAUMUR, substitué par Maître Chloé GABORY, Avocats au barreau d’ANGERS,

*************

Vu l’exploit introductif du présent Référé en date du 18 Novembre 2025; les débats ayant eu lieu à l’audience du 30 Avril 2026 pour l’ordonnance être rendue ce jour, ce dont les parties comparantes ont été avisées ;

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 28 mars 2018, la société civile immobilière SB (ci-après “SCI SB”) a consenti un bail commercial à la société Axo et Actifs Angers devenue [Adresse 4], portant sur des locaux situés au [Adresse 1] à ANGERS (49), d’une durée de neuf ans et à effet du 1er avril 2018.

La société [Adresse 5] de l'[Adresse 6] ayant été défaillante dans le règlement de ses loyers, la SCI SB lui a fait délivrer trois commandements de payer visant la clause résolutoire, par actes de commissaire de justice du 9 novembre 2023, du 2 décembre 2024 puis du 16 avril 2025, la société [Adresse 7] [Adresse 8] régularisant sa dette locative après chacun de ces commandements de payer.

La société [Adresse 4] ayant de nouveau cessé de régler ses loyers à compter du mois de juillet 2025, la SCI SB lui a, par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2025, fait délivrer un quatrième commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 1288 euros au titre des loyers et charges afférentes, outre le droit proportionnel et le coût de l’acte.

C.EXE :

Maître [H] [I]

Maître [Z] [F]

C.C

Copie Dossier

La SCI SB souhaitant par ailleurs réaliser des travaux sur la chaudière installée dans le local pris à bail, elle a également fait délivrer à la société [Adresse 4], par actes de commissaire de justice du 2 décembre 2024 puis du 16 avril 2025, une sommation immédiate et sans délai de laisser pénétrer dans les locaux loués l’artisan de la SCI SB afin qu’il puisse intervenir.

*

Au motif que le dernier commandement de payer serait resté infructueux, ainsi que la sommation de faire, la SCI SB, par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2025, a fait assigner la société [Adresse 4] devant le président du tribunal judiciaire d’Angers statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial à la date du 16 mai 2025 ou subsidiairement, à la date du 26 octobre 2025

— condamner la société Avenue [Adresse 9] à lui payer une provision de 859,20 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du lendemain de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la complète libération des lieux

— condamner la société [Adresse 4] à lui payer

à titre principal, une provision de 4 684,02 euros au titre des dettes locatives et d’indemnité d’occupation en cas d’acquisition de la clause résolutoire au 16 mai 2025à titre subsidiaire, une provision de 2 631,18 euros au titre des dettes locatives et d’indemnité d’occupation en cas d’acquisition de la clause résolutoire au 26 octobre 2025- ordonner l’expulsion de la société Avenue de l’Immo et de tous occupants de son chef sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de 15 jours à la suite de la signification de l’ordonnance à intervenir au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier.

— condamner la société [Adresse 4] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de commissaire de justice pour l’ensemble des commandements de payer, les deux sommations de faire et également les frais de greffe relatifs à l’état des créances et les dépens de l’instance

— condamner la société Avenue de l’Immo à lui payer une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique (RPVA) le 11 mars 2026, la SCI SB a maintenu ses demandes et sollicite en outre le rejet des demandes de la société [Adresse 4].

A l’appui de ses prétentions et sur le fondement des articles L 145-41 du code de commerce et 835 du code de procédure civile, la SCI SB sollicite du juge des référés qu’il constate l’acquisition de la clause résolutoire et ordonne l’expulsion de la société [Adresse 4], à titre principal, au motif que cette dernière n’a pas satisfait à la sommation de faire visant la clause résolutoire signifiée le 16 avril 2025, et à titre subsidiaire, au motif qu’elle n’a pas réglé la dette locative dans le délai d’un mois selon le commandement de payer signifié le 26 septembre 2025. La SCI SB sollicite également le paiement d’une indemnité d’occupation conformément aux stipulations du contrat de bail qui prévoient que l’indemnité d’occupation est applicable à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et s’élève à la valeur du double du loyer en vigueur.

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Aux termes de ses dernières conclusions en défense signifiées par voie électronique (RPVA) le 15 avril 2026, la société [Adresse 4] sollicite du juge des référés de:

— à titre principal, se déclarer incompétent pour statuer en référé sur les demandes de la SCI SB pour défaut d’urgence

— à titre subsidiaire, débouter la SCI SB de l’ensemble de ses demandes comme étant mal fondées

— en tout état de cause,

condamner la SCI SB aux dépens condamner la SCI SB à lui payer une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions et se fondant sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civil, la société [Adresse 4] soutient que l’ensemble des loyers visés par le commandement de payer du 26 septembre 2025 ont été intégralement payés, de sorte qu’il n’existe plus de dette locative pouvant justifier l’acquisition de la clause résolutoire. Elle ajoute que s’est instauré entre les parties un usage contractuel de règlement des loyers sur une périodicité non pas mensuelle mais trimestrielle, pour en déduire l’existence d’une contestation sérieuse quant à la réalité et la gravité des manquements allégués par la SCI SB faisant obstacle à la compétence du juge des référés.

A titre subsidiaire, au soutien de sa demande de rejet des demandes de la SCI SB comme étant mal fondées, la société [Adresse 4] fait valoir l’absence de dette locative, ainsi que l’absence de refus ou d’empêchement de laisser intervenir l’entreprise mandatée par le bailleur. Elle ajoute que la SCI SB a tacitement renoncé à se prévaloir de la clause résolutoire et qu’elle agit de mauvaise foi dès lors que son action est uniquement motivée par son projet de vente de l’immeuble dans lequel se situe les locaux pris à bail.

*

A l’audience du 30 avril 2026, la SCI SB et la société [Adresse 4] ont réitéré leurs moyens et prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence au sens des dispositions sus-visées pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail commercial, dès lors qu’il n’existe aucune contestation sérieuse.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, il revient au bailleur qui sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire de rapporter la preuve de sa créance.

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— A titre principal, sur la constatation de la clause résolutoire pour non-respect de la sommation du 16 avril 2025

En l’espèce, par une sommation du 16 avril 2025, la SCI SB a enjoint “immédiatement et sans délai” à la société [Adresse 4] de permettre à l’entreprise désignée par le bailleur d’accéder aux locaux loués afin de réaliser des travaux de chauffage.

Bien que le texte de la clause résolutoire soit reproduit dans la sommation, le délai d’un mois prévu par l’article L 145-41 du code de commerce n’est pas expressément visé par l’acte signifié qui fait sommation au locataire “immédiatement et sans délai”.

En tout état de cause, la sanction prévue en cas de non-respect de la sommation n’est pas la résolution de plein droit mais la résolution judiciaire du bail dès lors qu’il est précisé dans l’acte “qu’à défaut d’y satisfaire, le bailleur engagera immédiatement une procédure judiciaire à votre encontre visant à vous contraindre sous astreinte à la présente obligation, à demander la résolution du bail et la condamnation au paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée”.

Dans ces conditions, le non-respect de la sommation de faire du 16 avril 2025, sous réserve qu’il soit établi, est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

En tout état de cause, il appartient à la SCI SB de rapporter la preuve de l’inexécution d’une obligation contractuelle de la société [Adresse 4].

La SCI SB reproche à la société [Adresse 4] un défaut d’exécution de la clause II-5 du contrat qui impose au locataire “de souffrir, quelque gêne qu’elles lui causeraient, les réparations, reconstructions, surélévations, l’accessibilité aux handicapés et travaux quelconques que le bailleur fera exécuter dans l’immeuble, sans pouvoir demander aucune indemnité ni diminution de loyer, quelles qu’en soient l’importance et la durée, et par dérogation à l’article 1724 du code civil, alors que cette dernière excéderait 40 jours”. Or, s’agissant d’une clause de tolérance, elle ne prévoit pas une obligation de faire à la charge de la société Avenue de l’Immo pouvant faire l’objet d’une sanction en cas de non-respect.

Enfin, à l’exception des deux sommations de faire versées à la procédure, la SCI SB ne rapporte pas la preuve que la société [Adresse 5] de l'[Adresse 6] empêcherait l’intervention d’une entreprise aux fins de réaliser des travaux de chauffage, cette dernière produisant par ailleurs des échanges de messages dont il résulte qu’elle a donné son accord pour l’intervention d’une entreprise et que le rendez-vous a dû être annulé du fait de cette dernière.

En conséquence, la SCI SB sera déboutée de sa demande de constatation de la clause résolutoire pour non-respect de la sommation du 16 avril 2025.

— A titre subsidiaire, sur la constatation de la clause résolutoire pour non-respect du commandement de payer du 26 septembre 2025

En l’espèce, par un commandement de payer du 26 septembre 2025, la SCI SB a réclamé à la société [Adresse 4] le paiement de la somme de 1 288 euros au titre des loyers impayés et charges afférentes pour les mois de juillet, août et septembre 2025, outre le droit proportionnel et le coût de l’acte, tout en précisant qu’à défaut de règlement dans un délai d’un mois, le contrat se trouverait résilié de plein droit par application de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties.

La régularité de ce commandement de payer, en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent, est établie.

De surcroît, il ressort des extraits de compte versés aux débats que si les sommes réclamées par ce commandement de payer ont été acquittées, elles ne l’ont pas été dans les délais impartis, les règlements partiels ou avant assignation étant inopérants pour faire cesser les effets de la clause résolutoire. En effet les sommes visées par le commandement de payer ont été acquittées, selon les justificatif produits par la société Avenue de l’Immo, le 25 novembre 2025 soit près d’un mois après l’expiration du délai prévu au commandement de payer.

En outre, alors que le contrat de bail prévoit un paiement des loyers mensuel et d’avance le 10 de chaque mois, la société [Adresse 4] n’est pas fondée à invoquer un accord tacite qui serait intervenu avec le bailleur pour des paiements selon une autre périodicité, de même qu’elle n’est pas fondée à faire valoir une renonciation de la SCI SB à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire.

En effet, il résulte des différents commandements de payer visant la clause résolutoire signifiés à la société [Adresse 4] depuis le mois de novembre 2023, ainsi que des termes de sa mise en demeure du 15 février 2024, que la SCI SB n’a pas donné son accord pour un paiement du loyer selon une périodicité autre que celle prévue au contrat.

En outre, la SCI SB fonde sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le dernier commandement de payer signifié le 26 septembre 2025, et il ne résulte d’aucun élément du dossier qu’elle aurait renoncé sans équivoque à la clause résolutoire.

Enfin, la société [Adresse 10][Adresse 6] est mal venue de contester la bonne foi du bailleur dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire, alors que ses défauts de paiement ont contraint la SCI SB à lui signifier à quatre reprises un commandement de payer visant la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 26 octobre 2025, avec toutes les conséquences de droit qui en découlent.

II. Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

*

En l’espèce, la société [Adresse 4] est, à compter de la résiliation de plein droit du bail commercial, occupant sans droit ni titre des locaux loués situés au [Adresse 11] à [Localité 1] (49).

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la société [Adresse 4], de ses biens et de tout occupant de son chef des locaux litigieux.

Il n’y a pas lieu d’ordonner cette expulsion sous astreinte, une telle mesure étant assortie du concours de la force publique et d’un serrurier.

III. Sur les demandes de provisions

Aux termes des dispositions de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut toujours accorder une provision au créancier.

Aussi, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Par ailleurs, il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers, mais d’une indemnité d’occupation. Cette indemnité d’occupation est destinée à indemniser les bailleurs, d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation, et d’autre part, du fait qu’ils sont privés de la libre disposition des locaux.

A défaut d’indication dans le contrat de bail du montant de l’indemnité d’occupation à fixer, celui-ci sera équivalent au montant du loyer mensuel, charges incluses.

1-Sur la demande de provision à valoir sur l’arriéré de loyers et charges

En l’espèce, eu égard aux pièces produites, il apparaît que la société [Adresse 4] est à jour du paiement de ses loyers, de sorte que la demande de provision de la SCI SB à valoir sur l’arriéré de loyers et charges sera rejetée.

2-Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le loyer mensuel, charges incluses, est porté à la somme de 429,60 euros par mois.

La clause résolutoire prévue au contrat de bail stipule que, à compter de la résolution du contrat, l’indemnité d’occupation sera égale au double du loyer mensuel en vigueur, soit en l’espèce 859,20 euros.

Par conséquent il convient de condamner la société [Adresse 4] à payer à la SCI SB la somme de 859,20 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 26 octobre 2025, date à partir de laquelle cette dernière est occupante sans droit ni titre des locaux loués, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

IV.Sur les demandes accessoires

1-Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la société [Adresse 4], qui succombe, aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 septembre 2025 et les frais de greffe relatifs à l’état des créances.

Si le coût du commandement afférent à la présente instance peut être effectivement compris dans les dépens, les autres commandements, qui ne sont pas des actes préalables nécessaires à l’engagement de l’instance, ni à une instance ayant préparé l’instance présente, ne seront pas inclus dans les dépens.

2-Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI SB les sommes engagées par elle pour faire valoir ses droits. Par conséquent, il convient de condamner la société [Adresse 4] à lui payer une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, Benoît Giraud, président du tribunal judiciaire d’Angers, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Vu les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

Vu les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce ;

Vu le contrat de bail commercial liant les parties ;

Constatons la résiliation de plein droit par l’effet de la clause résolutoire à la date du 26 octobre 2025, du bail consenti le 1er avril 2018 par la société civile immobilière SB à la société [Adresse 4] ;

Constatons que la société Avenue de l'[Adresse 6] est sans droit ni titre depuis le 26 octobre 2025;

Ordonnons, en conséquence, l’expulsion de la société [Adresse 4] ainsi que de ses biens et de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 1] (49), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Déboutons la société civile immobilière SB de sa demande d’astreinte ;

Déboutons la société civile immobilière SB de sa demande de provision à valoir sur l’arriéré de loyers ;

Condamnons la société [Adresse 4] à payer à la société civile immobilière SB une indemnité d’occupation s’élevant à la somme mensuelle de 859,20 euros, à compter du 26 octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons la société [Adresse 4] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 septembre 2025 ainsi que les frais de greffe relatifs à l’état des créances ;

Condamnons la société Avenue de l’Immo à payer à la société civile immobilière SB la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé à la date ci-dessus par mise à disposition au greffe, la présente ordonnance a été signée par Benoît Giraud, président, juge des référés, et par Aurore Tiphaigne, greffière,

REPUBLIQUE FRANCAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

En conséquence, la REPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne :

A tous huissiers de Justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution,

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les

Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main,

A tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis,

En foi de quoi la minute dont la teneur précède a été signée par le Président du Tribunal et le Greffier,

Pour copie certifiée conforme à l’original, revêtue de la formule exécutoire,

Par le Greffier soussigné,