Du 14 mars 2025

5AA

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 24/02557 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZVQR

Etablissement public AQUITANIS

C/

[F] [N], [K] [Z]

Expéditions délivrées à :

AQUITANIS

M. [N]

M. [Z]

FE délivrée à :

AQUITANIS

Le 14/03/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 14 mars 2025

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDERESSE :

Etablissement public AQUITANIS – [Adresse 1]

Représenté par Madame [C] [Y], salariée de l’entreprise, munie d’un pouvoir régulier

DEFENDEURS :

1°) Monsieur [F] [N] né le 16 Novembre 1972 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

2°) Monsieur [K] [Z] né le 17 Février 1971 à [Localité 8] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

Comparants en personne

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 janvier 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Suivant acte sous seing privé du 18 février 1985, à effet au 1er mars 1985, l’Office Public d’Habitations à loyer modéré de la Communauté urbaine de [Localité 4] a consenti à Monsieur et à Madame [P] [N] un bail d’habitation portant sur un logement situé au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 542,33 francs, provisions sur charges comprises.

Un nouveau contrat de location portant sur le même logement a été signé le 20 juin 2005, à effet au 28 janvier 2003, le bailleur, la Ville de [Localité 4], étant désormais représenté par AQUITANIS, le loyer mensuel révisable étant fixé à 258,10 €, provisions sur charges comprises.

Madame [E] [H] épouse [N] est décédée le 27 mai 2016 et Monsieur [P] [N] est décédé le 27 septembre 2021.

Ayant découvert à l’occasion de la délivrance d’un commandement de payer les loyers impayés que Monsieur [P] [N] était décédé, AQUITANIS a fait sommation interpellative à Madame [F] [N], suivant acte en date du 9 novembre 2023, d’indiquer à quel titre elle occupe les lieux. Cette dernière a alors déclaré à l’officier instrumentaire vivre seule dans le logement depuis plus d’un an et être bénéficiaire du RSA.

Dans un courrier en date du 13 novembre 2023, le commissaire de justice instrumentaire a avisé AQUITANIS de l’appel d’un travailleur social à la suite de la délivrance de la sommation interpellative l’informant que Madame [F] [N] vit avec son conjoint Monsieur [K] [J] dans le logement loué.

Estimant que Madame [F] [N] et Monsieur [K] [J] ne peuvent prétendre au transfert du bail, le logement n’étant pas adapté à leur situation familiale, AQUITANIS leur a, par acte de commissaire de justice délivré le 5 juillet 2024, fait sommation de quitter et libérer les lieux sous huitaine.

Par acte de commissaire de justice délivré le 7 octobre 2024, AQUITANIS a fait assigner Madame [F] [N] et Monsieur [K] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège aux fins de voir, principalement :

• juger que Madame [F] [N] et Monsieur [K] [J] n’ont pas de droit au maintien dans les lieux qu’ils occupent,

• constater la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [P] [N], décédé le 27 septembre 2021,

• ordonner l’expulsion de Madame [F] [N] et de Monsieur [K] [J] sous astreinte.

A l’audience du 14 janvier 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, AQUITANIS, représenté par Madame [C] [Y], munie d’un pouvoir de représentation, demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions des articles 14 et 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et L. 621-2 du code de la construction et de l’habitation et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

• de juger que Madame [F] [N] et Monsieur [K] [J] n’ont pas de droit au maintien dans les lieux qu’ils occupent à son préjudice, ceux-ci ne justifiant pas remplir les conditions posées par les articles 14 et 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour bénéficier d’un transfert de bail par suite du décès de Monsieur [P] [N], et les dire occupants sans droit ni titre,

• constater la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [P] [N], décédé le 27 septembre 2021,

• ordonner l’expulsion de Madame [F] [N] et de Monsieur [K] [J] comme occupants sans droit ni titre du logement sis à [Adresse 6], lui appartenant, ainsi que celle de toute personne trouvée de leur chef dans les lieux, et l’éjection à la rue de leurs meubles et effets mobiliers personnel, le tout avec le concours de la force publique, si besoin est, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

• condamner Madame [F] [N] et Monsieur [K] [J] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, depuis la date du décès de Monsieur [P] [N], jusqu’à leur départ effectif des lieux loués,

• condamner Madame [F] [N] et Monsieur [K] [J] à lui payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

• condamner Madame [F] [N] et Monsieur [K] [J] aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites de AQUITANIS.

En défense, Madame [F] [N] et Monsieur [K] [J], comparants, exposent avoir vécu avec Monsieur [P] [N] en raison de son cancer et être restés dans les lieux à son décès. Ils précisent qu’ils sont sans emploi et que Madame [F] [N] perçoit le RSA et doit débuter une formation sur la petite enfance. Ils ajoutent que leur fils handicapé est décédé en 2022. Ils souhaitent demeurer dans le logement loué, ce dernier étant pourvu d’un jardin et le loyer étant à leur portée.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2025.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire, en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DU JUGEMENT

I – Sur le transfert du contrat de location suite au décès des preneurs :

L’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que «lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

▸ au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

▸ aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

▸ au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

▸ aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier».

S’agissant plus particulièrement du transfert aux descendants, il convient de préciser ces derniers doivent justifier d’une cohabitation habituelle, effective et continue des lieux, impliquant une communauté de vie stable et continue pendant l’année précédant le décès.

Aux termes des dispositions de l’article 40 de la même loi, l’article 14 est applicable aux logements appartenant aux organsimes d’habitations à loyer modéré, à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire».

L’article L. 621-2 du code de la construction et de l’habitation énonce que «les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 …, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale… [7] la détermination des conditions d’occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré :

1° L’occupant et son conjoint ;

2° Leurs parents et alliés ;

3° Les personnes à leur charge ;

4° Les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d’assurances sociales et de compensation d’allocations familiales ;

5° Les personnes titulaires d’un contrat de sous-location.

Par dérogation, les enfants de l’occupant ou de son conjoint faisant l’objet d’un droit de visite et d’hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article».

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [P] [N], seul titulaire du contrat de location litigieux, à la suite du décès de son conjoint, Madame [E] [H] épouse [N], le 27 mai 2016, est décédée le 27 septembre 2021.

Madame [F] [N] et son conjoint, Monsieur [K] [J], revendiquent le transfert du bail à leur profit, Madame [F] [N] ayant, en sa qualité de descendante, vécu avec son père pendant plus d’un an avant son décès, dans les lieux loués.

AQUITANIS considère qu’ils ne remplissent pas les conditions de sorte qu’ils ne peuvent prétendre au transfert.

Il appartient donc à Madame [F] [N] et à Monsieur [K] [J] de rapporter la preuve qu’ils remplissent les conditions du transfert.

AQUITANIS soutient :

▸ que seuls Madame [F] [N] et son époux, Monsieur [K] [J], sont destinés à occuper le logement, ce qui engendre une sous-occupation au sens des dispositions de l’article L. 621-2 du code de la construction et de l’habitation et, par conséquent, une inadaptation du logement à la taille du logement,

▸ que Madame [F] [N] ne justifie pas être atteinte d’un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles ou être âgée de 65 ans, lui permettant d’être dispensée de la condition d’adéquation du logement.

Madame [F] [N] indique percevoir le RSA et Monsieur [K] [J] déclarent être sans emploi.

En l’espèce, AQUITANIS ne conteste pas que Madame [F] [N] est la descendante de Monsieur [P] [N], qu’elle bénéficie du RSA et qu’elle a vécu avec son père au moins un an avant son décès.

Cependant, Madame [F] [N], qui est âgée de 52 ans et ne justifie pas d’un handicap au sens des dispositions de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles, doit se voir appliquer les conditions de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989. Elle doit justifier que le logement soit adapté à la taille du ménage. Or, Madame [F] [N] et Monsieur [K] [J] ne nient pas qu’ils seront les seuls à vivre dans le logement de type 4 d’une surface de 96 m². Il apparaît, en conséquence, que le logement sera sous-occupé au sens des dispositions de l’article L. 621-2 du code de la construction et de l’habitation. Elle ne satisfait pas, en conséquence, à cette condition.

Les conditions de transfert du bail au bénéfice de Madame [F] [N] et de son conjoint, Monsieur [K] [J], ne sont donc pas réunis en l’espèce. Ils seront, en conséquence, déboutés de leur demande de transfert du bail. Ce dernier s’est donc trouvé résilié de plein droit le 27 septembre 2021, date du décès de Monsieur [P] [N], en application des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [F] [N] et Monsieur [K] [J] sont, donc, occupants sans droit ni titre du logement depuis le 28 septembre 2021.

II – Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l’indemnité d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux, au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail, et des charges.

En l’espèce, Madame [F] [N] et Monsieur [K] [J] sont occupants sans droit ni titre depuis le 28 septembre 2021. Ils sont donc tenus d’indemniser AQUITANIS par le versement à compter de cette date d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail conclu avec Monsieur et Madame [P] [N], et des provisions sur charges jusqu’à la libération des lieux.

Madame [F] [N] et Monsieur [K] [J] seront condamnés au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 28 septembre 2021 jusqu’à la libération des lieux.

III – Sur l’expulsion :

L’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que «sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux».

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que «si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte».

En l’espèce, Madame [F] [N] et Monsieur [K] [J] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 28 septembre 2021. AQUITANIS est donc fondée à demander leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [F] [N] et de Monsieur [K] [J] et celle de tout occupant de leur chef, laquelle interviendra dans le respect du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

L’expulsion de Madame [F] [N] et de Monsieur [K] [J] étant autorisée, et une indemnité d’occupation étant mise à leur charge, il n’est pas justifié d’ordonner une astreinte en vue de les contraindre à quitter les lieux.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

IV – Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Madame [F] [N] et Monsieur [K] [J], parties perdantes, seront condamnés aux dépens.

Succombants, ils seront condamnés à payer à AQUITANIS la somme de 300 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DIT que Madame [F] [N] et Monsieur [K] [J] ne justifient pas des conditions requises pour bénéficier d’un transfert de bail à leur profit ;

DEBOUTE Madame [F] [N] et Monsieur [K] [J] de leur demande de transfert du bail ;

CONSTATE la résiliation de plein droit à la date du 27 septembre 2021 du contrat de location conclu le 20 juin 2005 entre AQUITANIS, d’une part, et Monsieur [P] [N] et Madame [E] [N], d’autre part, portant sur le logement situé au [Adresse 2] ;

CONSTATE que Madame [F] [N] et Monsieur [K] [J] sont occupants sans droit ni titre du logement situé au [Adresse 2] , depuis le 28 septembre 2021 ;

CONDAMNE Madame [F] [N] et Monsieur [K] [J] à quitter les lieux loués situés au [Adresse 2] ;

DIT qu’à défaut pour eux de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter du 28 septembre 2021 une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles du bail du 20 juin 2005, augmenté de la provision sur charges outre le montant de la régularisation au titre des autres charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNE Madame [F] [N] et Monsieur [K] [J], en deniers ou quittances valables, au paiement des indemnités d’occupation courant à compter du 28 septembre 2021 jusqu’à la libération effective des lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE AQUITANIS du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [F] [N] et Monsieur [K] [J] à payer à AQUITANIS la somme de 300 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [N] et Monsieur [K] [J] aux dépens ;

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE

Chargée des contentieux de la protection