Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00965 -

N° Portalis DBZ3-W-B7J-76HRZ

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 16 Octobre 2025

E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT

C/

[U] [M] épouse [I]

[Y] [I]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DU 16 Octobre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

comparante

ET :

DÉFENDEURS

Mme [U] [M] épouse [I], demeurant [Adresse 4]

comparante

M. [Y] [I], demeurant [Adresse 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Septembre 2025

Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 OCTOBRE 2025, date indiquée à l’issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

1

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 juillet 2024, l’établissement – Pas-de-calais Habitat a consenti un bail d’habitation à Mme [U] [M] épouse [I] et M. [Y] [I] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 454,27 euros et d’une provision pour charges de 140,21 euros.

Par actes de commissaire de justice du 17 février 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1798,49 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [U] [M] épouse [I] et M. [Y] [I] le 19 février 2025.

Par assignations du 2 juin 2025, l’établissement – Pas-de-calais Habitat a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sur-Mer pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [M] épouse [I] et M. [Y] [I] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−2017,55 ευροσ αυ τιτρε δε λ’αρρι⎡ρ⎡ λοχατιφ αρρ⎢τ⎡ αυ 23 μαι 2025, αϖεχ ιντ⎡ρ⎢τσ αυ ταυξ λ⎡γαλ ◊ χομπτερ δε λ∍ασσιγνατιον,−150 ευροσ συρ λε φονδεμεντ δε λ’αρτιχλε 700 δυ χοδε δε προχ⎡δυρε χιϖιλε, ουτρε λεσ εντιερσ δ⎡πενσ.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 juin 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 4 septembre 2025, l’établissement – Pas-de-calais Habitat maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er septembre 2025, s’élève désormais à 2384,36 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs. L’établissement – Pas-de-calais Habitat considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [U] [M] épouse [I] et M. [Y] [I] reconnaissent en effet le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 67 euros, en plus du loyer courant.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [U] [M] épouse [I] et M. [Y] [I] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement – Pas-de-calais Habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 17 février 2025 et que la somme de 1798,49 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail – pourtant conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 – ne permettent pas d’écarter l’hypothèse suivant laquelle les parties auraient souhaité déroger, dans un sens plus favorable aux locataires, aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 telle que modifiées par la loi du 27 juillet 2023. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet du commandement de payer litigieux.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 avril 2025.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement – Pas-de-calais Habitat verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er septembre 2025, Mme [U] [M] épouse [I] et M. [Y] [I] lui devaient la somme de 2384,36 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [U] [M] épouse [I] et M. [Y] [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2017,55 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [U] [M] épouse [I] et M. [Y] [I] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 606,21 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement – Pas-de-calais Habitat ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [U] [M] épouse [I] et M. [Y] [I], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

L’exécution provisoire sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 juillet 2024 entre l’établissement – Pas-de-calais Habitat, d’une part, et Mme [U] [M] épouse [I] et M. [Y] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7] est résilié depuis le 18 avril 2025,

CONDAMNE solidairement Mme [U] [M] épouse [I] et M. [Y] [I] à payer à l’établissement Pas-de-calais Habitat la somme de 2384,36 euros (deux mille trois cent quatre-vingt-quatre euros et trente-six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2017,55 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [U] [M] épouse [I] et M. [Y] [I] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 67 euros (soixante-sept euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [U] [M] épouse [I] et M. [Y] [I],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 18 avril 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [M] épouse [I] et M. [Y] [I] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [U] [M] épouse [I] et M. [Y] [I] seront solidairement condamnés à verser à l’établissement – Pas-de-calais Habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE l’établissement Pas-de-calais Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [U] [M] épouse [I] et M. [Y] [I] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 17 février 2025 et celui desassignations du 2 juin 2025,

RAPPELLE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Juge,