TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01356 – N° Portalis DBY2-W-B7J-IBI6

JUGEMENT du

08 Janvier 2026

Minute n° 51

S.A. PODELIHA

C/

[S] [K]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e LAUGERY

Copie conforme

Mme [K]

Préfecture du Maine et [Localité 8]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 08 Janvier 2026

après débats à l’audience du 09 Octobre 2025, présidée par Noémie LEMAY, Juge – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La SA PODELIHA, entreprise sociale pour l’habitat

Immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le n°057 201 139

Siégeant : [Adresse 1],

[Localité 4]

représentée par Maître Pierre LAUGERY de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Madame [S] [K]

née le 28 Février 1960 à [Localité 7]

demeurant : [Adresse 2]

[Localité 5]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 07 septembre 2021, la SA d’HLM Podeliha a donné à bail à usage d’habitation à Mme [S] [K] un logement situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 392,29 euros, augmenté de 54,24 euros au titre des annexes et 31,22 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM Podeliha a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 07 mars 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 juillet 2025, la SA d’HLM Podeliha a fait assigner Mme [S] [K] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 08 mai 2025; subsidiairement prononcer sa résiliation;

— ordonner l’expulsion de Mme [S] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi,

— condamner Mme [S] [K] à lui payer :

1. la somme de 10.504,18 euros à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 11 juin 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

2. l’indemnité d’occupation mensuelle précédemment fixée et ce jusqu’à libération définitive des lieux,

3. la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 09 octobre 2025.

A cette date, la SA d’HLM Podeliha, représentée par son conseil, réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 17.239,22 euros.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Elle s’oppose à l’octroi de délais.

Elle précise que le montant du dernier avis d’échéance était de 1.696,11 euros dont 1.169,39 euros au titre du supplément de loyer de solidarité. Elle déclare justifier du bien fondé des sommes facturées à ce titre.

Mme [S] [K] comparaît en personne et conteste le montant de la dette locative.

Aucun diagnostic social et financier n’a été établi, le défendeur n’ayant pas donné suite aux propositions de rendez-vous du travailleur social.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 janvier 2026 par mise à disposition au greffe, les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et-[Localité 8] par la voie électronique le 22 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

Par ailleurs, la SA d’HLM Podeliha justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée réceptionnée le 03 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ce même article dispose désormais que "« tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 07 septembre 2021 contient une clause résolutoire (article 6-7 – La Résiliation ) prévoyant « après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois (…) le présent contrat de location sera résilié de plein droit (…). » Le commandement de payer signifié le 07 mars 2025 fixe un délai de deux mois au locataire pour apurer sa dette.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 07 mars 2025, pour la somme en principal de 5.412,55 euros est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 08 mai 2025.

Sur l’octroi de délais suspensifs

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Mme [S] [K] n’a saisi le juge d’aucune demande de délais. Elle n’a pas non plus repris le paiement de son loyer avant l’audience.

Dès lors, aucun délai de paiement ni aucune suspension des effets de la clause résolutoire ne peuvent lui être accordés. La clause résolutoire doit par conséquent produire ses pleins effets. Du fait de la résiliation du bail, Mme [S] [K] est occupante sans droit ni titre des lieux occupés. Son expulsion sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Sur le sort des meubles

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur l’arriéré locatif

Par ailleurs, en application de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, outre le contrat de bail signé par la locataire, la SA d’HLM Podeliha produit un décompte démontrant que Mme [S] [K] reste devoir la somme de 17.239,22 euros à la date du 03 octobre 2025.

Si cette somme intègre des surloyers (suppléments de loyers de solidarité, SLS) facturés à compter du mois de janvier 2025, la partie demanderesse justifie du respect des dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation et partant du bien-fondé des sommes réclamées à ce titre en produisant aux débats le courrier de mise en demeure du 28 novembre 2024 relative à l’enquête SLS 2025 ainsi que le procès-verbal de constat du 26 novembre 2024 dressé par Maître [W] [O], commissaire de justice permettant d’attester de l’envoi de la mise en demeure « enquête SLS 2025 » à Mme [S] [K] (listing joint).

La défenderesse estime que la SA d’HLM Podeliha lui doit 13.000,00 euros. Le conseil du bailleur lui explique cependant que suite à la fourniture de ses justificatifs d’impôts pour l’année 2023, le bailleur a procédé à un régularisation de sa situation, qu’une créance d’un montant de 25.802,04 euros à la date du 21 mars 2024 lui a été appliquée, rendant son solde créancier de la somme de 14.523,03 euros. Seulement la locataire n’ayant jamais repris le paiement de son loyer depuis cette date, une dette locative est de nouveau apparue à compter du mois de novembre 2024. Le bailleur produit, en pièce n°4 de ses conclusions, un décompte d’arriéré locatif que la locataire ne conteste pas.

Dans ces conditions, la défenderesse n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 17.239,22 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 10.504,18 euros à compter de l’assignation (18 juillet 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

Mme [S] [K] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les mesures accessoires

Mme [S] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 07 mars 2025, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM Podeliha, Mme [S] [K] sera condamnée à lui verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07 septembre 2021 entre la SA d’HLM Podeliha et Mme [S] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 08 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [S] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [S] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM Podeliha pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [S] [K] à verser à la SA d’HLM Podeliha la somme de 17.239,22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 03 octobre 2025 (incluant l’échéance du mois de septembre 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 10.504,18 euros à compter de l’assignation du 18 juillet 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [S] [K] à verser à la SA d’HLM Podeliha une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [S] [K] à verser à la SA d’HLM Podeliha une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [S] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 07 mars 2025, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera transmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 8] ;

Le greffier, La Juge,