TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Janvier 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 14 Novembre 2024

GROSSE :

Le 23 janvier 2025

à M^e DE [Localité 5]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 23 janvier 2025

à M^e PALITTA

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03868 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5EAH

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Adresse 7]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [S] [Z]

née le 08 Juillet 1979

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Lucile PALITTA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 18 janvier 2022, la société anonyme (SA) d’habitation à loyer modéré (Hlm) Unicil, a consenti à Madame [S] [Z] un bail d’habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 3], dans le [Adresse 6] [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 299,95 euros, outre 137,56 euros de provision sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [S] [Z] le 6 septembre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3.455,89 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2024, la SA Unicil, agissant poursuites et diligences de son Directeur, a fait assigner en référé Madame [S] [Z] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1134 et 1728-2du code civil aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion, autorisation à faire transporter les meubles,

— condamnation au paiement de la provision de 5.654,21 euros due à ce jour avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer,

— condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer majorée des charges et autres accessoires que Madame [S] [Z] aurait dû payer si le bail s’était poursuivi,

— condamnation aux intérêts légaux à compter de l’assignation et au paiement de la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

A l’audience du 14 novembre 2024, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures.

La SA Unicil réitère les termes de son assignation.

Aux termes de ses conclusions en réplique, Madame [S] [Z] sollicite :

— la suspension des effets de la clause résolutoire,

— un délai de paiement de 36 mois,

— le débouté de la SA Unicil du surplus de ses demandes.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA Unicil justifie d’une dénonce de l’assignation du 13 juin 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône par voie électronique le 17 juin 2024, soit au moins six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 26 septembre 2024.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 22 avril 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action en résiliation du bail est par conséquent recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 18 janvier 2022 contient une clause résolutoire (article IX) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 septembre 2023, pour la somme en principal de 3.455,89 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 novembre 2023.

Madame [S] [Z] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [S] [Z] est redevable des loyers et des charges impayés.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [S] [Z] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 321,30 euros actuellement, et de condamner Madame [S] [Z] à son paiement.

La SA Unicil justifie des régularisations de charges.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que Madame [S] [Z] reste devoir, après déduction des frais d’enquête non justifiés de 60,96 euros, la somme de 10.291,74 euros, à la date du 31 octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre inclus.

La SA Unicil justifie des relevés individuels de charges.

Madame [S] [Z] ne conteste pas sa dette tant dans son principe que dans son montant, faisant valoir ses difficultés personnelles et financières.

Madame [S] [Z] est donc condamnée par provision, au paiement de la somme de 10.291,74 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.455,89 à compter du 6 septembre 2023, date du commandement de payer, et de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, en l’absence de reprise du versement du loyer courant avant l’audience, le dernier versement de Madame [S] [Z] intervenant le 9 août 2024, les conditions d’octroi d’un délai de paiement ne sont pas réunies.

Tenant les problèmes de santé conséquents de la SA Unicil et la situation de handicap de son fils mineur, outre des versements partiels et la constitution pour partie de la dette locative par des aides au logements suspendues depuis le mois de février 2023, l’octroi d’un délai de paiement fondé sur l’article 1343-5 du code civil est justifié, selon les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires

Madame [S] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, cette dernière bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 18 janvier 2022 entre la SA Unicil et Madame [S] [Z] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3], dans le [Adresse 6] [Localité 4] sont réunies à la date du 7 novembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [S] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [S] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Unicil pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [S] [Z] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit trois cent vingt et un euros et trente centimes (321,30 euros) à ce jour, à compter du 7 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [S] [Z] à verser à la SA Unicil à titre provisionnel, la somme de dix mille deux cent quatre-vingt-onze euros et soixante-quatorze centimes (10.291,74 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 31 octobre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.455,89 à compter du 6 septembre 2023 et de la présente décision pour le surplus ;

REJETTE la demande de délais de paiement fondée sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et la demande subséquente de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ACCORDE à Madame [S] [Z] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 23 mensualités équivalentes d’un montant de quatre cent trente euros (430 euros) et une 24ième mensualité correspondant au solde de la somme due, en application de l’article 1343-5 du code civil ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE Madame [S] [Z] aux dépens ;

DIT qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

DIT que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente