TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01144 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H72V

JUGEMENT du

08 Janvier 2026

Minute n° 40

S.A. SOCLOVA

C/

[Y] [I]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e LAUGERY

Copie conforme

M. [I]

Préfecture du Maine et [Localité 8]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 08 Janvier 2026

après débats à l’audience du 09 Octobre 2025, présidée par Noémie LEMAY, Juge – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

Société d’Economie Mixte SOCLOVA

immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le n°063 200 059

siégeant : [Adresse 5],

[Localité 3],

représentée par Maître Pierre LAUGERY de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [I]

né le 18 Novembre 1956 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 4 avril 2016, la société SOCLOVA a donné à bail à M. [Y] [I] un logement à bail à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant le versement d’un loyer mensuel principal actualisé de 252,71 euros charges comprises.

Le 12 mars 2025, la S.A. SOCLOVA a fait signifier à M. [Y] [I] un commandement de payer et de fournir le justificatif d’assurance, visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice du 24 juin 2025, la S.A. SOCLOVA a fait assigner M. [Y] [I] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 14 avril 2025 et à tout le moins le 12 mai 2025 ; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

— ordonner l’expulsion de M. [Y] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef qui pourra être poursuivie à l’expériration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis le 14 avril 2025, et à tout le moins le 12 mai 2025, ou à compter du prononcé de la résiliation au montant du loyer courant qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, éventuellement indexé, taxes et charges en sus ;

— condamner M. [Y] [I] à lui payer les sommes suivantes :

la somme de 1.873,04 euros au titre de l’arriété locatif dû au 12 mai 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, en disant que les intérêts se capitaliseront annuellement,l’indemnité d’occupation précédemment fixée à compter de la résiliation et ce jusqu’à libération définitive des lieux,la somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens,- fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail au montant du loyer courant qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, éventuellement indexé, taxes et charges en sus;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 septembre 2025, renvoyée au 9 octobre 2025, date à laquelle elle a été retenue.

A cette date, la S.A. SOCLOVA – représentée par Maître LAUGERY- a soutenu oralement ses dernières conclusions, à savoir qu’elle a demandé au Juge des contentieux de la protection de :

— constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 14 avril 2025 et à tout le moins le 12 mai 2025 ; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

— homologuer le plan d’apurement ;

— dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus tant que M. [Y] [I] respectera le plan d’apurement ;

— condamner M. [Y] [I] à lui payer les sommes suivantes :

la somme de 1.873,04 euros au titre de l’arriété locatif dû au 12 mai 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, en disant que les intérêts se capitaliseront annuellement,l’indemnité d’occupation précédemment fixée à compter de la résiliation et ce jusqu’à libération définitive des lieux,la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens,- ordonner l’expulsion de M. [Y] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef en l’absence de respect du plan d’apurement ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail au montant du loyer courant qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, éventuellement indexé, taxes et charges en sus en l’absence de respect du plan d’apurement ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Elle a toutefois indiqué renoncer à sa demande de résiliation au titre de l’assurance et a actualisé sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 2.329,62 euros arrêtée à la date du 3 octobre 2025. Elle précise qu’un plan d’apurement prévoyant le règlement de la dette par mensualités équivalentes au loyer augmenté de 50 euros été signé antérieurement à l’audience et qu’il est à ce jour respecté.

M. [Y] [I], comparant non assisté, a confirmé son engagement à respecter le plan d’apurement précité.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la loi applicable

A titre liminaire, il convient de rappeler que l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ce même article dispose désormais que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 4 avril 2016 contient une clause résolutoire (article 4 du contrat) libellé comme suit : “le présent contrat sera et demeurera résilié de plein droit (…) Si bon semble au bailleur, à défaut de paiement intégral du dépôt de garantie ou du loyer ou des charges au terme convenu, deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet”. Le commandement de payer signifié le 12 mars 2025 fixe également un délai de deux mois au locataire pour apurer sa dette.

Il sera donc fait application de la loi ancienne.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Maine-et-[Localité 8] par la voie électronique le 25 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. SOCLOVA justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales de la situation de M. [Y] [I] le 29 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La S.A. SOCLOVA ayant expressément indiqué à l’audience renoncer à sa demande de résiliation du bail pour défaut de justificatif d’assurance, la juridiction n’est plus saisie d’aucune demande à ce titre.

En revanche, le commandement de payer signifié le 12 mars 2025 étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail pour défaut de paiement des loyers se sont trouvées réunies à la date du 13 mai 2025.

Sur les sommes dues par le locataire

Il résulte de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La S.A. SOCLOVA a produit à l’audience un décompte démontrant que M. [Y] [I] reste à lui devoir la somme de 2.329,62 euros à la date du 3 octobre 2025.

M. [Y] [I], ne conteste pas ni le principe ni le montant de la dette. Il l’a d’ailleurs reconnue en signant le plan d’apurement.

M. [Y] [I] sera en conséquence condamnéee au paiement de cette somme de 2.329,62 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (24 juin 2025), conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La capitalisation des intérêts étant de droit quand elle est demandée en justice, elle sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes d’homologation du plan d’apurement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, les parties, présentes à l’audience du 9 octobre 2025, ont sollicité l’homologation du plan d’apurement convenu entre elles le 25 juin 2025 et la suspension des effets de la clause de résiliation durant l’exécution du plan. Aux termes de ce plan d’apurement, M. [Y] [I] s’est notamment engagé à régler sa dette par mensualités de 50 euros chacune en plus du loyer courant et ce, jusqu’au mois de janvier 2029.

Dans la mesure où ce plan d’apurement est accepté de part et d’autre, porte sur des droits dont les parties ont la libre disposition et est conforme à l’ordre public, il y a lieu d’homologuer l’accord ainsi conclu entre les parties hors audience, selon les modalités convenues par elles et de lui conférer force exécutoire.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant l’exécution de cet accord conformément à la demande expresse du bailleur en ce sens.

Il y a lieu par ailleurs de préciser, conformément à l’article 24 VII précité, que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si M. [Y] [I] s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement convenues, de l’intégralité de sa dette.

En revanche, et conformément à l’accord conclu entre les parties, il convient de prévoir qu’en cas de non paiement d’une échéance, l’intégralité de la dette locative restée impayée redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité. Il pourra par ailleurs dans une telle hypothèse être procédé à l’expulsion du défendeur ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, dans les conditions précisées au dispositif. Le bailleur sera alors également en droit d’exiger dans ce cas le versement d’une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ceci à compter de la date d’effet de la clause résolutoire jusqu’à libération définitive des lieux.

Sur les mesures accessoires

M. [Y] [I], succombant à l’instance, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, eu égard aux frais exposés par la S.A. SOCLOVA pour les besoins de la procédure (intervention d’un commissaire de justice notamment), il est équitable de condamner M. [P] [I], partie perdante, à lui verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement sera de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la S.A. SOCLOVA renonce à sa demande de résiliation du bail pour défaut d’assurance ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 avril 2016 entre la S.A. SOCLOVA et M. [Y] [I] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 13 mai 2025;

CONDAMNE M. [Y] [I] à verser à la S.A. SOCLOVA la somme de 2.329,62 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 3 octobre 2025 (incluant l’échéance de septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 juin 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil;

HOMOLOGUE le plan d’apurement de la dette conclu le 25 juin 2025 entre la S.A. Soclova d’une part et M. [Y] [I] d’autre part et lui CONFÈRE force exécutoire ;

DIT qu’une copie dudit plan d’apurement sera annexée au présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution du plan d’apurement ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [Y] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. SOCLOVA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [Y] [I] soit condamnée à verser à la S.A. SOCLOVA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [Y] [I] à verser à la S.A. SOCLOVA 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 mars 2025, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera transmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 8] ;

La Greffière, Le Juge,