TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE SECTION A1

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ORDONNANCE D’INCIDENT

audience du 20 janvier 2026

délibéré et mise à disposition le 17 février 2026

N° RG 24/07975 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ENW

MAGISTRAT : Madame CSAKVARY

GREFFIER : Madame HOBESSERIAN

PARTIES

DEMANDERESSES A L’INCIDENT – défenderesses au principal

LA S.A.S. IPF – IMMOBILIER PATRIMOINE FINANCE, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 418 712 501 et dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

et

LA S.A.S. FONCIA, inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro 890 441 223 et dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en son établissement de [Localité 1], [Adresse 3], en la personne de son représentant légal en exercice

toutes deux représentées par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS A L’INCIDENT – DEMANDEURS AU PRINCIPAL

LA S.C.I. NATIONAL, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 350 404 513 et dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

Monsieur [B] [A], né le 27 décembre 1949 à [Localité 3] (Algérie), de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 5], et encor [Adresse 6]

représentés par Maître Yann PREVOST de la SELARL PREVOST & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR AU PRINCIPAL ET A L’INCIDENT

Monsieur [M] [R], domicilié et demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Jean-David WEILL, avocat au barreau de MARSEILLE

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EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière SCI NATIONAL est propriétaire du lot n°1 d’un immeuble situé au [Adresse 8] à Marseille (13003).

Succédant à la société par actions simplifiée IPF IMMOBILIER PATRIMOINE FINANCE désignée au cours de l’année 2020, la société par actions simplifiée FONCIA [Localité 1] a été désignée syndic de l’immeuble au cours de l’exercice 2021-2022.

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L’immeuble présentant divers désordres, par acte en date du 1er juillet 2024, la société civile immobilière SCI NATIONAL a fait assigner M. [M] [R] et la société par actions simplifiée FONCIA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’enjoindre à M. [R] de réaliser les travaux réparatoires nécessaires, de le condamner à réparer ses préjudices et d’enjoindre à la société FONCIA de communiquer des procès-verbaux et de convoquer une assemblée générale ayant pour objet de voter les travaux nécessaires.

Par ordonnance rendue le 7 mai 2025, le juge des référés a :

— déclaré irrecevables les demandes formées à l’encontre de la SAS FONCIA,

— reçu l’intervention volontaire de la SAS FONCIA [Localité 1],

— déclaré recevables les demandes formées par la société civile immobilière SCI NATIONAL,

— rejeté les demandes formées par la société civile immobilière SCI NATIONAL

— condamné celle-ci à payer à M. [M] [R] et la SAS FONCIA la somme de 800 euros chacun au titre des frais irrépétibles

— et laissé les dépens de l’instance de référé à la charge de la société civile immobilière SCI NATIONAL.

Parallèlement, par acte en date du 12 juillet 2024, la société civile immobilière SCI NATIONAL a fait assigner la société par actions simplifiée IPF IMMOBILIER PATRIMOINE FINANCE, M. [M] [R] et la société par actions simplifiée FONCIA devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de condamnation solidaire de M. [M] [R], la société par actions simplifiée IPF IMMOBILIER PATRIMOINE FINANCE et la société par actions simplifiée FONCIA à réparer son préjudice ainsi que le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Par acte en date du 5 décembre 2025, la société civile immobilière SCI NATIONAL a également fait assigner la société par actions simplifiée FONCIA [Localité 1] aux fins de régularisation de la procédure.

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Par dernières conclusions d’incident notifiées le 14 janvier 2026, la société par actions simplifiée FONCIA et la société par actions simplifiée IPF IMMOBILIER PATRIMOINE FINANCE demandent :

— l’irrecevabilité des demandes formées par la société civile immobilière SCI NATIONAL à l’encontre de la société par actions simplifiée FONCIA,

— le rejet des demandes formées à l’encontre de la société par actions simplifiée FONCIA,

— l’irrecevabilité des demandes formées par la société civile immobilière SCI NATIONAL au bénéfice du syndicat des copropriétaires,

— le rejet des demandes formées au bénéfice du syndicat des copropriétaires

— et la condamnation de la société civile immobilière SCI NATIONAL à leur verser la somme de 4 000 euros chacune au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, avec droit de recouvrement direct au bénéfice de Maître Benjamin NAUDIN.

Par dernières conclusions d’incident notifiées le 22 décembre 2025, M. [B] [A] et la société civile immobilière SCI NATIONAL demandent :

— qu’il soit déclaré que les demandes formées à l’encontre de la société par actions simplifiée FONCIA sont régularisées,

— le rejet de la fin de non-recevoir formée par la société par actions simplifiée FONCIA,

— la recevabilité des demandes formées au bénéfice du syndicat des copropriétaires,

— qu’il soit déclaré que les demandes formées au bénéfice du syndicat des copropriétaires sont susceptibles de régularisation,

— le rejet de la fin de non-recevoir soulevée par la société par actions simplifiée FONCIA et la société par actions simplifiée IPF IMMOBILIER PATRIMOINE FINANCE

— et leur condamnation à verser à la société civile immobilière SCI NATIONAL la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Pour un exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

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A l’audience d’incident du 20 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au él17 février 2026él.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

I – Sur la recevabilité des demandes formées à l’encontre de la société par actions simplifiée FONCIA

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Les articles 30 et 31 du code de procédure civile prévoient en outre que l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention. L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, la société FONCIA a été assignée en sa qualité de syndic de l’immeuble et des demandes sont formées contre elle à ce titre par la société SCI NATIONAL. Or, il résulte des allégations des parties et des pièces produites aux débats, et notamment du contrat de syndic du 25 juillet 2024, que le syndic de l’immeuble est la société FONCIA [Localité 1] et non la société FONCIA.

Aussi, la société FONCIA n’a pas qualité pour agir en justice en qualité de syndic de l’immeuble situé au [Adresse 8] à [Localité 4].

En l’état des demandes au fond présentées par les demandeurs, l’assignation en intervention forcée de la société FONCIA [Localité 1] ne permet pas de régulariser les demandes formées à l’encontre de la société FONCIA qui n’ont, en l’état, pas été abandonnées par les demandeurs dans le cadre de nouvelles conclusions au fond.

En conséquence, les demandes formées contre la société FONCIA par M. [B] [A] et la société civile immobilière SCI NATIONAL seront déclarées irrecevables.

II – Sur la recevabilité des demandes formées au bénéfice du syndicat des copropriétaires

L’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

En cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.

Si, à l’issue de l’instance judiciaire, l’action exercée dans l’intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot.

Chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire, sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.

L’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose en outre qu’indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication.

En l’espèce, les demandeurs ont formé une action aux fins, notamment, de réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires à l’encontre d’un copropriétaire et de deux syndics successifs de l’immeuble. Cette action ne concerne pas spécifiquement la propriété ou la jouissance du lot de la société SCI NATIONAL puisqu’elle concerne la réparation d’un préjudice subi par le syndicat des copropriétaires dans son ensemble. S’agissant de son lot, la société SCI NATIONAL forme une demande de réparation spécifique. En outre, l’action formée par M. [B] [A] et la société SCI NATIONAL ne vise pas à faire cesser une atteinte aux parties communes ou à faire respecter le règlement de copropriété mais uniquement à la réparation d’un préjudice. Cette action ne peut donc être exercée par un copropriétaire au bénéfice du syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, la société SCI NATIONAL n’est pas présidente du conseil syndical et ne démontre pas que la copropriété ne dispose plus d’un conseil syndical alors qu’il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 2 octobre 2024 que M. [F] [T] a été désigné en qualité de membre du conseil syndical. Aussi, la société SCI NATIONAL ne dispose pas d’un droit à agir en vertu du troisième alinéa de l’article 15 précité.

En conséquence, l’action aux fins de réparation du préjudice matériel et moral subi par le syndicat des copropriétaires formée par la société civile immobilière SCI NATIONAL sera déclarée irrecevable.

III – Sur les demandes accessoires

L’instance se poursuivant, les dépens seront réservés et les demandes présentées au titre des frais irrépétibles seront, à ce stade, rejetées.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance susceptible de recours dans les conditions énoncées à l’article 795 du code de procédure civile :

DECLARE irrecevables les demandes formées par la société civile immobilière SCI NATIONAL à l’encontre de la société par actions simplifiée FONCIA ;

DECLARE irrecevables les demandes de réparation du préjudice matériel et moral formées par la société civile immobilière SCI NATIONAL au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 8] à Marseille (13003), représenté par son syndic en exercice, la société par actions simplifiée FONCIA [Localité 1], ;

REJETTE les demandes formées au titre des frais irrépétibles ;

RESERVE les dépens ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 12 mai 2026 pour jonction avec la procédure d’intervention forcée de la société FONCIA [Localité 1] et conclusions au fond des défendeurs.

Ordonné à [Localité 1], le 17 février 2026.

Le Greffier Le Juge de la mise en état