Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00399 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FDU

JUGEMENT

DU : 03 Septembre 2025

[S] [K]

C/

[V] [B]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 03 Septembre 2025

Jugement rendu le 03 Septembre 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d’Anne CHRISTIEN, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [S] [K]

né le 23 Novembre 1973 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 5]

comparant

Mme [N] [G] épouse [K]

néé le 15 mars 1971à [Localité 7],

demeurant [Adresse 5]

non comparante

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [V] [B]

demeurant [Adresse 3]

comparant

DÉBATS : 03 Juillet 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00399 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FDU et plaidée à l’audience publique du 03 Juillet 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 03 Septembre 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 mars 2022, M. [S] [K] et Mme [N] [G] ont consenti un bail d’habitation à M. [V] [B] sur un logement meublé situé au [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable d’avance de 500 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2025, M. [S] [K] et Mme [N] [G] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1753,02 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [V] [B] le 15 janvier 2025.

Un congé pour reprise a été signifié le 16 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 19 mars 2025, M. [S] [K] et Mme [N] [G] ont ensuite assigné M. [V] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, au visa des articles 1101 et suivants du code civil et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

constater la résiliation de plein droit du contrat de location acquise par le jeu de la clause résolutoire ; dire et juger qu’à défaut de départ volontaire, il sera procédé à l’expulsion du défendeur de corps et de biens, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique ; être autorisée à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur, en vertu de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; condamner le défendeur au paiement de la somme en principal de 2921,70 euros, montant de l’arriéré des loyers arrêté au 18 mars 2025, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation (article 1153 du code civil) ; fixer et condamner le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuelles et ce à compter du 18 mars 2025, date qui sera retenue pour constater la résiliation du bail, exigible au 1er de chaque mois jusqu’à la libération effective des lieux ; condamner le défendeur au paiement de la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner le défendeur en tous les frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 mars 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience.

À l’audience du 3 juillet 2025, M. [S] [K] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. M. [S] [K] déclare que le paiement du loyer n’a pas été repris malgré la promesse du locataire de verser 750,00 euros à l’étude du commissaire de justice. Il est d’accord pour que le locataire bénéficie de délais de paiement mais non suspensifs des effets de la résiliation.

Mme [N] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

M. [V] [B] ne conteste pas le principe de la dette et sollicite des délais de paiement et propose de régler la somme de 143 euros par mois pendant 36 mois. Il déclare souhaiter se maintenir dans les lieux.

Il explique qu’il a connu des difficultés (alcoolisme, accident de travail) mais qu’il a retrouvé un emploi en contrat de travail à durée indéterminée depuis le mois dernier et pour lequel il perçoit 1500 euros de salaire. Il indique vouloir se maintenir dans les lieux car il héberge le fils mineur de son ex-compagne.

Le juge autorise M. [S] [K] à transmettre en cours de délibéré un décompte actualisé de la dette, sous un mois. Cela a été fait par mail du 15 juillet 2025.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les articles 7 et 24 de cette loi s’applique aux logements meublés constituant la résidence principale du locataire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [K] et Mme [G] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 15 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1753,02 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 mars 2025.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte locataire fourni en cours de délibéré que le locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants à l’audience, de sorte qu’il ne peut pas prétendre obtenir des délais de paiement – suspensifs ou non des effets de la résiliation du bail – conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [K] et Mme [G] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice aux bailleurs, il convient de condamner M. [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 584,34 euros, du 16 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [K] et Mme [G] versent aux débats un décompte montrant qu’à la date du 18 mars 2025, M. [V] [B] lui devait la somme de 2921,70 euros, échéance de mars incluse.

M. [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme de 2921,70 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2025, date l’assignation.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 nouveau du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [B] propose de régler 143,00 euros par mois pour apurer sa dette. Au vu du diagnostic social et financier, son foyer a un reste à vivre de 2396,00 euros.

Il convient alors de lui octroyer des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation, de la notification à la préfecture.

Il sera dit que le coût du congé pour reprise ne sera pas compris dans les dépens, dès lors qu’il n’était pas nécessaire à cette procédure, conformément à l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150,00 euros à la demande de M. [K] et Mme [G] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 16 mars 2022 entre M. [S] [K] et Mme [N] [G] (bailleurs), d’une part, et M. [V] [B] (locataire), d’autre part, concernant le logement meublé au [Adresse 4] à [Localité 8] est résilié depuis le 16 mars 2025 ;

ORDONNE à M. [V] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [V] [B] à payer M. [S] [K] et Mme [N] [G] une indemnité d’occupation d’un montant de 584,34 euros (cinq cent quatre-vingt-quatre euros et trente-quatre centimes) à compter du 16 mars 2025 et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [V] [B] à payer à M. [S] [K] et Mme [N] [G] la somme de 2921,70 euros (deux mille neuf cent vingt et un euros et soixante-dix centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 18 mars 2025, échéance de mars incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2025 ;

AUTORISE M. [V] [B] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 20 mois, une somme minimale de 143,00 euros (cent quarante-trois euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité de la dette sera exigible quinze jours après une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception restée infructueuse ;

CONDAMNE M. [V] [B] à payer à M. [S] [K] et Mme [N] [G] la somme de 150,00 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 janvier 2025, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation du 19 mars 2025 et de la notification à la préfecture ;

DIT le coût du congé pour reprise ne sera pas compris dans les dépens ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,